Форма сделки – это установленный законом, иным правовым или соглашением сторон способ фиксации внутренней воли участников. Форма сделки является условием действительности только в предусмотренных законом случаях.

Форма сделки позволяет определить её условия, установить факт совершения сделки, определить права и обязанности сторон.

Воля на совершение сделки может быть выражена следующими способами:

1. прямое волеизъявление, которое может быть выражено как в письменной, так в устной формах;

2. конклюдентное волеизъявление, которое выражено в определённом поведении, чаще всего в виде действия, из содержания которого явствует воля лица совершить сделку;

3. выражение волеизъявления посредством молчания только в том случае, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон.

Устная (вербальная) форма сделки . По общему правилу, в устной форме могут совершаться в принципе любые сделки, за исключением тех случаев, когда законом или соглашением сторон (договором) в отношении тех или иных сделок прямо предусмотрено требование письменной формы.

В тех случаях, когда был заключён договор в письменной форме, то сделки во исполнение такого договора (напр., передачи товара) могут совершаться в устной форме, если это не противоречит закону, иным правовым актам или самому договору.

В устной форме могут совершаться также все сделки, момент совершения и исполнения которых совпадает во времени (напр., розничная купля-продажа), но за исключением тех случаев, которые установлены соглашением сторон, за исключением тех случаев, когда законом устанавливается нотариальная форма и тех случаев, когда это прямо предусмотрено законом, и несоблюдение простой письменной формы влечёт недействительность сделки.

Письменная форма сделки . Письменная форма сделки считается соблюдённой, если воля участников выражена в письменном документе, который подписан лицом, совершающим сделку, либо лицом, которое им надлежащим образом управомочено.

При совершении двусторонних и многосторонних сделок (т.е. договоров) письменная фиксация воли может осуществляться следующими способами:

1. составление единого документа, подписанного сторонами – синграфа;

2. обмен письменными документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной (факс), телефонной или иной связи, позволяющий достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору;

Речь идёт только о таких документах, из содержания которых можно выявить и установить действительную волю и намерение сторон на совершение сделки.

3. совершение в ответ на письменное предложение заключить договор каких-либо действий по выполнению указанных в предложении условий договора:

1) отгрузка товаров;

2) выполнение работы;

3) оказание услуги;

4) уплата соответствующей суммы.

4. посредством составления и направления электронного документа.

Под письменным документом понимается зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, которые позволяют её идентифицировать. Применительно к электронным документам таким материальным носителем является диск компьютерного устройства, а также любой электронный носитель информации.

Основным реквизитом письменного документа является собственноручная подпись лица, совершающего сделку, либо его представителя. Как правило, подпись совершается путём собственноручного проставления на бумажном носителе; при этом закон допускает иные способы проставления подписи. В частности, согласно п.2 ст.160 ГК допускается использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств технического копирования.

Если используется электронный документ, то для идентификации участника сделки используется электронно-цифровая подпись (ЭЦП ) или иной аналог собственноручной подписи (АСП ).

Возможность использования этих реквизитов при совершении сделок в электронной форме предусматривается ФЗ от 10.01.2002 г. “Об электронной цифровой подписи”. Согласно данному закону электронный документ – это документ, в котором вся информация представлена в электронно-цифровой форме.

Электронная цифровая подпись (ЭЦП) – это реквизит электронного документа, предназначенный для его защиты от подделки. Данный реквизит может быть получен в результате криптографического преобразования соответствующей информации с использованием закрытого ключа ЭЦП; он позволяет идентифицировать владельца сертификата ключа подписи.

Владелец сертификата ключа подписи – это физическое лицо, на имя которого выдан сертификат пользования с целью совершения сделок.

Условия для применения ЭЦП:

1. действие сертификата ключа подписи определяет возможность использования ЭЦП на момент составления электронного документа;

2. успешное прохождение процедуры проверки ЭЦП с использованием так называемого “открытого ключа” (подтверждение подлинности ЭЦП);

3. использование ЭЦП в соответствии со сведениями, которые указаны в сертификате ключа подписи.

Такие же сделки должны совершаться в письменной форме. Различают две разновидности письменной формы:

1. простая письменная форма (общее правило);

2. нотариальная форма (исключение из общего правила).

Сделки, совершаемые в простой письменной форме :

1. сделки между юридическими лицами, а также между юридическими лицами и гражданами;

Подписантами письменных документов могут быть только уполномоченные в силу Устава руководители юр. лиц. Если сделка выражена в форме письменного финансового документа, то требуется подпись главного бухгалтера.

2. сделки между гражданами на сумму равную, либо превышающую десятикратного МРОТ; а в случаях прямо предусмотренных законом – не зависимо от суммы сделки: напр., согласно п.1 ст.609 ГК договор аренды между гражданами, заключённый на срок 1 год и более, требует соблюдение простой письменной формы.

В данном случае МРОТ определяется ст.5 ФЗ от 19.06.2000 г. №82 “О минимальном размере оплаты труда”. Согласно этой норме исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам в зависимости от МРОТа производится с 1 января 2000 г. исходя из базовой суммы равной 100 (ста) рублям.

3. внешнеэкономические сделки также требуют соблюдения простой письменной формы.

Таким образом, сделки, которые по своим признакам не охватываются этим перечнем, могут быть совершенны в устной форме.

Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки в зависимости от указания закона могут быть общими и специальными. Общие последствия несоблюдения простой письменной форме закрепляются в п.1 ст.162 ГК. Из содержания этой нормы следует, что стороны сделки лишены права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта совершения сделки и её условий; таким образом, они ограниченны в средствах доказывания. Однако, в силу той же нормы стороны сохраняют возможность приводить письменные и другие доказательства совершения сделки; такими доказательствами являются: 1) заёмные расписки (расписка – это не форма сделки, это доказательство получения суммы займа); 2) долговые расписки о признании долга; 3) письма, телеграммы, иные сообщения в фиксированной форме, позволяющие достоверно установить наличие между сторонами обязательства; допускается использование видеоматериалов и аудиозаписей.

Специальные последствия указаны в п.2 ст.162. согласно этой норме в случаях прямо указанных в законе несоблюдение простой письменной форме влечёт за собой недействительность сделки.

Нотариальная форма – это письменная разновидность. Сделка, которая в силу закона или в силу соглашения сторон, должна быть совершенна в нотариальной форме, считается действительной только при условии её нотариального удостоверения.

Нотариальное удостоверение сделки – это вид нотариального действия, в силу которого нотариус или иное должностное лицо, которое в силу закона имеет право совершать нотариальные действия, совершает на письменном документе удостоверительную надпись, подтверждая тем самым законность совершения сделки и её условия.

Нотариальная форма требуется только в случаях прямо указанных в законе, либо соглашением сторон.

В силу закона:

1. доверенность на совершение сделок, которые требуют нотариальной формы;

2. доверенность на совершение сделок с недвижимостью;

5. доверенность, выданная в порядке передоверия;

6. брачный договор;

7. соглашение об уплате алиментов;

8. договор ренты.

Соглашением сторон также может быть установлена необходимость нотариального удостоверения, даже если по закону это не требуется.

Если законом или соглашением сторон предусмотрена нотариальная форма сделки, то несоблюдение этой формы влечёт её ничтожность. В практике часто встречаются случаи, когда один из участников уклоняется от такого нотариального удостоверения. В этих случаях закон встаёт на сторону того участника, который является добросовестным, т.е. полностью или частично исполняет эту сделку. В таком случае по требованию участника сделки, который её исполнил, суд может признать такую сделку действительной; в этом случае последующего нотариального удостоверения сделки уже не требуется, а сторона, которая необоснованно уклонялась от нотариального удостоверения, обязана будет исполнить обязательство, основанное на такой сделке, а также возместить все убытки, вызванные задержкой в совершении сделки.

В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной регистрации и будет считаться для третьих лиц заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.

В отличие от нотариального удостоверения , необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным, а потому не существующим и не порождающим правовые последствия для третьих лиц. Для самих же сторон договор будет порождать только те правовые последствия, которые связаны с необходимостью регистрации договора и исполнения ряда его условий, не затрагивающих интересы третьих лиц.

В законе предусмотрена обязательная государственная регистрация:

Регистрация договоров с недвижимым имуществом

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.

1. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) (подробнее см. Что учесть арендатору, если договор аренды подлежит государственной регистрации , Что учесть арендодателю, если договор аренды подлежит государственной регистрации ).

Регистрация обязательна в том числе для тех договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года. И если стороны их не зарегистрировали, стоит сделать это сейчас. В противном случае такие договоры по общему правилу не влекут правовых последствий для третьих лиц. А это может нарушить интересы арендатора.

Нужно ли регистрировать долгосрочные договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года?

Да, нужно. Если такой договор еще не зарегистрирован, то стоит сделать это сейчас.

Если этого не сделать, то стороны не смогут ссылаться на такой договор перед третьими лицами. Например, арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет.

Обоснование: Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 302-ФЗ) отменил необходимость регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.

Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласно статье 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.

Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.

С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, Пленум ВАС РФ разъяснил следующее.

1) К таким договорам суды должны применять те разъяснения, которые Пленум ВАС РФ дал для случая, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, но не зарегистрировали его в нарушение требований закона.

2) Это значит, что последствия для сторон договора и для третьих лиц будут разные.

С одной стороны, стороны не смогут ссылаться друг перед другом на то, что договор не зарегистрирован. В частности, если в договоре предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы, такая неустойка может быть взыскана с должника.

С другой стороны, такой незарегистрированный договор по общему правилу не влечет каких-либо правовых последствий для третьих лиц. Арендатор по такому договору не будет иметь преимущественного права на заключение договора на новый срок, а переход права собственности на недвижимое имущество (предмет договора аренды) от арендодателя к третьему лицу может являться основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды.

Такие разъяснения содержатся в пункте 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98), а также в пунктах 3 и 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ № 165).

2. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

3. Договор финансовой аренды (лизинга) (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», п. 2 ст. 609 ГК РФ). Подробнее см. Что следует учитывать лизингополучателю, если договор лизинга подлежит регистрации , Что нужно учесть лизингодателю, если договор лизинга подлежит регистрации .

4. Договор безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия (п. 3 ст. 689, п. 2 ст. 609 ГК РФ).

5. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Внимание! С 1 июля 2014 года отменено требование о государственной регистрации договора залога недвижимости.

Это следует из пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ, который установил, что правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, которые будут заключаться после вступления в силу новой редакции Гражданского кодекса РФ (т. е. после 1 июля 2014 года).

Тем самым для ипотеки, как и для многих других сделок с недвижимостью, устранили чрезмерные требования по регистрации договора.

В свою очередь, залог движимого имущества с 1 июля 2014 года может быть учтен путем направления уведомлений о залоге для регистрации залога нотариусом в реестре уведомлений о залоге такого имущества (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ, ст. 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1).

Регистрация договоров с некоторыми видами движимого имущества

Сделки с движимым имуществом подлежат регистрации только в случаях, прямо предусмотренных в законе (п. 2 ст. 164 ГК РФ). В настоящий момент есть только один такой случай: он касается музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации. Передача прав собственности и другие действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении таких предметов и коллекций, производятся только после регистрации сделки в Государственном каталоге Музейного фонда Российской Федерации (ст. 10 Федерального закона от 26 мая 1996 г. № 54-ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации»).

На практике можно столкнуться с необоснованными требованиями о необходимости регистрировать договоры с тем или иным видом движимого имущества. В частности, на это может сослаться недобросовестный контрагент, который хочет, чтобы суд признал договор незаключенным. Практика в таких ситуациях - на стороне добросовестных участников гражданского оборота.

Пример из практики: суд отказался признать договор купли-продажи автотранспортного средства недействительным. Вопреки мнению ответчика, закон не требует государственной регистрации таких договоров

Истец обратился в суд с иском о признании незаключенным договора купли-продажи автотранспортного средства, заключенного с ответчиком. До рассмотрения дела судом истец уточнил исковые требования и просил признать этот договор недействительным как не соответствующий законодательству. По мнению истца, обязательность регистрации договоров купли-продажи автотранспортных средств установлена статьей 164 Гражданского кодекса РФ, приказами МВД России от 26 ноября 1996 г. № 624 «О порядке регистрации транспортных средств» (далее - приказ № 624) и от 7 июля 1998 г. № 413 «О внесении изменений и дополнений в Приказ МВД РФ от 26.11.1996 № 624» (далее - приказ № 413).

Суды отказали в удовлетворении исковых требований. При этом суд кассационной инстанции указал, что необходимость регистрировать сделки с транспортными средствами законодательством не установлена. Приказы № 624 и № 413, на которые ссылается истец в кассационной жалобе, такую необходимость также не устанавливают. Они регулируют только порядок регистрации самого автотранспортного средства в органах ГИБДД (постановление ФАС Дальневосточного округа от 14 марта 2003 г. № Ф03-А59/03-1/392).

Последствия несоблюдения требования о регистрации договора

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий.

Однако отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, то это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.

Но это правило не действует, если третьему лицу по тем или иным причинам было известно о наличии незарегистрированного договора. Например, если новый собственник объекта недвижимого имущества узнал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения. Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества (арендодатель) действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, о котором он знал в момент приобретения имущества.

Такие разъяснения содержатся в пунктах 2-4 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, при использовании данного способа защиты истец должен доказать, что одновременно выполняются два условия.

Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.

Во-вторых, что контрагент уклоняется от регистрации договора. Это можно подтвердить, к примеру, письмом, в котором истец просил контрагента предоставить необходимые для регистрации договора документы. Важно иметь доказательства того, что контрагент это письмо получил. Таким доказательством может быть подпись контрагента, его представителя или его работника о принятии письма либо квитанция об отправке этого письма контрагенту по почте с уведомлением о вручении.

Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п. 59 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)). При этом сторона, которая фактически исполняла сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (п. 61 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от государственной регистрации этой сделки, составляет три года (п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Если от регистрации договора уклонялись обе стороны, то у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора.

Пример из практики: суд признал договор аренды незаключенным, поскольку стороны не обращались за его регистрацией

Суд отметил, что договор аренды не зарегистрирован и ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган за его регистрацией. Поэтому договор следует считать незаключенным. А значит, права и обязанности, вытекающие из данного договора, у его сторон не возникли (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г. по делу № А05-14505/2005-3).

1

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В действующем гражданском законодательстве содержится требование о государственной регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом (ст. ст. 131, 164 ГК РФ).

Несоблюдение данного требования в случаях, установленных законом, в силу п.1 ст. 165 ГК РФ влечет недействительность сделки. Кроме того, согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Итак, с одной стороны, факт государственной регистрации является необходимым условием действительности договора, а с другой,- признания его заключенным.

В юридической литературе нет единой точки зрения относительно правовой природы государственной регистрации сделок и последствий ее несоблюдения.

Так, Семенов М. утверждает, что государственная регистрация является самостоятельным условием действительности сделки, отсутствие которого влечет в силу ст.168 ГК РФ (несоответствие сделки требованиям закона или иных правовых актов) ничтожность сделки и в силу ст.433 ГК РФ ее незаключенность одновременно. Для того, чтобы сделка была ничтожной достаточно того, что она не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (в данном случае -несоблюдение ее государственной регистрации), если специально не установлены другие последствия нарушения закона (иных правовых актов). Незаключенная сделка является видом ничтожной сделки. При этом ученый обращает внимание на то, что оформление сделки всегда предшествует ее государственной регистрации. Поэтому разграничение понятий «незаключенная» и «недействительная» сделки приведет к конкуренции норм о несоблюдении формы сделки и несоблюдении государственной регистрации сделки (как можно признать недействительной сделку, которая еще не совершена, не заключена?). С учетом изложенного, Семенов М.И. предлагает толковать п.1 ст. 165 ГК РФ следующим образом: «... всякая сделка, к форме которой закон предъявляет требование о государственной регистрации, но в отношении которой это требование не соблюдено, является ничтожной...». 1

Тузов Д.О. считает государственную регистрацию внешним по отношению к договору элементом, поскольку она придает договору юридическую силу, но не влияет на его заключение. Поэтому договор в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, по мнению ученого, не может быть признан незаключенным. Он является ничтожным. Более того, ученый не признает за категорией «незаключенность сделки» автономное значение, поскольку в правовой плоскости она совпадает с понятием «недействительность сделки». 2

Проанализировав вышеприведенные точки зрения, можно заключить, что их авторы допускают смешение терминов «заключение» и «совершение» сделки.

Вместе с тем данные категории имеют различное правовое значение. Совершение сделки означает составление документа, выражающего содержание сделки, в надлежащей форме и подписание его лицом (лицами), совершающим сделку или должным образом уполномоченными лицами. Заключение договора следует рассматривать как юридический акт, с момента совершения которого договор вступает в силу и становится обязательным для сторон и третьих лиц. Договор может быть совершен, но не заключен, или заключен, но совершен в ненадлежащей форме.

Вследствие отождествления вышеуказанных терминов, Семенов М.И. признает незаключенную сделку видом ничтожной сделки, а Тузов Д.О. вообще исключает данную категорию из системы юридических понятий.

Вместе с тем различать понятия «незаключенная» и «недействительная» сделки необходимо, что обосновывается наступающими правовыми последствиями. В одном случае применяются нормы о последствиях недействительности сделок, а в другом - либо правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения, либо нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Таким образом, незаключенная сделка является самостоятельным видом сделок и влечет правовые последствия, отличные от последствий недействительности сделок.

Однако в ряде случаев законодатель допускает одновременное признание договора незаключенным и недействительным. Так, вп.1 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывается, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. В то же время п.2 ст. 10 указанного закона гласит, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

С учетом изложенного наиболее правильной и обоснованной, на наш взгляд, является точка зрения, согласно которой в случае отсутствия государственной регистрации договор признается незаключенным, если закон не устанавливает, что такой договор недействительный 3 .

Итак, государственная регистрация сделки может быть как условием действительности сделки, так и условием признания договора заключенным. В зависимости от этого обстоятельства в результате несоблюдения требования о государственной регистрации наступают различные правовые последствия: либо признание сделки недействительной и возврат переданного по ней по правилам §2 гл.9 ГК РФ, либо признание сделки незаключенной и возврат исполненного по ней в порядке ст. 301 ГК РФ (виндикация) или гл.60 ГК РФ (кондикция). При этом в случае признания сделки недействительной правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в силу ст.1103 ГК РФ подлежат субсидиарному применению.

Учитывая вышеизложенное в целях формирования единообразной практики применения норм о последствиях несоблюдения требования закона о государственной регистрации сделок представляется целесообразным внести в п.1 ст.165 ГК РФ изменения в данной части и изложить его в следующей редакции:«в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, она считается незаключенной, если закон не устанавливает, что такая сделка ничтожна».

Кроме того, следует исключить положения действующего гражданского законодательства, допускающие одновременное признание сделки незаключенной и недействительной ввиду отсутствия государственной регистрации сделки, четко определив последствия несоблюдения данного требования закона.

Работа представлена на международную заочную конференцию Актуальные проблемы науки и образования, IV научная международная конференция, ВАРАДЕРО (Куба), 20-30 марта 2009г. Поступила в редакцию 13.03.09

1 Семенов, М. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения // Право и экономика. -2002. №6. - С. 18-19.

2 Тузов, Д.О. О понятии «несуществующей» сделки в российском гражданском праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2006. -№10. - С. 9, 18.

3 Кияшко, В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // Журнал российского права.2004. -N 11 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: Версия Проф»: [Электронный ресурс]/ Компания «Консультант Плюс». - Послед.обновление 11.03.2009. Эрделевский, А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. -2003. -№22 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: Версия Проф»:[Электронный ресурс]/ Компания «Консультант Плюс». - Послед.обновление 11.03.2009.

Библиографическая ссылка

Анчишина Е.А. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ: НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ И НЕЗАКЛЮЧЕННОСТЬ СДЕЛКИ // Современные проблемы науки и образования. – 2009. – № 5.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=1872 (дата обращения: 01.02.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

контрольная работа

2.2 Сделки с пороками формы и с нарушением требования о государственной регистрации

Все сделки должны совершаться в какой-либо определенной форме, которая устанавливается законом. По этому признаку они разделяются на устные и письменные. Последние совершаются в простой письменной форме и нотариальной. Кроме того, для некоторых сделок законом устанавливается обязательная государственная регистрация.

Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма, может быть совершена устно. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки юридических лиц между собой и с гражданами. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судебная практика по признанию сделок недействительными в связи с превышением полномочий органов юридического лица либо при отсутствии полномочий у представителя является устоявшейся и однозначной.

До сих пор действуют положения Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах практики применения ст. 174 ГК РФ", разъясняющие последствия превышения органами юридического лица полномочий при совершении сделок. А в 2000 г. Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации было издано информационное письмо N 57 "О некоторых вопросах практики применения ст. 183 ГК РФ", применяющееся в случаях совершения сделок неуполномоченными лицами.

Как уже было выяснено, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы либо представителя. Возникает вопрос: какие риски появляются у юридического лица, если представитель, не являясь надлежащим образом уполномоченным лицом, подписал договор или другие документы организации?

Пример из судебной практики.

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось с иском ООО "Сложные инструменты" к ОАО "Производственно-ремонтное предприятие" о взыскании долга.

Исследовав материалы дела, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим мотивам (решение от 26.04.2011 по делу N А40-22605/2011).

Ответчик указал, что представленный истцом договор на проведение проектных работ не заключен. В преамбуле договора указано, что договор заключается генеральным директором ответчика, при этом договор, приложения к нему и представленный истцом акт выполненных работ подписаны не директором, что возможно визуально установить при сличении подписи на договоре и подписи на нотариально удостоверенной карточке подписей и оттиска печатей, представленной в банк.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (ст. 183 ГК РФ).

Согласно п. 1 информационного письма ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения ст. 183 ГК РФ" при рассмотрении арбитражными судами исков к представляемому, основанных на сделке, заключенной неуполномоченным лицом, следует принимать во внимание, что установление в судебном заседании факта заключения упомянутой сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку.

При этом независимо от формы одобрение должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Поскольку в силу ст. 53 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" единственным уполномоченным лицом действовать от имени акционерного общества, совершать сделки от имени общества является генеральный директор, то в силу ст. 183 ГК РФ и позиции, изложенной в информационном письме ВАС РФ от 23.10.2000 N 57, в случае, если генеральный директор указывает, что не заключал договор, не подписывал его и не одобряет совершенную сделку, данный договор в силу ст. 432 ГК РФ не является заключенным и не влечет права и обязанности для его сторон.

Из материалов дела следовало, что доказательств одобрения генеральным директором ответчика указанной сделки нет.

Таким образом, если договор подписан лицом, полномочия которого не позволяют ему совершить данные действия, договор будет признан незаключенным, если представляемый - юридическое лицо, от имени которого подписан договор, прямо не одобрит данную сделку.

Очень часто в штате организаций имеется такая должность, как заместитель директора (первый, второй и т.д.). Как правило, в силу должностных инструкций, эти лица имеют достаточно широкие полномочия, в т.ч. на представление организации перед третьими лицами. При отсутствии доверенности с соответствующими полномочиями такое лицо считается неуполномоченным и применяются положения, описанные в первой ситуации.

Однако очень редко, но случается, что в соответствии с учредительными документами должность заместителя директора рассматривается как орган исполнительной власти организации, имеющий право без доверенности действовать от имени юридического лица на основании устава. Правомерно ли это?

Пример из судебной практики.

Закрытое акционерное общество "Моспромстрой" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "МФК ДжамильКо" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды.

В обоснование своей позиции заявитель ссылался на то, что на момент подписания договора первый заместитель генерального директора общества в силу п. 2 ст. 69 Федерального закона "Об акционерных обществах" был не вправе действовать от имени общества без доверенности. При этом положения устава общества, наделяющие первого заместителя генерального директора полномочиями действовать от имени общества без доверенности, по мнению истца, противоречат п. 1 ст. 53, ст. 103 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 11, п. 2 ст. 69 Федерального закона "Об акционерных обществах", наделяющих таким правом только органы акционерного общества.

В этой связи, как полагал заявитель, спорный договор аренды со стороны ЗАО "Моспромстрой" был подписан неуполномоченным лицом, в связи с чем в соответствии со ст. 168 ГК РФ указанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду ее несоответствия требованиям ст. 53 ГК РФ, ст. 69 ФЗ "Об акционерных обществах".

Судом было установлено, что положение устава ЗАО "Моспромстрой" об отнесении заместителя генерального директора общества к исполнительному органу общества противоречит ст. ст. 53, 103 ГК РФ, ст. ст. 11, 69 ФЗ "Об акционерных обществах" и является ничтожным. Поскольку в соответствии с указанными нормами к исполнительным органам акционерного общества может быть отнесен либо единоличный исполнительный орган (директор), либо коллегиальный орган, а договор подписан со стороны ЗАО "Моспромстрой" первым заместителем генерального директора, действовавшим на основании устава, указанное лицо, подписывая спорный договор аренды, выступало в качестве органа ЗАО "Моспромстрой", что противоречит положениям вышеуказанных статей.

Таким образом, суд пришел к выводу, что первый заместитель генерального директора не имел надлежащих полномочий действовать от имени ЗАО "Моспромстрой", так как не являлся его исполнительным органом и не имел доверенности.

Поскольку в данном случае спорный договор подписывался со стороны ЗАО "Моспромстрой" первым заместителем генерального директора на основании устава, что противоречит требованиям закона, то, соответственно, договор со стороны истца подписан лицом при отсутствии полномочий.

Исследовав материалы дела, суд сделал вывод об исполнении сторонами договора и одобрении действий первого заместителя генерального директора по его заключению со стороны ЗАО "Моспромстрой".

На основании вышеизложенного решением арбитражного суда исковые требования остались без удовлетворения. Суд кассационной инстанции поддержал такое решение (Постановление ФАС Московского округа от 11.11.2010 по делу N А40-172646/09-137-1250).

Таким образом, при отсутствии прямого одобрения сделки в виде заключенного договора действия заместителя руководителя могли быть признаны незаконными в силу отсутствия у него полномочий на совершение таких действий. А должность заместителя директора не может быть признана исполнительным органом организации (это характерно для всех организационно-правовых форм), даже если из учредительных документов следует иное.

Государственная регистрация сделок

сделка государственная регистрация Государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним. Согласно ст...

Недействительная сделка

Сделки с пороками в субъекте делятся на 2 группы. - первая группа связана с недееспособностью граждан - вторая - со специальной правоспособностью юридических лиц, либо статусом их органов. Недействительность сделок...

Недействительная сделка

Они подразделяются на сделки, совершенные без внутренней воли на совершение сделки и сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно. Без внутренней воли совершаются сделки под влиянием населения (физическое воздействие)...

Недействительная сделка

Условия признания сделки недействительной в соответствии с элементами (субъект, субъект сторона, форма, содержание): 1) отсутствие у субъекта в необходимой мере правоспособности и дееспособности...

Сделки с пороками воли можно подразделить на: а) сделки, совершенные без внутренней воли на совершение сделки; б) сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно. Без внутренней воли совершаются сделки под влиянием насилия, угрозы...

Недействительность сделок: особенности гражданско-правового регулирования

Сделки с пороками содержания признаются недействительными вследствие расхождения условий сделки с требованиями закона и иных правовых актов. Среди них выделяют: а) сделки, совершаемые с целью...

Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок

В ст. 165 ГК предусмотрено: несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной...

Основания признания сделки недействительной

Поскольку сторонами могут быть граждане и юридические лица, то и сделки с пороками субъектного состава могут быть разделены на недействительные сделки, связанные с недееспособностью стороны (гражданина), сделки юридического лица...

Основы земельного права

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...

Понятие недвижимости и сделок с ней

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых...

Сделки, совершенные юридическим лицом, выходящие за пределы его правоспособности, признаются оспоримыми. Это сделки: противоречащие целям деятельности юридического лица, определенным в учредительных документах; совершенные юридическим лицом...

Понятие сделки и её недействительности

Любая сделка, совершенная с нарушением требований закона или иных правовых актов, недействительна по основанию, установленному ст. 168 ГК РФ. Но если при совершении сделки имеется порок отдельного элемента сделки...

1. Документы - основания (перечень - ст.17 Закона о регистрации) представляются в подлинниках и копиях (нотариально удостоверенных). 2. Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок...

Регулирование сферы управления недвижимостью государством и профессиональными объединениями по управлению недвижимостью

В случаях, предусмотренных нормами действующего законодательства РФ, на государственную регистрацию представляются иные документы, в том числе: 1. Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства, если: жилое помещение...

Общие основания закреплены в Главе 9 ГК “Сделки” нормами о ничтожности:

• 1) сделок, совершенных с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК);
• 2) мнимых и притворных сделок (ст.170 ГК);
• 3) сделок, совершенных гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст.171 ГК);
• 4) сделок, совершенных несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лит (ст. 172 ГК);
• 5) сделок, совершенных с нарушением формы, если закон специально предусматривает такое последствие (п.2,3 ст.162 и п.1 ст.165 ГК);
• 6) сделок, совершенных с нарушением требованием о их государственной регистрации (п.1 ст.165 ГК).

Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности, ничтожны потому, что представляют собой серьезные и опасные нарушения действующего законодательства, носят антисоциальный характер и посягают на существенные государственные и общественные интересы. Именно публичный характер интересов, нарушаемых подобными сделками, позволяет говорить о них как об антисоциальных. Очевидна такая антисоциальная направленность сделок, создающих угрозу экономической безопасности государства:

• а) внешнеторговых сделок юридических лиц, когда под видом товаров, указанных в лицензии (например, лома черных металлов), продаются за рубеж сплавы редких металлов;
• б) сделок, нарушающих монопольное права государства на определенные виды деятельности (например, право на продажу отдельных видов вооружения);
• в) мнимых внешнеторговых сделок для перевода валютных средств, полученных в кредит, за рубеж с целью их хищения (сделки, совершенные с нарушением правил валютного контроля).

Аналогичную антисоциальную направленность имеют сделки, совершение которых создает угрозу общественной безопасности, например сделки купли-продажи боевого вооружения, взрывчатых материалов, боеприпасов, совершаемые неуполномоченными лицами; сделки, направленные на производство и сбыт товаров и продукции, обладающих свойствами, опасными для жизни и здоровья потребителей, и т п. Антисоциальны и сделки, создающие угрозу моральному здоровью нации и нарушающие требования нравственности, например сделки с целью распространения на рынке литературы, пропагандирующей войну, национальную расовую или религиозную вражду, и т.п.

Объективную сторону антисоциальных сделок составляют серьезные и особо опасные нарушения закона, чаще всего являющиеся преступными действиями, посягающими на основы правопорядка и нравственности. Субъективная сторона таких сделок характеризуется прямым или косвенным умыслом одной или обеих сторон, вступающих в такую сделку.

Основным критерием признания такой сделки недействительной является ее цель. Внешне сделка может выглядеть вполне законной; ни по форме, ни по содержанию может не противоречить закону.

Так, если с соблюдением всех требований закона была совершена сделка купли-продажи дома для того, чтобы в этом доме организовать тайное производство оружия, то сделка является ничтожной со всеми вытекающими из этого последствиями. Также, примером сделки, противной основам правопорядка и нравственности, может служить договор, по которому, под видом приватизации, государственное имущество передается по искусственно заниженной цене.

Ф.С. Хейфец отстаивает точку зрения, устанавливающую, что ст. 169 ГК РФ содержит понятия “основы правопорядка и нравственности”, которые затрудняют ее применение судебной практикой. Потребуется немало усилий и времени, пока будет определен круг законов, составляющих основы правопорядка и условия применения не правового понятия “нравственность”. Одним из возможных признаков такого рода сделок может служить уголовная наказуемость соответствующего действия.

Было бы целесообразно, чтобы сам законодатель определил круг законов, которые составляют “основы правопорядка”. Очевидно, что и формулировка ст. 169 ГК РФ была бы иной. Тем более что диспозиция данной статьи не совпадает с заголовком этой нормы - “Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности”. Диспозиция же нормы сформулирована таким образом, что сделка признается ничтожной, если она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. Следовательно, ничтожной признается сделка, противоречащая как основам нравственности, так и основам правопорядка. Такое содержание диспозиции дает основание считать достаточным для признания сделки ничтожной ее совершение только с целью, противоречащей основам нравственности. Но вряд ли это так. Очевидно, ничтожной ст. 169 ГК РФ считает сделку, противоречащую одновременно основам правопорядка и нравственности, как это указано в заголовке этой статьи. Поэтому целесообразно, чтобы законодатель внес изменения в содержание рассматриваемой статьи, чтобы не было противоречия между заголовком и диспозицией статьи. Совершенно очевидно, что для признания сделки ничтожной по ст. 169 ГК РФ с последствиями, предусмотренными частями второй и третьей, явно недостаточно, чтобы сделка не соответствовала (противоречила) только основам нравственности. Тем более что “нравственность” (мораль) - это понятие не юридическое.

Мнимая (фиктивная) сделка ничтожна потому, что она совершается для вида, без намерения создать юридические последствия.

Как известно, сделка - это волевой акт, в котором надо различать два элемента: волю (субъективный) и волеизъявление (объективный). Оба эти элемента необходимы и равнозначны, и только в их единстве заключена сущность сделки. Нарушение этого единства приводит к недействительности сделки.

Мнимые и притворные сделки - яркое тому подтверждение. Поэтому неправильно полагать, что в мнимых сделках вообще нет воли и за отсутствием фактического состава ее надо считать не ничтожной, а несовершившейся .

Мнимая сделка может быть совершена в любой форме, но, как правило, стороны стараются облечь ее в письменную (простую или нотариальную) форму, чтобы документ мог послужить доказательством ее совершения, не говоря уже о том, что предписанная законом форма соблюдается всегда.

Иначе говоря, при совершении действий в виде мнимой сделки отсутствует главный признак сделки - ее направленность на создание, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Мнимая сделка может быть совершена в противозаконных целях (например, лжедарение имущества с целью укрыть его от конфискации) и без таких целей, но в любом случае она абсолютно недействительна (ничтожна), т.к. субъекты, совершающие ее, не желают и не имеют в виду наступление правовых последствий, порождаемых сделками такого вида (п.1 ст. 170 ГК РФ).

Такие сделки совершаются для того, чтобы создать ложное представление у третьих лиц. Сделка является мнимой, если обе стороны в полной мере это осознают и ни одна из них не собирается приступать к исполнению.

Чаще всего такие сделки совершаются для того, чтобы уменьшить (увеличить) объем имущества. Так, опасаясь банкротства, гражданин или фирма продает по заниженной цене наиболее ценное имущество, с тем, что в действительности имущество будет оставаться в собственности лица, якобы продавшего его.

Мнимая сделка, совершенная с целью создать у третьих лиц впечатление о больших размерах совершаемых данным лицом или фирмой операций может помочь в получении кредита.

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Притворная сделка заключается также только для вида, но в отличие от мнимой прикрывает другую сделку, которую стороны в действительности хотели заключить.

Притворные сделки заключаются и в целях ухода от налогообложения. В рамках договора о совместной деятельности передача одним его участником другому продукции, оказание услуг, перечисление денежных средств не относятся по налоговому законодательству к налогооблагаемым объектам. В случае каких-либо нарушений налоговые органы в актах проверки таких субъектов указывают, что договоры о совместной деятельности недействительны (ничтожны), и применяют финансовые санкции.

Действительная воля субъектов получает иное выражение. Поэтому притворная сделка сама по себе всегда признается ничтожной, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Прикрываемая сделка, в свою очередь, может быть действительной или недействительной. Чаще всего прикрывается незаконная сделка.

Так, сделка дарения доли участника в уставном капитале “ООО” может прикрывать куплю-продажу этой доли с целью обхода права преимущественной покупки доли другим участником общества, предусмотренного п.2 ст. 93 ГК.

Когда прикрываемая сделка не имеет ничего противозаконного, к ней применяются правила, регулирующие данный вид сделок. Если она незаконна, то, как и притворная, признается недействительной.

В случае притворной сделки стороны желают создать правовые последствия, но не те, которые предусмотрены в сделке. Здесь по существу имеют место две сделки: мнимая, которой стороны не желали придать правовые последствия, и скрываемая, т.е. та, которую стороны в действительности имели в виду.

Так, фирма, продающая благотворительному фонду необходимое оборудование, оформляет это не как договор купли-продажи, а как взнос в фонд. Если этот факт будет установлен, то к данным отношениям будут применены правила, регулирующие договор купли-продажи.

Сделки, совершенные лицами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства, ничтожны потому, что у таких лиц отсутствует способность к самостоятельной, целенаправленной деятельности и оценке ее последствий. Ничтожными являются все сделки, совершенные такими гражданами, включая мелкие бытовые. Если на момент совершения сделки гражданин, страдающий психическими расстройствами, не был признан судом дееспособным, но не мог понимать значения действий или руководить ими, то такая сделка может быть признана недействительной по иску его опекуна (п.2 ст. 177 ГК РФ). В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (п.2 ст. 171 ГК).

Например, недееспособным лицом была совершена сделка по покупке квартиры. Вследствие изменения ситуации на рынке сделка теряет экономическую привлекательность для продавца. И он “вспоминает” о ее ничтожности и требует возврата квартиры. В этом случае опекун неспособного лица может в противовес требованиям продавца предъявить иск о признании сделки по покупке квартиры действительной как совершенной к выгоде опекаемого им гражданина.

Ф.С. Хейфец утверждает, что законодатель в п.2 ст. 171 ГК уже не первый раз проявляет непоследовательность и вместо закона, признающего сделку ничтожной и недействительной с момента ее заключения, дает возможность признавать ничтожную сделку действительной. “Вряд ли это способствует стабильности гражданского оборота”. Это же касается сделок, совершенных несовершеннолетними не достигшими четырнадцати лет (п.2 ст. 172 ГК РФ).

Сделка признается недействительной независимо от того, сознавала ли сторона, что она совершает сделку с лицом, не могущим самостоятельно участвовать в сделке вообще или не могущим самостоятельно принимать участие в такого рода сделках, или нет. Существенно только то, что одной из сторон является недееспособный.

Если при действии ГК РСФСР 1922 г. объявление лица недееспособным оформлялось решением исполкома местного совета, то с введением в действие в 1964 г. Гражданского и Гражданского процессуального кодексов РСФСР это отнесено к компетенции суда (ст. 15 ГК РСФСР и п. 3 ст. 245 ГПК РСФСР).

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, по общему правилу ничтожны потому, что такие несовершеннолетние дети не способны в полной мере самостоятельно, целенаправленно оценивать свои действия и их последствия. Поэтому в любом случае ничтожны сделки, совершенные самостоятельно малолетними, не достигшими шести лет. Такая сделка не создает взаимных прав и обязанностей.

Так, если малолетний унес из дома ценную вещь и продал ее, покупатель не приобрел права собственности на эту вещь. Родители (усыновители, опекун) могут истребовать эту вещь, поскольку совершенная сделка ничтожна.

При этом должна быть возвращена уплаченная за вещь сумма. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

Ничтожность сделки, совершенной с нарушением формы , основывается на том, что сделке не придана необходимая с точки зрения закона или соглашения между сторонами форма, дающая возможность правильного восприятия воли субъектов.

Сделки, совершенные в надлежащей форме, но с нарушением требований государственной регистрации , ничтожны. Ведь для того чтобы сделка, требующая государственной регистрации, породила гражданско-правовые последствия, необходимо наличие юридического состава, включающего как саму такую сделку, так и факт ее государственной регистрации.

Ничтожность сделки и иные последствия нарушения формы сделки будут подробно описаны в разделе 2.2.

Специальные основания ничтожности сделок закреплены в различных нормах гражданского законодательства. Так, п.З ст.22 гласит: “Полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом”. Ограничение прав и свобод граждан, связанное с психическим расстройством, допустимо лишь в случаях, предусмотренных законами РФ, таких как Закон РФ “О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании”. В соответствии со ст. 6 этого Закона “гражданин может быть временно (на срок не более пяти лет и с правом последующего переосвидетельствования), признан непригодным вследствие психического расстройства к выполнению отдельных видов профессиональной деятельности...”

Кроме того, ничтожны сделки опекунов, попечителей, их супругов, близких родственников с подопечными, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование.

Каждый участник полного товарищества независимо от того, управомочен ли он вести дела товарищества, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от этого права или его ограничение, в том числе по соглашению участников товарищества, ничтожны. Ничтожны также сделки между участниками полного товарищества об ограничении или устранении их ответственности по обязательствам товарищества, а также сделки между участниками полного товарищества об отказе от права выйти из товарищества.

1.4. Основания оспоримости сделок

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в своих положениях о недействительности сделок не упоминал термин “оспоримость сделки”. Однако в целом ряде норм ГК РСФСР (ст. 54, 55, 56) употреблялось выражение “признается судом недействительной по иску”, и во всех этих нормах перечисляются лица (физические и юридические), которые могут предъявить иск о признании сделки недействительной. Эта категория недействительности получила название “оспоримость”. Она объединяла большую группу разнообразных условий недействительности, о которых речь пойдет ниже, но всем им присущи общие черты, послужившие основанием для выделения их в самостоятельную группу.

Оспоримость означает прежде всего, что сделки, ею пораженные, вызывают те правовые последствия, которые участники имели в виду при их совершении, но вместе с тем им свойственны, определенные несоответствия требованиям закона, которые дают основания для иска об их недействительности.

Для признания этих сделок недействительными в суд по основаниям, указанным в законе, могут обратиться лишь те лица, которые указаны в каждой норме закона.

Выделение условий оспоримости сделок в отдельную категорию объясняется тем, что признание их недействительными не может иметь места без иска заинтересованного лица или потерпевшей стороны.

Так, прокурором будет заявлен иск о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, угрозы или насилия, а потерпевший в судебном заседании не подтвердит этого и пояснит, что эти обстоятельства не имели никакого влияния на его решение совершить сделку.

Таким образом, только возбуждение спора будет свидетельствовать о том, что на совершение сделки повлияли условия, которые вызывают ее оспоримость, и, наоборот, отсутствие спора подтверждает, что заключенная сделка соответствует интересам ее участников или получает одобрение третьих лиц, которые должны были дать согласие на ее заключение. Эти свойства условий (оснований) оспоримости сделок исключают возможность признания их недействительными по инициативе суда без возбуждения соответствующего спора заинтересованными или потерпевшими лицами.

К числу оспоримых сделок действующее гражданское законодательство относит:

• 1) сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК);
• 2) сделки, совершенные с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки (ст. 174 ГК);
• 3) сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК);
• 4) сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК);
• 5) сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК);
• 6) сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК);
• 7) сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).

Сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности подразделяются на 2 самостоятельных вида.

К первому относятся сделки, совершенные юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах.

Ко второму виду сделок относятся сделки, совершенные юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью.

Правоспособность юридического лица в том, что оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Лицензия считается отсутствующей у юридического лица в тех случаях, когда:

• лицензия не получалась;
• лицензия отозвана органом, выдавшим ее;
• окончился срок действия лицензии;
• превышен объем прав, предоставленных лицензией.

Яркими примерами сделок, совершенных юридическими лицами, не имеющими лицензии на соответствующую деятельность, являются сделки различных быстро “лопнувших” финансовых компаний, занимавшихся сбором денежных средств с населения под обещания высоких процентов при отсутствии у них лицензий кредитных учреждений.

Такие и им подобные сделки по общему правилу оспоримы, т.к. признание их ничтожными означало освобождение недобросовестных юридических лиц, действующих без лицензии, от обязательств перед добросовестной стороной.

Необходимым условием признания такой сделки недействительной является установление факта: знала ли или должна была знать другая сторона о том, что сделка совершена в нарушение установленных ограничений, либо без соответствующей необходимый лицензии. Лишь в том случае, когда другая сторона знала или должна была знать об этом, сделка может быть признана недействительной. Это положение направлено на охрану интересов стороны, которая могла не знать и не должна была знать о том, что сделка противоречит предъявляемым требованиям.

Круг внеуставных сделок определить не просто, так как учредительные документы юридических лиц не содержат и не могут содержать исчерпывающего перечня сделок, которые относятся к сфере их деятельности.

Сделки, совершенные с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки, оспоримы при наличии 3 условий:

• 1) полномочия лица на совершение сделки должно быть ограничено договором либо полномочия органа юридического лица - учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, законе или как они могут стать очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений (ст. 174 ГК).

Примером того, как полномочие на совершение сделки может считаться очевидным из обстановки, является ситуация, когда продавец оптового магазина, имеющий в соответствии с уставом магазина и трудовым контрактом право самостоятельно, без администратора, совершать сделки на сумму не свыше пяти тысяч рублей, систематически отпускает товар на большую сумму.

• 2) совершая сделку, гражданин или орган юридического лица должны выйти за пределы вышеуказанных ограничений.

Иначе говоря, представитель покупает оборудование на сумму, превышающую указанную в договоре поручения; исполнительный орган акционерного общества совершает сделку с недвижимостью без предварительного решения совета директоров общества; продавец отпускает товар на сумму свыше допустимой.

• 3) Другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

В интересах стабильности и надежности имущественного оборота ст. 174 ГК РФ ограничивает круг случаев, в которых совершенная с превышением полномочий сделка может быть признана недействительной. Для этого необходим ряд условий.

• 1) требование о недействительности сделки может быть заявлено только лицом, в интересах которого установлены ограничения полномочий, а не контрагентом по сделке;
• 2) этим лицом должно быть доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о наличии таких ограничений;
• 3) требование о недействительности рассматривается по иску заинтересованного лица, следовательно, невозможно заявление такого требования в виде возражения по предъявленному иску, что нередко делается на практике, а должен быть предъявлен встречный иск.

Независимо от наличия названных в ст. 174 условий суд, как это следует из текста статьи, вправе не признать сделку недействительной, т.к. ГК оставляет решение этого вопроса на усмотрение суда (“сделка может быть признана судом недействительной”).

Сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а также сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, оспоримы, если указанные лица совершают сделки без согласия законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), когда такое согласие необходимо в соответствии с требованиями закона. Согласие на заключение сделки может быть получено до, во время и после заключения сделок. Приведенные правила неприменимы к сделкам, которые в силу закона указанные лица могут совершать самостоятельно (п.2 ст.26 ГК РФ). Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет раскрыта в ст.26 ГК РФ.

Причем ГК РФ требует письменного согласия на совершение сделки несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет (п. 1 ст. 26), а для сделок, гражданина, ограниченного судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами - не содержит специального указания к форме согласия попечителя, поэтому следует считать, что такое согласие должно даваться в форме, предписанной для совершения соответствующей сделки.

Право на возбуждение дела о признании гражданина ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами имеют члены его семьи, прокурор, органы опеки и попечительства, психиатрические лечебные учреждения, профсоюз. Указанный перечень является исчерпывающим.

Злоупотреблением спиртными напитками или наркотическими веществами, дающим основание для ограничения дееспособности гражданина, является такое чрезмерное или систематическое их употребление, которое влечет за собой непосильные расходы на их приобретение, что вызывает материальные затруднения и ставит семью в тяжелое положение. Наличие заработка или иных доходов у других членов семьи не имеет значения, если семья не получает от этого лица необходимых средств или вынуждена содержать его полностью или частично.

Установив указанные обстоятельства, суд признает данное лицо ограниченно дееспособным, а органы здравоохранения на основании этого решения суда устанавливают над ним попечительство. Это производится с целью лишения этого лица возможности самостоятельно получать и распоряжаться своим заработком и другими доходами (авторский гонорар, вознаграждение за открытие, изобретение и т.п.), а также совершать сделки по распоряжению имуществом (продавать, дарить, менять, завещать, покупать и т.д.). Все действия подобного рода в интересах семьи ставятся под контроль попечителя, и согласно ст. 176 ГК РФ по иску попечителя судом должны признаваться недействительными все сделки по распоряжению имуществом, совершенные без его согласия лицом, ограниченным в дееспособности.

Субъектом сделки, недействительной по ст. 176 ГК РФ, не может быть лицо, хотя и злоупотребляющее спиртными напитками или наркотическими веществами, но еще не признанное судом ограниченно дееспособным.

Отмена судом ограничения дееспособности гражданина может иметь место только при наличии достаточных данных, свидетельствующих о прекращении им злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, и поэтому ему может быть доверено самостоятельное распоряжение денежными средствами и имуществом. Ограничения также отменяется, если перестала существовать семья ограниченно дееспособного (развод, смерть и т.п.) и отпала его обязанность представлять средства на ее содержание.

Сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими оспорима потому что в момент ее совершения дееспособный гражданин не мог руководить собою, т.е. не мог осознанно формировать свою волю. Неспособность дееспособного гражданина понимать значение своих действий или руководить ими может быть вызвана различными обстоятельствами, доказанными в процессе рассмотрения спора:

• нервным потрясением,
• физической травмой,
• глубоким алкогольным или наркотическим опьянением и т.д.

Примером сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий, является сделка, когда гражданин, находясь в сильном алкогольном опьянении, продает за бесценок весьма дорогую вещь.

Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими должна иметь место в момент совершения сделки. Если совершение сделки - процесс, растянутый во времени (направление предложения о ее совершении, получение согласия и т.д.), то моментом совершения сделки надлежит считать заключительный этап ее оформления, придающий сделке правовую силу (подписание договора, государственную регистрацию, передачу имущества и т.п.). С иском в суд о признании недействительной сделки, совершенной дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, могут обратиться сам гражданин, совершивший их, либо иные лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Причины, вызвавшие неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими, правового значения не имеют. Иногда они вызываются посторонними для сделки обстоятельствами (гибель близких, физическая травма), но могут зависеть и от поведения самого гражданина (алкогольное опьянение). В любом случае, факт совершения гражданином сделки в момент, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, должен быть надлежащим образом доказан. Свидетельские показания, как правило, будут недостаточными; нужно заключение соответствующих медицинских органов, и может оказаться необходимым проведение экспертизы.

Недееспособность может быть обусловлена только устойчивой душевной болезнью или слабоумием. В то время как временная неспособность понимать значение своих действий и руководить ими вызывается функциональными расстройствами психики, нарушением физиологических процессов в организме или иными болезненными явлениями. Такое состояние может наступить при самых различных обстоятельствах, и поэтому необходимо учитывать не только состояние лица, но и все другие обстоятельства, характеризующие обстановку, в которой была совершена оспариваемая сделка. Это состояние не совпадает ни с невменяемостью, ни с недееспособностью. Поэтому неправильно его называть адееспособным, так как этот термин не отличается от недееспособности.

Правила об оспоримости сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий, применяются также к сделкам, совершенным гражданином, впоследствии признанным недееспособным .

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Признаков ст. 177 ГК РФ надо придерживаться и в том случае, если лицо страдало душевным заболеванием (расстройством) или слабоумием, но в установленном порядке не было признано недееспособным. В таком случае требуется доказывать, что именно в этот момент, когда совершалась данная сделка, лицо не понимало значения своих действий или не могло ими руководить. Из общего правила о том, что иск о признании сделки недействительной может заявить только лицо, которое при ее совершении находилось в таком состоянии, что не могло понимать значения своих действий или руководить ими, в таком случае должно быть допущено исключение.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, оспорима потому, что в результате действий, совершенных в виде сделки, получает выражение неправильно сложившаяся воля одной из ее сторон и соответственно возникают иные последствия, нежели те, которые она действительно имела в виду. В результате такого заблуждения могут быть признаны недействительными сделки граждан и юридических лиц. Дефект сделки, совершенной под влиянием заблуждения, лежит в сфере психики лица, заключившего ее. В этом случае неправильные, не соответствующие действительности представления или неведение о каких-то обстоятельствах, вызвавшие заключение сделки, возникают у него помимо воздействия на него контрагента или третьих лиц.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Мелкие ошибки и незначительные расхождения между желаемыми и действительными последствиями, возникшими в результате сделки, не могут служить основанием для признания недействительности сделки.

Вопрос, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника. Не может считаться существенным заблуждение неправильное представление о норме права и последствиях ее применения.

Юридическая литература, судебная и арбитражная практика признавали, что существенное значение имеет заблуждение в характере предмета, в качестве вещи, в установленной цене. Причем эти обстоятельства относятся к сделкам как граждан, так и юридических лиц, ибо заблуждаться может каждый, безотносительно к тому, действует ли он как гражданин в своих интересах или как единоличный исполнительный орган либо представитель юридического лица, выступающий от имени и в интересах последнего. Вопрос о существенности заблуждения безусловно должен решаться на основании фактических обстоятельств каждого конкретного дела, оцениваемых в соответствии с установившимся пониманием того или иного обстоятельства. При такой оценке какой-то из перечисленных моментов может не иметь существенного значения для конкретного случая.

Например, стороны заключили подрядный договор на изготовление вывесок для одной из них, а назвали этот договор "трудовое соглашение". Совершенно очевидно, что такое заблуждение в правовой природе сделки не будет иметь существенного значения, поскольку обе стороны имели в виду определенное содержание сделки, в котором они не ошибались. И наоборот, если стороны имели в виду передачу вещи в собственность другой стороне, но одна из них считала, что это произойдет в результате мены, а другая- купли-продажи, то такое заблуждение будет иметь существенное значение, так как ошибка относится к природе договора и для стороны, желавшей совершить мену, не безразлично, что она получит взамен своей вещи.

Под заблуждением, имеющим существенное значение, ГК понимает заблуждение относительно природы сделки.

Например, наниматель считает, что собственник предоставляет ему помещение для длительного пользования, а в договоре предусмотрено лишь право разового использования. Заблуждение, в которое наниматель был введен формулировкой договора, может служить основанием недействительности сделки.

Закон предусматривает также в виде основания для признания недействительности заблуждение относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

Так, предприниматель покупает дом, в котором намеревается оборудовать мастерскую. Однако выясняется, что конструкции дома слабы и не выдержат работающего оборудования. Такое заблуждение имеет существенное значение и может служить основанием признания сделки купли-продажи дома недействительной.

Не может служить основанием признания недействительности сделки заблуждение и в мотивах.

Например, гражданин, рассчитывая перейти на работу в другой город, покупает там дом. Оказалось, однако, что его переход на предполагаемую работу не состоялся. Это не может служить основанием для признания сделки недействительной. Другой дело, если бы по этому мотиву он включил отлагательное или отменительное условие в совершаемую сделку. Тогда наступили бы последствия, предусмотренные в ст. 157 ГК РФ.

Согласно ст. 178 ГК РФ право возбуждения спора о признании сделки недействительной принадлежит только стороне, которая действовала под влиянием заблуждения. Отсутствие иска этой стороны свидетельствует о том, что заблуждение не повлияло на ее волю заключить сделку. Следует отметить, что закон исходит из презумпции вины стороны, которая действовала под влиянием заблуждения, и связывает с этим ее дополнительную ответственность.

Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, оспорима потому, что одна сторона умышленно введена другой стороной в заблуждение с целью совершения сделки, выгодной обманывающей стороне. Для признания сделки недействительной по этому основанию безразлично, совершаются ли обманные действия в активной форме (сообщение ложных сведений) или же выражаются в бездействии (умышленное умолчание о фактах, знание которых может препятствовать совершению сделки). Если не будет доказано, что действия, заключающиеся в умолчании о таких фактах, имели целью обман другой стороны, то сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Обман присутствует и в случаях, когда ложные сведения об обстоятельствах, имеющих значение для совершения сделки, сообщаются третьими лицами с ведома или по просьбе стороны в сделке.

При совершении сделки под влиянием обмана воля лица формируется под влиянием неправильных представлений или неведения об элементах сделки. Но если при заблуждении неправильное представление складывается помимо воздействия на него других лиц, то при обмане имеет место умышленное, намеренное создание ложных представлений у участника сделки контрагентом или третьим лицом либо умышленное использование уже создавшегося у контрагента ложного представления для побуждения его к заключению сделки, которую без обмана он бы не совершил. В этом случае порочность сделки заключается в расхождении между действительной волей и волеизъявлением, которое сложилось под влиянием обмана, тогда как характерным для сделки является свободное, добровольное волеизъявление. Известно, что обман совершается для того, чтобы ввести в заблуждение других лиц посредством лжи, умолчания, сознательного сокрытия чего-то, преднамеренного совершения отдельных действий. Если нет введения субъекта сделки в заблуждение, то нет и обмана. Таким образом, обманом является действие, совершенное с прямым умыслом. Не обязательно, чтобы обман исходил от участника сделки. Он будет налицо и тогда, когда обманные действия совершит третье лицо по сговору с участником сделки или когда последний только использует обманные действия третьего лица, действовавшего независимо от него, ибо недопустимо использование чужой ошибки в расчете на то, что именно ее наличие послужит причиной совершения сделки. Причем умолчание, использование чужих обманных действий должно быть также умышленным, так как без этого не будет обмана. Не будет обмана и в том случае, если ложное, неправильное, не соответствующее действительности представление было создано случайно или по неосторожности. Однако умышленное использование этого контрагентом для побуждения другой стороны заключить сделку следует расценивать как обман.

Обман, как основание недействительности сделки, отличается от заблуждения тем, что неправильное, ошибочное представление создается в результате преднамеренного, умышленного действия или умолчания стороны, намеревающейся извлечь из этого для себя выгоду.

Сделка, совершенная под влиянием насилия, оспорима потому, что воля участника сделки - гражданина (или органа юридического лица) формировалась несвободно. Насилие может исходить как от другой стороны сделки, так и от третьего лица. Как насилие необходимо расценивать причинение физических и душевных страданий лицам, близким участнику сделки. Так, с появлением рынка недвижимости, в частности рынка квартир, частыми стали случаи, когда так называемые покупатели, стремясь склонить собственников к продаже квартир по бросовым ценам, совершают различные формы насилия по отношению как к самим собственникам, так и к членам их семей, родственникам и друзьям. В процессе рассмотрения исков потерпевших от совершения подобных сделок, последние должны признаваться недействительными как совершенные под влиянием насилия.

Насилием является причинение участнику сделки физических или душевных страданий с целью понудить его к совершению сделки. Насилие должно выражаться в незаконных, однако не обязательно уголовно наказуемых действиях, например, насилием может быть воздействие на волю контрагента посредством использования служебного положения.

Сделка, совершенная под влиянием угрозы, оспорима потому, что воля субъекта сделки формируется несвободно. Угроза представляет собой воздействие на психику гражданина (органа юридического лица) с целью деформирования его воли посредством заявления о причинении ему или его близким имущественного, физического или морального вреда в будущем, если он не совершит сделку. Е.А.Суханов отмечает, что угроза - явление, отличное от насилия, выделяя 2 отличительные черты:

1) она состоит только в психическом воздействии, т.е. угроза - не реализованное в действительности намерение причинить какое-либо зло.

2) Угроза может состоять как в возможности совершения правомерных действий (наложение ареста на имущество, сообщение в правоохранительные органы или в печать сведений о преступной деятельности и т.п.), так и в возможности совершения неправомерных действий (истязание, уничтожение личного имущества и т.п.)

Что же касается признания сделки недействительной, если угроза состоит в возможности совершения правомерных действий, здесь Е.А. Суханов ссылается на Г.Ф. Шершеневича, который отстаивал именно такую точку зрения, и выражает свое несогласие с ним, говоря, что при практическом исследовании такой точки зрения можно оставить без защиты интересы тех лиц, которые заблуждались относительно своих действий, считая их преступными, когда они таковыми не являлись, а также тех, в отношении которых необоснованно возбуждено уголовное дело по подозрению в совершении корыстного преступления.

Поскольку для сделки характерна добровольность волеизъявления, а насилие и угроза являются разновидностью единого понятия “принуждение”, закон связывает с ними возможность оспоримости и признания сделки недействительной. В этих случаях также имеет место расхождение между волей и волеизъявлением, которое обусловлено неправомерным принуждением лица к выражению того, что не соответствует его действительной воле.

И при насилии, и при угрозе не отсутствует воля или волеизъявление, а имеет место расхождение между ними, которое вызывается неправомерным принуждением.

Для недействительности сделки, совершенной под влиянием угрозы, не имеет значения, исходит ли она от контрагента или от посторонних лиц, причем в последнем случае не важно, знал или не знал один из участников сделки, что ко второму участнику применялась угроза. Это может иметь значение при определении материальных последствий. Не имеет значения также и то, относится ли угроза к стороне по сделке или же к другому лицу, интересы которого ему настолько близки, что он готов совершить нежелательную для себя сделку.