Вас рф о преимущественном праве арендатора на заключения договора аренды на новый срок. Вас рф о преимущественном праве арендатора на заключения договора аренды на новый срок Бессрочный договор аренды преимущественное право

Стороны заключили краткосрочный договор аренды. Срок действия договора истек. Стороны не изъявили желания его расторгнуть и он, в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ стал действовать как договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Арендодатель, реализуя право на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный п. 2 ст. 610 ГК РФ, направил Арендатору соответствующее уведомление. В ответ на которое Арендатор направил Арендодателю уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Правомерны ли в данном случае требования Арендатора? Имеет ли он соответствующее право?

Ответ

Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. То есть если арендодатель проигнорирует уведомление и потребует выселения, то такие действия будут правомерными.

«Арендатор рискует утратить преимущественное право, если в связи с истечением срока действия договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( ). Арендаторы часто прибегают к данной норме для сохранения арендных отношений, чтобы не тратить силы и время на оформление «ненужных» документов. Однако необходимо иметь в виду, что если договор будет автоматически возобновлен на неопределенный срок, то арендатор лишится преимущественного права. И если в последующем арендодатель откажется от такого договора с предупреждением арендатора за три месяца ( ), то арендатор не сможет рассчитывать на заключение с ним договора аренды на новый срок.

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о понуждении заключить новый договор аренды, поскольку заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды, который по истечении своего действия был возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.

Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды.

Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора об использовании чужого имущества довольно распространено в международной практике. Отечественным законодателем такая разновидность преимущественного права впервые была сформулирована только в 1927 г. <*>, путем внесения изменений в ст. 154 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. При этом, как по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 г., так и по Гражданскому кодексу РСФСР 1964 г. (ст. 280), такое право принадлежало только строго определенной категории нанимателей - государственным, кооперативным или иным общественным социалистическим организациям, при условии надлежащего исполнения ими обязанностей, принятых на себя по договору найма.

<*> Собрание узаконений РСФСР. 1927. N 121. Ст. 816.

В действующем гражданском законодательстве России норма о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут исключить распространение указанного выше правила, закрепленного в ст. 621 ГК РФ, на существующие между ними правоотношения. Такое же ограничение может быть введено и законом.

Так, в силу прямого нормативного указания, правила п. 1 ст. 621 ГК РФ не применяются к ситуациям заключения участниками оборота договора проката (потребительской аренды), договора аренды транспортного средства с экипажем и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (см. ст. 627, 632, 642 ГК РФ).

Следовательно, арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором не предусмотрено иное <*>.

<*> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2002. С. 285.

Субъекты преимущественного права аренды

В качестве обязательных условий признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора следует назвать, во-первых, соответствие лица специальным требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права и, во-вторых, необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды.

Прежде всего, принципиально важно учитывать, что обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения <*>. Не может признаваться субъектом оцениваемого преимущественного права субарендатор, а также лицо, пользующееся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды (например, на основании договора безвозмездного пользования) или вовсе без установленных соответствующей сделкой оснований.

<*> См., напр.: Пункт 34 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // СПС "Консультант Плюс".

ООО "ВПШ" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, ссылаясь при этом на то, что спорный земельный участок был предоставлен ему в аренду постановлением мэра Калининграда, он является добросовестным пользователем участка, а сам договор не был заключен по вине исполнительного аппарата мэрии. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, применив при этом п. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, не согласившись с решением суда первой инстанции, в частности, указал, что преимущественное право на заключение договора на новый срок принадлежит только арендатору по договору. Поскольку ООО "ВПШ" стороной соответствующего договора не являлось, доводы о наличии у него преимущественного права необоснованны <*>.

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июня 2002 г. по делу N 5690.

Непростым является вопрос о возможности применения положений п. 1 ст. 621 ГК РФ к отношениям, связанным с заключением договора субаренды, в частности вопрос о том, насколько обоснованно считать, что преимущественное право на заключение договора может принадлежать и субарендатору.

Действующее гражданское законодательство и практика его применения позволяют утверждать, что в пределах действия договора аренды преимущественное право на заключение договора субаренды на новый срок должно признаваться за субарендатором без каких-либо оговорок. Таким образом, если договор аренды заключен на срок, значительно превышающий договор субаренды, субарендатор вправе в течение срока действия такого договора аренды воспользоваться преимуществом на заключение договора субаренды на новый срок, известив об этом арендатора в сроки и в порядке, которые определены п. 1 ст. 621 ГК РФ. Соответственно, в ситуации нарушения арендатором преимущественного права субарендатора на заключение договора субаренды на новый срок применяются последствия, предусмотренные абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Подтверждение сказанному можно обнаружить и в судебной практике. Между ООО "Новотроицкий рынок" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Р. (субарендатор) был заключен договор субаренды торгового места на рынке на срок с 1 января 2003 г. по 30 ноября 2003 г. Уведомлением от 30 октября 2003 г. ООО "Новотроицкий рынок" сообщило предпринимателю Р. о том, что по истечении срока указанного договора субаренды, т.е. с 1 декабря 2003 г., данный договор следует считать прекратившим действие. От заключения договора субаренды на новый срок арендатор отказался.

Считая действия арендатора неправомерными, предприниматель Р. обратилась в арбитражный суд с иском, мотивировав его, среди прочего, нарушением ее преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, в частности, указал следующее: довод истца о нарушении действиями арендатора преимущественного права субарендатора (ст. 621 ГК РФ) отклоняется, поскольку доказательств того, что спорное торговое место было сдано в субаренду другому лицу, истцом не представлено <*>.

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2004 г. по делу N Ф09-2030/04-ГК // СПС "Консультант Плюс".

Тем самым суд, хотя и косвенно, признал за субарендатором право на преимущественное заключение договора субаренды на новый срок и необходимость применения к рассматриваемым отношениям положений ст. 621 ГК РФ, в том числе в той ее части, которая касается вопросов защиты оцениваемой правовой привилегии.

Иначе следует оценивать права и обязанности участников анализируемых отношений в том случае, когда срок действия договора аренды истек, договор прекращен по соглашению сторон, по настоянию одной из них или по иным основаниям, а действий по его заключению на новый срок стороны не предпринимают. В этом случае говорить о возможности признания за субарендатором преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок не приходится. Субарендатор в данном случае утрачивает преимущественное право на заключение договора субаренды, и происходит это одновременно с утратой арендатором соответствующего правового статуса. Что касается арендодателя, то он не может рассматриваться как лицо, обязанное по отношению к субарендатору в части осуществления им привилегии на преимущественное заключение договора субаренды. Данный вывод, естественно, нашел отражение и в судебной практике.

ООО "Наши дети" обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Орла о признании недействительным ее Постановления N 3092 "О заключении с ОАО АПК "Орловская Нива" договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Пушкина, 20". Как было установлено материалами дела, между ОАО "Магазин "Россия" (арендатор) и Управлением муниципального имущества (арендодатель) был заключен договор аренды спорного нежилого помещения N 0584 от 31 декабря 2001 г. На основании указанного договора аренды 1 января 2002 г. между ООО "Наши дети" (субарендатор), Управлением муниципального имущества (арендодатель) и ОАО "Магазин "Россия" (арендатор) был заключен договор субаренды части спорных нежилых помещений. После истечения срока действия договора аренды N 0584 новый договор аренды сторонами так и не был заключен. В связи с этим администрацией г. Орла было принято решение о передаче спорных нежилых помещений в аренду третьему лицу (ОАО АПК "Орловская Нива"). Во исполнение принятого решения 1 декабря 2002 г. Управлением муниципального имущества г. Орла (арендодатель) и ОАО АПК "Орловская Нива" был заключен новый договор аренды.

Полагая, что Постановлением администрации г. Орла N 3092 нарушены его законные интересы, ООО "Наши дети" обратилось в суд, мотивируя свои требования в том числе нарушением принадлежащего ему преимущественного права на заключение договора на новый срок. Отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд, в частности, отметил, что "в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. С учетом правового положения истца как субарендатора, нельзя согласиться с его утверждением о том, что постановлением администрации нарушается его преимущественное право на заключение договора аренды, установленное ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации" <*>.

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 июля 2003 г. по делу N А48-647/03-13 // СПС "Консультант Плюс".

Другими словами, суд, по существу согласившись с необходимостью признавать за субарендатором наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок, верно указал, что действиями арендодателя такое преимущественное право нарушаться не может, а осуществление последнего, в связи с истечением срока действия договора аренды, невозможно.

Вторым требованием к субъекту преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является безусловное соблюдение им требования п. 1 ст. 621 ГК РФ о надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по договору аренды <*>. Как верно отмечается в связи с этим в литературе, "данное право принадлежит лишь добросовестному арендатору..." <**>. При этом следует руководствоваться п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому, если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Другими словами, в случае возникновения спора между участниками анализируемых правоотношений, бремя доказывания недобросовестности арендатора должно возлагаться на арендодателя.

<*> В литературе указывается, что при ненадлежащем исполнении обязанностей по договору арендатор утрачивает преимущественное право на его заключение на новый срок. См.: Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. N 2. С. 35. Однако сделанный названным автором акцент представляется не вполне удачным и обоснованным. В действительности преимущественное право на заключение договора в данном случае не утрачивается, а скорее не возникает.
<**> Богданова Е.Е. Перевод участником прав и обязанностей на себя в связи с нарушением преимущественного права // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал. 2004. N 3. С. 170.

Из текста закона не ясно, об исполнении каких конкретно обязанностей арендатора идет речь при решении вопроса о признании за ним преимущественного права на заключение договора. Вместе с тем представляется, что нормативно их ограничить невозможно. Анализ гл. 34 ГК РФ ("Аренда") позволяет лишь обозначить отдельные группы обязанностей арендатора, неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых безусловно влечет за собой отказ в признании его управомоченным субъектом с точки зрения наличия у него указанного преимущественного права. Допустимо выделять: обязанности, связанные с пользованием арендованным имуществом (например, обязанность использовать имущество в соответствии с его назначением или условиями договора (ст. 615 ГК РФ)); обязанности, связанные с содержанием арендованного имущества (например, обязанность по осуществлению текущего ремонта (п. 2 ст. 616 ГК РФ)); обязанности, связанные с уплатой арендных платежей (ст. 614 ГК РФ).

Порядок и условия осуществления преимущественного права аренды

Пункт 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому в случае намерения арендатора осуществить принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить о своем желании арендодателя в срок, определенный договором аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Закон не предъявляет к указанному уведомлению никаких специальных требований, кроме условия о соблюдении письменной формы, что позволяет считать допустимым его произвольное оформление. Сказанное, в частности, означает отсутствие необходимости включать в рассматриваемое уведомление все существенные условия будущего нового договора аренды и, следовательно, дает основания для вывода о том, что такое уведомление как может иметь характер оферты, так и нет.

С позиций осуществления рассматриваемого преимущественного права такое уведомление арендатора о желании воспользоваться привилегией на заключение договора аренды на новый срок и тем самым продолжить отношения по возмездному владению и пользованию чужим имуществом носит отчетливо предпосылочный характер. Поэтому можно утверждать, что, наряду с обозначенной выше необходимостью надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств, оцениваемое уведомление также имеет значение и смысл одного из условий реализации правовой возможности, предоставленной привилегией на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Другими словами, исходя из буквального понимания закона при отсутствии такого предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора невозможно.

То же мнение высказано и в судебной практике.

В упомянутом выше информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 относительно рассматриваемой проблемы приводится следующее судебное дело: "Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ он, как добросовестный арендатор, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Поскольку доказательства соблюдения истцом указанных требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не были представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ" (п. 33).

В приведенной фабуле для нас наибольший интерес представляет прямое указание суда на то обстоятельство, что соблюдение арендатором требований закона (договора) о предварительном уведомлении арендодателя о намерении воспользоваться принадлежащим арендатору преимущественным правом является необходимым условием осуществления последнего. Без такого уведомления соответствующие правовые возможности арендатором утрачиваются.

Нужно учитывать, что направление указанного уведомления нельзя расценивать в качестве осуществления уполномоченным лицом (арендатором) преимущественного права на заключение договора на новый срок: о таком осуществлении можно говорить лишь после выражения арендодателем соответствующего намерения на заключение договора. То же мнение высказано и в судебной практике.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, отказывая в иске бывшему арендатору, обосновывающему требования наличием у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, указал следующее: "...суд кассационной инстанции исходит из того, что арендатор не может ссылаться на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок при отсутствии явного намерения арендодателя передавать имущество в аренду..." <*>

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 апреля 2002 г. по делу N КГ А40/2246-02.

Передача арендодателем имущества другому лицу по иным правовым основаниям, чем аренда, не является достаточным поводом для применения арендатором правовых возможностей, предоставленных п. 1 ст. 621 ГК РФ (см. п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следует также учитывать, что в случае спора обязанность по доказыванию намерения арендодателя передать имущество третьему лицу в аренду или факта уже состоявшейся передачи целиком возлагается на арендатора <*>. Подтверждение сказанному можно обнаружить, например, в судебной практике Высшего Арбитражного Суда РФ.

<*> Об этом см., напр.: Денисов С.А. Указ. соч. С. 35.

Негосударственное образовательное учреждение "Научно-образовательный центр "Полет" (далее - центр "Полет") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском о защите нарушенных прав в связи с отказом Томского политехнического университета заключить на новый срок договор аренды нежилого помещения. Отказывая в удовлетворении указанных требований, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, в частности, отметил, что центр "Полет" не доказал намерение университета сдать в аренду какому-нибудь другому лицу спорное нежилое помещение, а потому нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ в данном случае не подлежат применению <*>.

<*> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 сентября 1999 г. N 2943/99.

Все вышесказанное позволяет определить основные условия, необходимые и достаточные для возникновения и осуществления арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок:

а) добросовестность арендатора, т.е. надлежащее выполнение последним условий договора в течение всего срока аренды;

б) достоверно установленное намерение арендодателя передать арендованное имущество другому лицу во временное владение и пользование за плату;

в) надлежащее уведомление арендодателя о намерении арендатора заключить договор аренды на новый срок;

г) истечение срока договора аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Перечисленные условия осуществления преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо, на наш взгляд, оценивать критически. Во-первых, говоря о добросовестности арендатора, нужно учитывать, что отдельные нарушения договора могут носить совершенно незначительный характер, при котором они только формально будут считаться таковыми (если, например, арендатор допустил в одном из периодов просрочку в уплате арендной платы на один день). Представляется, что в таких случаях указанное нарушение должно признаваться несущественным, а арендатор - добросовестно исполнявшим свои обязанности по договору. Во-вторых, указание закона на истечение срока договора аренды как на необходимое условие возникновения у арендатора преимущественного права не должно толковаться ограничительно. Так, например, если обязательства сторон были прекращены в связи с расторжением договора аренды по соглашению сторон, арендатору нельзя отказывать в признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды. В-третьих, нельзя, по нашему мнению, слишком формально подходить и к вопросу соблюдения арендатором обязанности по уведомлению арендодателя о желании реализовать преимущественное право и заключить договор аренды на новый срок. Неверно ставить факт существования преимущественного права на заключение договора в зависимость от направления (ненаправления) арендатором рассматриваемого уведомления, особенно в тех случаях, когда извещение о готовности продолжить отношения по возмездному временному владению и пользованию имуществом изъявляет арендодатель.

В любом случае все эти вопросы следует относить к сфере судейского усмотрения, и, на наш взгляд, дискреционные полномочия суда должны быть реализованы с учетом изложенных замечаний.

Выводы

Исходя из буквального содержания п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок "при прочих равных условиях"; кроме того, закон прямо предусматривает, что "при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон". Такая формулировка дает основание для ряда выводов.

Во-первых, то обстоятельство, что признание за арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок сопровождается нормативной оговоркой "при прочих равных условиях", означает, что договор аренды может быть заключен с арендатором на условиях предложения любому третьему, постороннему для данных арендных отношений лицу. Только в случае полного и безоговорочного принятия арендатором таких условий он вправе будет воспользоваться привилегией, предоставляемой преимущественным правом на заключение договора аренды.

В обоснование сказанного можно привести официальные разъяснения на этот счет Высшего Арбитражного Суда РФ, хотя и высказанные еще до вступления в силу второй части ГК РФ, но не потерявшие своей актуальности. Так, в п. 4 письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" <*> прямо отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок, истец-арендатор обязан, среди прочего, представить суду доказательства своего согласия на возобновление договора аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

<*> Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993. N 11. С. 104.

Во-вторых, учитывая отмеченное выше, условия, предлагаемые арендатору при заключении договора аренды на новый срок, могут как полностью соответствовать положениям прежнего договора, так и значительно от них отличаться. Такие отличия могут затрагивать как отдельные случайные условия договора (например, о праве сторон использовать в переписке по данному договору факсимильную связь и о признании сторонами за такими документами юридической силы), так и существенные условия договора аренды, например условие о предмете (п. 3 ст. 607 ГК РФ) или о размере арендной платы при аренде зданий или сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Данный вывод находит последовательную поддержку в судебной практике (см., например, п. 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следует учитывать, что в практике гражданского оборота анализируемое право сторон договора аренды на изменение условий последнего может использоваться и как эффективный инструмент злоупотреблений. Так, например, если третьему лицу передается в аренду объект, в пределах или в составе которого находится объект аренды, в отношении которого между арендодателем и арендатором ранее был заключен договор и на который распространяется преимущественное право арендатора, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, то такие действия арендодателя не признаются нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку формально речь идет об ином объекте аренды. В подтверждение сказанному приведем следующее судебное дело.

Балашихинское горотделение Московской областной организации Всероссийского общества автомобилистов обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Ситиавтосервис" и Администрации Балашихинского района Московской области о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка площадью 2,25 га в части 11233 кв. м. Как было установлено судом при рассмотрении дела, истец ранее арендовал земельный участок площадью 11233 кв. м., в то время как в аренду третьему лицу был передан земельный участок большей площадью 2,25 га, частью которого является ранее арендованный заявителем земельный участок. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что у истца отсутствует преимущественное право на аренду земельного участка в размере 2,25 га, "а ст. 621 ГК РФ не предусматривает возможности перевода прав и обязанностей по договору аренды в части его объекта" <*>.

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 октября 2005 г. по делу N КГ-А41/9692-05 // СПС "Консультант Плюс".

На наш взгляд, приведенная трактовка действующего закона грубо нарушает права и законные интересы добросовестного арендатора и отменяет привилегию на преимущественное заключение договора на новый срок.

В-третьих, учитывая правовой смысл преимущественного права как юридически закрепленной возможности для управомоченного субъекта реализовать принадлежащее ему право на заключение договора аренды в первоочередном, преимущественном перед любыми третьими лицами порядке, а также исходя из буквального понимания текста закона, определяющего, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок "при прочих равных условиях" (п. 1 ст. 621 ГК РФ), важно понимать, что при наличии у арендодателя хотя бы одного потенциального контрагента - третьего лица арендатор имеет перед этим последним соответствующее преимущество. Следовательно, по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (см., например, ст. 250 ГК РФ), в данном случае арендодатель будет обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить такой договор с третьим лицом, и предложить арендатору реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Хотя это и не нашло прямого нормативного закрепления, такая обязанность в любом случае сохраняется у арендодателя в течение одного года с того момента, как он отказал арендатору в продолжении отношений по возмездному владению и пользованию имуществом (см. абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В-четвертых, поскольку преимущественное право арендатора реализуется "при прочих равных условиях" с иными (третьими) лицами, сам арендатор не вправе требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды. По этому поводу, на наш взгляд, очень удачно, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, в частности, указал следующее: "Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 9 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению" <*>.

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 апреля 2000 года по делу N А56-31247/99.

Таковы в целом основные особенности осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Новая редакция Ст. 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

Судебная практика.

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи очерчены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок, может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. (О надлежащем исполнении арендатором обязанностей см. комментарии к ст. 615, 616 ГК.)

Во-вторых, важна готовность арендатора к заключению договора при прочих равных условиях, т.е. на условиях, равных (либо не худших) предлагаемым другим претендентам на аренду. Заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. п. 32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Связывая преимущественное право на заключение договора аренды, с одной стороны, с надлежащим исполнением обязанностей по договору, срок действия которого истек, а с другой стороны, со свободой установления условий будущего договора, закон создает стимул к исправному исполнению арендатором обязанностей. Подобный подход предоставляет сторонам возможность корректировать условия договора на будущее время с учетом опыта предшествующих отношений и изменившихся условий.

В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

При соблюдении арендатором указанных условий никто не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действует в течение одного года со дня истечения срока договора.

2. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи). (О порядке перевода на арендатора прав и обязанностей по договору см. гл. 24 ГК "Перемена лиц в обязательстве".)

Важно заметить, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдача имущества другому лицу именно в аренду, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивное. Арендатор может быть лишен его законом и соглашением сторон. Так, указанное правило не применяется к договору проката, к договору аренды транспортных средств (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

3. Интересы арендатора при заключении договора защищаются его правом на возобновление договора. Согласно п. 2 комментируемой статьи подобное возможно в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом. При наличии такого согласия (отсутствии возражений) договор считается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок.

Арендодателю чаще всего далеко не все равно, кому он будет сдавать в аренду свое имущество. Если по истечении срока аренды он хочет продолжать сдавать недвижимое имущество прежнему арендатору, как правило, проблем не возникает. Сложности возникают тогда, когда арендодатель не желает продлевать договор с прежним арендатором.

Проблема в том, что арендодатель не вправе просто так взять и сдать имущество другому арендатору, если при этом прежний арендатор желает продлить договор. У прежнего арендатора может быть преимущественное право заключить договор аренды на новый срок. Благодаря такому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами, если арендодатель имеет намерение продолжать сдавать имущество в аренду.

Поэтому арендодателю нужно знать, в каких именно случаях он может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, а в каких не может. А именно арендодатель может отказать прежнему арендатору в одном из следующих восьми случаев:

1) арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору;

2) договор аренды был заключен на неопределенный срок;

3) договор аренды не был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);

4) договор аренды был досрочно расторгнут до истечения своего срока действия;

5) арендатор не уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения либо уведомил арендодателя ненадлежащим образом;

6) арендодатель не намерен продолжать сдавать имущество в аренду;

7) арендатор не желает заключать новый договор на условиях, предложенных арендодателем;

8) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды исключено законом или договором аренды.

Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок может воспользоваться только такой арендатор, который надлежащим образом исполнял возложенные на него договором обязанности. Если арендатор в течение срока аренды нарушал свои обязательства по договору, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то арендодатель вправе отказать ему в заключении договора аренды на новый срок. Это объясняется необходимостью учитывать интересы арендодателя, который может не захотеть продолжать договорные отношения с контрагентом, не исполняющим свои обязанности по договору надлежащим образом.

Пример из практики : суд кассационной инстанции признал отсутствие у арендатора, ненадлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права заключить договор аренды на новый срок

Суд кассационной инстанции отметил, что истец (арендатор) ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендной платы. Согласно материалам дела, арендные платежи вносились несвоевременно, с нарушением установленных в договоре сроков. Кроме того, на момент расторжения договора у истца имелась задолженность по арендной плате перед ответчиком (арендодателем).

Указанные основания свидетельствуют об отсутствии у истца (арендатора) преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (постановление ФАС Уральского округа от 7 июня 2011 г. по делу № А47-6211/2010).

При этом для арендодателя не будет иметь значения, существенное или несущественное нарушение условий заключенного договора допустил арендатор. Имеет значение лишь сам факт такого нарушения.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что даже в случае незначительного нарушения арендатором условий договора он теряет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Между ОАО (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений.

До окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой о продлении срока договора. Арендодатель в ответ уведомил арендатора о прекращении договора аренды, а также о необходимости возвратить занимаемые помещения и подписать передаточный акт.

После прекращения срока действия договора арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в отношении тех же нежилых помещений.

Арендатор обратился к арендодателю с письменным требованием перевести на него права и обязанности арендатора по заключенному с третьим лицом договору. Не получив ответ на свое требование, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании перевести на него права и обязанности по договору аренды нежилого помещения и о взыскании убытков, причиненных нарушением права на преимущественное заключение договора.

В обоснование иска истец указал, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и вынести постановление об удовлетворении исковых требований. Суд кассационной инстанции указал следующее.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности в течение срока аренды. Именно такой принцип заложен в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Поэтому указанная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора.

Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом наличие или отсутствие признаков существенности допущенных нарушений не должно приниматься во внимание.

Как было установлено судами, арендатор без согласия арендодателя сдавал арендуемые помещения в субаренду. При таких обстоятельствах ответчик правомерно отказал истцу в заключении договора аренды на новый срок в связи с нарушением им условий договора.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу № А56-8467/2006).

Договор аренды был заключен на неопределенный срок

Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был заключен на неопределенный срок. Дело в том, что преимущественным правом обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок. Это объясняется тем, что арендатор обязан заранее (до истечения срока аренды) уведомить арендодателя о желании продлить договор. Если же срок действия договора не определен, то и право на преимущественное заключение договора на новый срок реализовать не получится.

Часто стороны, которые решили продлить аренду, не заключают договор на новый срок, а просто продолжают фактические отношения по аренде. Такая ситуация в законе урегулирована следующим образом: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Арендодателю такая ситуация выгодна. Ведь если договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок, то в этом случае арендатор лишается преимущественного права заключить договор аренды на новый срок. И если арендодатель откажется от такого договора с предупреждением арендатора за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ), то арендатор не сможет рассчитывать на заключение с ним договора аренды на новый срок.

Пример из практики : суд отказал арендатору в иске о понуждении заключить новый договор аренды, поскольку заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

С учетом изложенного судами было отказано в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 января 2010 г. по делу № А79-156/2009).

Договор аренды не был зарегистрирован

Если договор аренды недвижимого имущества должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды (абз. 5 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).

Договор аренды был досрочно расторгнут до истечения своего срока действия

Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был досрочно расторгнут. Дело в том, что преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек. Если договор аренды был досрочно расторгнут, то в таком случае арендатор не получает преимущественного права заключить договор на новый срок.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что если арендатор подписал с арендодателем дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и вернул арендодателю арендованное имущество, то арендатор уже не может реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения на срок менее одного года.

За месяц до окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды на новый срок.

Арендодатель в своем письме отказал предпринимателю в продлении договора аренды в связи с реконструкцией помещения и попросил по окончании срока аренды освободить арендуемое помещение.

Повторное письмо арендатора о продлении договора на новый срок арендодатель оставил без ответа.

По окончании срока аренды стороны подписали дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи недвижимого имущества.

Спустя полтора месяца после расторжения договора арендодатель заключил договор аренды с третьим лицом.

Полагая, что арендодатель нарушил его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и причинил ему убытки, арендатор обратился с иском в арбитражный суд.

Истец (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ответчику (арендодателю) о взыскании убытков, причиненных расторжением договора аренды.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал.

Арбитражный суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что, подписав соглашение о расторжении договора аренды, истец добровольно согласился на прекращение арендных правоотношений. Доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны ответчика, истец в материалы дела не представил.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и вынести постановление об удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции поддержал выводы нижестоящих судов. Суд кассационной инстанции отметил, что основания для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды отсутствовали, поскольку стороны добровольно расторгли договор дополнительным соглашением, а арендатор к моменту обращения в суд вернул арендодателю арендуемое помещение.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения (постановление ФАС Уральского округа от 7 июня 2011 г. по делу № А47-6211/2010).

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не распространяется и на случаи, когда договор прекращается в силу одностороннего отказа арендодателя от его исполнения (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этих случаях арендатор не вправе со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ требовать признания отказа от договора незаконным либо предъявлять иски о понуждении арендодателя к заключению договора. Поэтому на этапе согласования и заключения договора арендодателю выгодно включать в договор условие о возможности арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке. Желательно указать, что таким правом арендодатель может воспользоваться в любой момент и независимо от каких-либо дополнительных условий (т. е. не только в случае нарушений со стороны арендатора - подробнее об этом см. Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке). Это позволит избежать возможных трудностей, связанных с нежеланием арендодателя продлевать договор аренды с прежним арендатором.

Совет : если арендодатель намерен прекратить договорные отношения с одним арендатором и заключить договор аренды с другим арендатором, причем есть риск, что прежний контрагент может заявить о нарушении своего преимущественного права заключить договор аренды на новый срок, то имеет смысл поступить следующим образом.

Вместо того чтобы дожидаться окончания срока действия договора аренды, арендодатель может предложить арендатору досрочно расторгнуть договор, оформив это соглашением о расторжении договора. Либо арендодатель может просто отказаться от договора во внесудебном порядке (если это прямо предусмотрено в договоре).

Если договор аренды будет прекращен досрочно, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок.

Арендатор не уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения либо уведомил арендодателя ненадлежащим образом

Если арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, он должен уведомить об этом арендодателя. Если арендатор этого своевременно не сделает, то арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

Если срок и порядок уведомления указаны в договоре, то арендатор обязан уведомить арендодателя в порядке, который предусмотрен соглашением сторон (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду, что арендодатель к сроку, указанному в договоре, должен уже получить соответствующее уведомление от арендатора. Если арендодатель не получил от арендатора уведомление в срок, указанный в договоре, то будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения.

Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем. Разумеется, если иное не установлено в самом договоре.

Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя арендатором также будет считаться пропущенным (при условии, что срок доставки почтовой корреспонденции соответствовал обычной деловой практике и не был существенно превышен по вине сотрудников отделения почтовой связи).

Ранее эта ситуация не была урегулирована в законе, и арбитражные суды в таких случаях поступали следующим образом.

Одни суды вставали на сторону арендодателя, полагая, что в таком случае арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. Это было связано с тем, что арендодатель в срок, указанный в договоре, уведомления от арендатора не получил, а потому мог определять дальнейшую судьбу объекта аренды по своему усмотрению.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом перезаключить договор аренды на новый срок, если соответствующее уведомление будет получено арендодателем с пропуском установленного в договоре срока

Между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений с определенным сроком действия.

По условиям договора уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора.

Ровно за один месяц до истечения срока договора арендатор направил арендодателю уведомление с просьбой продлить срок действия договора на новый срок.

Это уведомление арендодатель получил спустя шесть дней, то есть уже после истечения предусмотренного в договоре срока.

Арендодатель в ответ уведомил арендатора об отказе в продлении срока аренды, сославшись на нарушение порядка реализации преимущественного права на перезаключение договора своим контрагентом.

В связи с истечением срока аренды арендодатель направил арендатору четыре экземпляра акта приема-передачи с просьбой подписать их, скрепить печатью, один экземпляр оставить у себя, а три остальных - направить в адрес арендодателя.

Арендатор отказался подписывать полученные акты, что и послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском о выселении ответчика (арендатора) из принадлежащих истцу нежилых помещений в связи с прекращением срока действия договора аренды спорных помещений.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Ответчик обратился в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции направить дело на новое рассмотрение в тот же суд. Суд кассационной инстанции указал следующее.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

В договоре стороны согласовали месячный срок для уведомления арендатором арендодателя о намерении продлить или перезаключить договор аренды.

Письмо, в котором арендатор выразил желание продлить договор аренды еще на один год, получено арендодателем менее чем за месяц до окончания срока действия договора. Это означает, что срок для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок был пропущен, а сам договор аренды с истечением своего срока прекратил свое действие.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 февраля 2007 г. по делу № А42-5343/2006).

Другие суды в подобных случаях вставали на сторону арендатора, не усматривая каких-либо нарушений со стороны арендатора, если последний направил арендодателю уведомление хоть и с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания его срока действия.

Пример из практики : суд кассационной инстанции указал, что уведомление арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок, направленное с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия, не может быть причиной отказа арендатору в заключении такого договора на новый срок

Между сторонами был заключен договор аренды земельного участка для использования его под строительство кафе.

По условиям договора арендатор (ООО) имел право по истечении срока его действия в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на условиях, согласованных сторонами по письменному заявлению, направленному арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. Договор был заключен на срок до 9 марта 2011 года.

Письмами от 28 января и от 1 февраля 2011 года арендатор уведомил арендодателя (администрацию муниципального образования) о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. В письме арендатор указал, что на арендованном земельном участке ведется строительство объекта недвижимости: проведены коммуникации и вырыт котлован. На момент окончания срока аренды строительство объекта не будет завершено.

Арендодатель в ответ сообщил арендатору об отказе продлить договор аренды по причине пропуска срока направления арендодателю уведомления о желании заключить такой договор и недоказанности целевого использования земельного участка. Арендатор, в свою очередь, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа арендодателя (администрации муниципального образования) продлить срок действия договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции заявление удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления отказал.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Данная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок, однако предоставляет арендатору преимущественное право перед другими лицами на заключение подобного договора.

Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель.

В договоре аренды предусмотрено, что письменное уведомление о намерении реализовать преимущественное право заключить договор направляется арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. При этом ни в договоре аренды, ни в законе не содержатся последствия нарушения срока уведомления арендодателя.

Поэтому направление арендатором уведомления в нарушение срока, предусмотренного договором аренды, однако до окончания срока действия этого договора само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды.

Ссылка суда апелляционной инстанции на нецелевое использование земельного участка арендатором также является необоснованной. Дело в том, что использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением влечет прекращение договора аренды земельного участка, а не отказ в реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2012 г. по делу № А19-14120/2011).

В настоящее время с учетом статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ верной представляется первая точка зрения. Поэтому с учетом положений данной нормы, если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя будет считаться пропущенным.

Если срок для направления уведомления в договоре не указан, то арендатор обязан уведомить арендодателя о желании перезаключить договор в разумный срок до окончания срока его действия (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Разумность срока будет оцениваться арбитражным судом в каждом случае исходя из обстоятельств конкретного дела (постановление Президиума ВАС РФ от 16 апреля 2013 г. № 2823/11). Так, по одному из дел арбитражный суд признал, что арендатор не пропустил срок направления арендодателю уведомления о желании воспользоваться правом на преимущественное заключение договора на новый срок в случае, когда арендодатель получил такое уведомление не позднее чем за семь дней до окончания срока действия договора (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. по делу № А41-29496/10).

Арендатор обязан направлять уведомление по адресу арендодателя, указанному в договоре. Если адрес в договоре не указан, то арендатор будет обязан направить уведомление по юридическому адресу организации-арендодателя (месту жительства гражданина-арендодателя).

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (п. 2 ст. 54 ГК РФ). В ЕГРЮЛ содержатся сведения об адресе (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица либо иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, по которому осуществляется связь с юридическим лицом (подп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Таким образом, уведомление, адресованное юридическому лицу, должно направляться по месту его нахождения, указанному в ЕГРЮЛ.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя. Такое юридическое лицо в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, не вправе ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в т. ч. на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т. п.). Это не касается случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица. Такие разъяснения содержатся в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г. № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

В отношении физических лиц (граждан, индивидуальных предпринимателей) действует правило о том, что гражданин, сообщивший кредиторам и другим лицам недостоверные сведения о своем месте жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ).

Если арендодатель фактически находится не по своему юридическому адресу, то ему необходимо обеспечить возможность получения корреспонденции, направляемой по адресу его регистрации. Дело в том, что если арендатор направит уведомление по месту нахождения арендодателя, а оно будет возвращено почтой с отметкой «адресат по указанному адресу не значится», то в таком случае арендодатель все равно будет считаться извещенным.

Чтобы устранить неопределенность в вопросах, связанных с уведомлением арендатором арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок, арендодателю рекомендуется указывать в договоре:

срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок;

адрес, по которому арендатор обязан уведомить арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок;

порядок определения момента, когда арендодатель считается извещенным о желании арендатора воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок;

последствия пропуска арендатором срока для уведомления арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок.

r />

Пример условия договора аренды об уведомлении арендатором арендодателя о желании заключить договор на новый срок

«Арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок не позднее чем за 1 (один) месяц до окончания срока аренды. Арендодатель считается извещенным в момент получения соответствующего письменного уведомления от арендатора. Если арендатор не уведомит арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок не позднее чем за 1 (один) месяц до окончания срока аренды, то в таком случае арендатор лишается преимущественного права заключить договор аренды на новый срок».

Арендодатель не намерен продолжать сдавать имущество в аренду

Если арендодатель более не желает сдавать имущество в аренду (например, в связи с тем, что арендодатель желает использовать объект аренды для собственных нужд), то в таком случае арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок. Дело в том, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Преимущественное право арендатора не предусматривает корреспондирующую обязанность арендодателя заключить договор в том случае, если арендодатель больше не желает сдавать имущество в аренду (постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. № 3440/05 и от 5 июня 2012 г. № 17540/11).

Арендатор не желает заключать новый договор на условиях, предложенных арендодателем

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок перед другими лицами не означает, что арендатор имеет право на более льготные условия аренды. Напротив, арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях, предложенных арендодателем. Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то в таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды.

Однако арендодатель не может предложить арендатору условия, более худшие в сравнении с другими потенциальными контрагентами. И если, к примеру, арендодатель предложил арендатору заключить договор с арендной платой 150 000 руб. в месяц, а другим лицам - 140 000 руб. в месяц, то в таком случае преимущественное право арендатора заключить новый договор будет нарушено.

Также может сложиться ситуация, когда на предложенных арендодателем условиях отказались заключать договор как арендатор, так и третьи лица. В таком случае арендодатель может снизить требования к заключению договора (например, снизить размер желаемой арендной платы). В этих случаях нужно иметь в виду, что при снижении арендодателем своих требований к заключению нового договора он обязан сначала предложить заключить договор на новых условиях арендатору, который обладает преимущественным правом на заключение такого договора. В противном случае арендатор может потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, который будет заключен с новым арендатором, а также взыскать причиненные убытки.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды исключено законом или договором аренды

Преимущественное право на заключение договора аренды может быть ограничено законом или договором.

В законе преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды ограничивается применительно к договорам:

проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ);

аренды транспортных средств с экипажем (абз. 2 ст. 632 ГК РФ) и без экипажа(абз. 2 ст. 642 ГК РФ);

аренды земельных участков (п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ);

водопользования (ч. 3 ст. 15 Водного кодекса РФ);

аренды участков лесного фонда (ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»).

В договоре может быть указано, что арендатор по окончании срока аренды не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

В таких случаях арендатор не сможет воспользоваться возможностью заключить договор на новый срок преимущественно перед третьими лицами.

Если арендодатель по окончании срока аренды не намерен продолжать договорные отношения с арендатором в любом случае, а желает сдать имущество другому лицу, то ему целесообразно включить в договор подобную формулировку, исключающую преимущественное право арендатора. Однако есть риск, что арендатор откажется подписывать такой проект договора, поскольку в этом случае арендатор лишается одного из своих существенных преимуществ.

Ст. 621 ГК РФ.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Комментарий к статье

1. Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении одновременно следующих условий:

а) арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду. Если арендодатель желает оставить имущество в своем владении и пользовании или передать имущество третьему лицу не в аренду, а по иному основанию (на том или ином вещном праве, по договору безвозмездного пользования или доверительного управления и т. п.), то право арендатора требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (см. п. 35 Обзора практики по аренде);

б) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по старому договору. Нарушение арендатором своих обязанностей по старому договору (причем даже незначительное!) лишает его права требовать заключения договора на новый срок. Разумеется, факт нарушения должен быть надлежащим образом зафиксирован. Правда, закон не требует, чтобы он был подтвержден судом. Достаточно и доказательств, которые могут быть использованы в суде (просрочка уплаты арендной платы, требования о расторжении договора, предупреждения и претензии арендодателя и т. п.);

в) арендатор уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Уведомление должно быть сделано в письменной форме в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ст. 314 ГК). При определении разумного срока известным ориентиром может служить также правило п. 2 ст. 610 ГК, ведь срок уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, при любых обстоятельствах достаточен для предупреждения о продлении договора;

г) арендатор согласен заключить новый договор аренды на условиях, предложенных арендодателем. Последнее условие выражено в п. 1 ст. 621 ГК не прямо, а косвенным образом. Арендатор имеет "преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок", но "при прочих равных условиях". На первый взгляд, эти формулировки противоречат друг другу, однако при более внимательном их рассмотрении противоречия исчезают.

Преимущественный характер обсуждаемого права означает, что если есть несколько желающих заключить договор на одних и тех же условиях, то прежний арендатор имеет преимущество перед ними (при прочих равных условиях). Но если кто-то предлагает арендодателю более выгодные условия, а прежний контрагент на них не согласен, то его право требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (поскольку "прочие равные условия" здесь отсутствуют). Понудить арендодателя к заключению нового договора на прежних или на новых условиях прежний арендатор не вправе.

2. ГК не устанавливает какой-либо специальной процедуры направления оферты и ее акцепта при заключении договора на новый срок. Поэтому арендодатель, получив извещение арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, должен сообщить ему, будет ли имущество сдано в аренду и на каких условиях. Если эти условия прежнего арендатора не устраивают, его преимущественное право в этот момент еще не отпадает. Ведь арендодатель может смягчить условия нового договора аренды в процессе переговоров с потенциальными арендаторами. О смягчении условий следует уведомлять прежнего арендатора, который может на них согласиться. Таким образом, преимущественное право прежнего арендатора существует до тех пор, пока не будет заключен договор аренды с новым арендатором на условиях, которые не устраивали прежнего арендатора.

Переговоры с потенциальными арендаторами могут начаться до окончания срока старого договора аренды, а преимущественное право, в силу прямого указания закона, возникает лишь после окончания этого срока. Однако арендодатель не может заключить договор с новым арендатором до тех пор, пока длится старый договор. При его прекращении возникает преимущественное право прежнего арендатора на заключение нового договора. Следовательно, это право имеет внедоговорную природу, существуя в рамках относительного правоотношения "в силу закона".

Прежний арендатор, извещая арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, автоматически не дает согласия на заключение договора на любых условиях, которые будут предложены арендодателем. Он дает согласие на заключение договора аренды лишь на прежних условиях. Для их изменения необходимо достичь отдельного соглашения. Именно в этом состоит смысл правила абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Упомянутое правило не следует толковать таким образом, будто арендодатель должен получить согласие арендатора на любое изменение условий нового договора. Напротив, если арендодатель хочет заключить договор аренды на новый срок, он должен принять условия, выдвинутые арендодателем.

3. Договор аренды, заключаемый на новый срок, - это новый договор аренды, даже если его условия те же, что и у старого. Поэтому при его заключении должны быть выполнены все формальности, необходимые для заключения договора аренды, как будто предыдущего договора не было. В частности, вновь должна быть оформлена передача вещи арендатору, составлен передаточный акт и т. п. При заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями старого договора аренды (см. п. 31 и 32 Обзора практики по аренде).

Если арендодатель нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Под переводом прав и обязанностей следует понимать принудительное вступление прежнего арендатора в новый договор аренды, которое производится по решению суда. Фактически арендатор выбирает лишь, переводить ли ему на себя права и обязанности арендатора по новому договору или нет. Право на возмещение убытков он имеет в обоих случаях.

Правила ГК о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивны. Они могут быть изменены законом или договором. Например, в отношении договора проката действие ст. 621 отменено п. 2 ст. 627 ГК. Что же касается конкретного договора аренды, то он может как расширять, так и сужать указанное право арендатора, а то и вовсе отменять его.

4. На практике часто возникают ситуации, когда срок договора аренды заканчивается, а арендатор продолжает владеть и (или) пользоваться арендованным имуществом. Если признать, что в этот период договорные отношения между сторонами прекращаются, возникают большие трудности в определении условий, на которых бывший арендатор пользуется имуществом, в том числе размера платы за подобное пользование. Поэтому ГК исходит из возобновления между сторонами договора аренды на прежних условиях, но на неопределенный срок (ст. 610 ГК).

Следует отметить, что речь идет не о заключении нового договора, а о возобновлении старого договора, но на неопределенный срок. Соответственно нет нужды выполнять все формальности, требуемые при заключении договора (см. коммент. к предыдущему пункту).

Для возобновления договора необходимо, чтобы арендатор продолжал фактически пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Такими возражениями могут считаться уведомление арендодателя о нежелании продолжать договорные отношения, требование о возврате арендованного имущества, заявление о нежелании заключать договор аренды на новый срок и т. п. Наличие возражений арендодателя исключает возобновление договора. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.

Если договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, к нему в полном объеме подлежат применению правила ст. 610 ГК, в том числе о сроке предупреждения об отказе от такого договора.