Сколько стоит сервитут. Сервитут. Установление сервитута. Определение стоимости сервитута. Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату

Позволяет третьим лицам использовать ваш земельный участок в своих интересах . Если был установлен сервитут – вы в любом случае несете некоторые убытки, так как больше не можете пользоваться своим участком в полной мере. Помимо вас ресурсы вашего участка используют и те лица, с которыми у вас заключен сервитут.

В таком случае устанавливается соразмерная плата за сервитут на земельный участок. Этот термин обозначает, что вы устанавливаете оплату в таком размере, в каком она покроет причиненные вам и земле убытки.

СПРАВКА. В данном контексте слово «убытки» равнозначно слову «неудобства». Убытки стоит понимать не буквально, так как это не фактические финансовые убытки – сгоревший лес, сломанное имущество и т.д.

Единовременная и периодическая выплата

Различают два вида оплаты – единовременную и периодическую . Единовременная оплата за сервитут на земельный участок, как следует из названия, выплачивается только один раз.

Расчет сервитута на земельный участок производится один раз в какой-то период, который также прописывается в договоре. Это может происходить раз в месяц, раз в неделю или даже каждый день.

Оценка частного и публичного ограничения

Плату по соглашению об установлении сервитута имеет право требовать только сам предоставляемых в пользование земель.

А вот с все сложнее. В частности, оценка здесь являет собой более сложный процесс, так как, в соответствии с ЗК РФ, плата может быть назначена только в том случае, если при пользовании землями возникают значительные неудобства для собственника.

Таким образом, итоговая оценка может быть нулевой или даже отрицательной – если в процессе использования надела собственник не понес никаких убытков и не терпел неудобств.

Законодательные акты, регулирующие процедуру

Сам факт возможности предусмотрен в статье 274 ГК РФ . В этой же статье, а также в статье 23 ЗК РФ указано, что имеет право устанавливать соразмерную плату за сервитут.

Сам сервитут может как иметь действия, так и быть бессрочным – данная возможность закреплена 4 пунктом 23 статьи ЗК РФ.

Факторы для расчета выплат

Расчет оплаты за сервитут на земельный участок – сложный процесс, включающий в себя много факторов. Этими факторами являются:

Отчет об оценке соразмерной платы за сервитут земельного участка составляется с учетом показателей всех этих факторов. Каждая из этих характеристик разделяется на 5 значений, для этого вводится понятие: дискретный диапазон изменения значения факторов.

При учете влияния каждого из факторов используют шкалу из 5 значений. В зависимости от влияния фактора на землю, его значение может быть от 0 до 100%. Шаг значений равен 25% – то есть всего могут быть получены 5 величин: 0%, 25%, 50%, 75%, 100%.

Теперь давайте рассмотрим, какие значения величин могут быть получены для каждого из факторов.

Доля участка

Доля ЗУ определяет, какую часть от общей площади участка занимает надел с сервитутом . Тогда, применяя процентную шкалу, мы получаем:

Степень ограничения

Разделяя степень ограничения по шкале, получаем такой результат :

0%. Хозяин участка не терпит никаких ограничений, либо они минимальные. Сюда относятся редкие проходы людей по территории участка – из-за их малого масштаба и редкости владелец земли может даже и не замечать, что его территория была использована.
25%. Незначительные ограничения. Вовремя использования участка другими людьми, его владелец терпит незначительные неудобства, не приносящие ощутимого дискомфорта. Сюда подходит, например, периодический забор воды из водоемов.
50%. Средние неудобства, после установления сервитута собственник не может использовать объект таким же образом, как до установления. Но при этом может использовать любым другим образом. Например, после установки оборудования на водоем собственник более не имеет возможности там купаться, но может производить забор воды и рыбачить.
75%. Значительные ограничения, при которых хозяин терпит значительные неудобства. Сюда можно отнести значительную застройку на всей территории сервитутного объекта, после чего его использование крайне затруднено ввиду сложной проходимости.
100%. Практически полная или полная невозможность использовать участок так, как он использовался до заключения сервитута. Например, вся площадь объекта была обнесена забором, что сделало невозможным его посещение.

Интенсивность использования

Чем выше интенсивность, тем чаще используется сервитутный объект . По большей степени, интенсивность зависит от характера работ, которые будут проводиться на участке.

Под интенсивностью необходимо понимать не сам факт использования земли, а факт возникновения на ней определенных неудобств и ограничений. При разделении по шкале результат будет таким :

Степень влияния на распоряжение наделом

Если вы решите, скажем, продать участок, то наличие на нем установленного сервитута может быть важным критерием для покупателей. В зависимости от ситуации, они могут и отказаться от покупки.

Поэтому, выделяют такие случаи:

0%. Наличие сервитута никак ее повлияет на проведение манипуляций с участком. Как и в предыдущих факторах, сюда можно отнести право прохода по участку. Такое условие никак не будет воспринято другими участниками рынка как недостаток.
25%. Низкое значение, потенциальные покупатели участка могут принять его как незначительный недостаток и, скорее всего, не откажутся от сделки.
50%. Средней степени ограничения при проведении сделок. Сюда можно определить умеренную застройку территории – не все могут согласиться приобрести видоизмененный участок.
75%. Высокое влияние на возможность проведения сделок.
100%. Состояние участка может служить очень сильным препятствием при его продаже или отчуждении. Обычно такой показатель характерен для земель, на которых проводится масштабное строительство – практически все потенциальные покупатели решат, что возможные проблемы с этим им не к чему и уйдут к другому продавцу.

Итак, зная распределение каждого фактора в процентном соотношении, можно сделать точное установление платы за сервитут.

Вам нужно установить сервитут на земельный участок соседа, но он утверждает, что на его надел запрещена установка подобных ограничений?

На какие участки можно наложить обременение в виде сервитута!

Пример: как рассчитать цену на землю?

СПРАВКА. Процентная стоимость – процент от стоимости участка. Таким образом, сервитут может стоить столько же, сколько и сама земля.

Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:

Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.

Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.

Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.

Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.

СПРАВКА. Полученная стоимость может быть выплачена как одноразово, так и путем постоянных платежей. Плата за установление сервитута, в таком случае, равняется значению одноразовой выплаты.

При установлении аннуитетных платежей

Если были установлены аннуитетные (через равные промежутки времени) платежи, то сумма единоразовой выплаты соотносится с значением периодических выплат, произведенных за 49 лет.

Этот срок получается из того, что если взять срок выплаты в 49 лет, то сумма аннуитетных платежей будет приблизительно равна значению единовременной выплаты.

На каких основаниях происходит изменение стоимости?

Перерасчет происходит в том случае, если изменились значения факторов, влияющих на стоимость сервитута .

Например, интенсивность использования объекта увеличилась, либо появились некоторые иные обстоятельства, из-за которых стал испытывать неудобства в большем размере.

Другой причиной для изменения стоимости за установление сервитута выступает неверное оценивание факторов при первичной установке цены.

Заключение

Используя вышеприведенные примеры, вы с легкостью сможете рассчитать плату за установление сервитута.

Если же у вас появятся любые разногласия с другой стороной сделки, то всегда можно обратиться в суд, который рассмотрит ваш случай и укажет, на чьей стороне истина.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Коммерческий директор
ЗАО «Многопрофильный деловой центр»,оценщик.

Понятие сервитута

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут - право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута.

Вопрос расчета стоимости права собственности на земельный участок лежит за рамками настоящей методики.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута

Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате

Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут.

Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:

Доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;

Степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;

Интенсивность использования сервитута;

Степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).

Оценщиками определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.

Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка. Данные приведены в таблице (на конкретном примере):

Факторы убытка/ Уровень убытка	Низкий	Умеренный	Средний	Повышенный	Высокий
Факторы убытка/ Уровень убытка	0,00%	25,00%	50,00%	75,00%	100,00%
Доля объекта недвижимого имущества, занятая сервитутом	Незначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имущества	Ниже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имущества	Практически половина площади объекта недвижимого имущества	Выше среднего, более половины площади объекта недвижимого имущества	Значительная, практически вся (или вся) площадь объекта недвижимого имущества
Степень ограничения пользования	Незначительная, практически не составляет препятствий для использования собственником	Ниже среднего, составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества	Среднее, собственник теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способом	Выше среднего, составляет значительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества	Значительная, собственник практически теряет возможность использовать объекта недвижимого имущества
Интенсивность использования сервитута	Низкая, ограничения, связанные с с сервитутом, возникают очень редко	Ниже среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно редко	Средняя, сервитут используется со средней степенью интенсивности	Выше среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто	Высокая, сервитут используется интенсивно, постоянно
Степень влияния на распоряжение земельным участком	Низкая, сервитут практически не создает ограничений при отчуждении земельного участка или при совершении сделок с ним. Наличие сервитута не воспринимается участниками рынка, как значительное	Ниже среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничении при совершении сделок	Средняя, сервитут влияет на распоряжение объектом недвижимого имущества	Выше среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительное ограничении при совершении сделок	Высокая, сервитут практически препятствует совершению сделок с объектом недвижимого имущества. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительный фактор
Количество наблюдений	2	1	1	0	0
Взвешенный итог	0,00%	25,00%	50,00%	0,00%	0,00%
Итого	75,00%
Количество факторов	4
Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута	18,75%

Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута определяется, как средневзвешенное от количества факторов.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при установлении аннуитетных платежей

Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.

Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.

1. В случае, если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, собственники и иные правообладатели земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, вправе требовать от обладателя сервитута соразмерную плату за его установление. В случаях, если необходимо использование части земельного участка, такая плата устанавливается пропорционально площади указанной части земельного участка.

2. В случае, если в соответствии с частью 1 настоящей статьи имеются основания для установления платы за установление сервитута, обладатель сервитута до начала работ на земельном участке, обремененном сервитутом, обязан заключить с собственником земельного участка или лицом, которому такой земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, либо арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в долгосрочную аренду, соглашение, предусматривающее, в частности, размер платы за установление сервитута и порядок ее внесения. При этом указанные собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка не могут требовать установление платы за установление сервитута в большем размере, чем это предусмотрено настоящим Федеральным законом.

3. Если в течение одного года со дня принятия решения об установлении сервитута соглашение, указанное в части 2 настоящей статьи, не подписано собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка, указанными в части 2 настоящей статьи, вследствие их отсутствия по адресам их места жительства либо вследствие их отказа от переговоров по данному вопросу с обладателем сервитута, плата за установление сервитута в предусмотренном настоящей статьей размере вносится в депозит нотариуса по месту нахождения земельного участка для обеспечения исполнения обязательств обладателя сервитута по внесению платы за установление сервитута. В этом случае обладатель сервитута имеет право осуществлять деятельность, для которой установлен сервитут, на обремененных сервитутом земельном участке или части такого земельного участка с момента внесения платы за установление сервитута.

4. Собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка могут оспорить размер платы за установление сервитута в судебном порядке.

5. В случае, если границы зоны действия сервитута соответствуют границам территории, необходимой для установления охранной зоны соответствующего объекта, а ограничения прав на землю, предусмотренные решением об установлении сервитута, соответствуют ограничениям, установленным в охранной зоне указанного объекта, такая охранная зона не устанавливается.

6. В отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за установление сервитута устанавливается в размере от 0,1 процента до трех процентов кадастровой стоимости части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут.

7. Порядок определения размера платы за установление сервитута, порядок, условия и сроки внесения платы за его установление в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, органами местного самоуправления. В случае, если указанные земельные участки предоставлены физическим лицам или юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, соглашение о размере платы за установление сервитута заключается с этими лицами. При этом размер такой платы в соглашении, заключаемом с арендатором земельного участка, определяется в соответствии с правилами части 6 настоящей статьи.

8. В отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, размер платы за установление сервитута определяется по соглашению сторон на основании отчета об оценке этого земельного участка, составленного в соответствии с законодательством, регулирующим в Российской Федерации оценочную деятельность, а в случае возникновения спора в судебном порядке. При этом плата за установление сервитута не должна превышать размер уменьшения рыночной стоимости земельного участка в силу обременения его сервитутом.

Основные документы :
Документ - основание приобретения права (договор купли-продажи (либо договор аренды), акт приемки-передачи, документ, подтверждающий оплату).
Свидетельство о государственной регистрации права.

Дополнительные документы :
Кадастровый план земельного участка.
Выписка из кадастрового паспорта на землю.

Стоимость услуг по оценке сервитутов (обременений) в отношении земельных участков

	Площадь земельного участка	Стоимость услуг по оценке, руб.
	от 1 до 8 соток
	от 9 до 16 соток
	от 17 до 40 соток
	от 41 до 100 соток (до 1 га)
	от 100 до 300 соток (от 1 до 3 га)
	от 300 до 1 000 соток (от 2 до 10 га)
	от 1 000 до 50 000 соток (от 10 до 50 га)
		В индивидуальном порядке

Точная стоимость услуг зависит от множества факторов, таких, как расположение участка, его размеры, наличие на нем сооружений, вид обременения и т. п. Срок подготовки отчёта об оценке составляет от 5 до 10 рабочих дней.

Информация, необходимая для осуществления оценки сервитутов и обременений в отношении нежилых помещений, зданий

1. Свидетельство о государственной регистрации права на помещение/здание;
2. Экспликация помещений;
3. Кадастровый и технический паспорт на здание;
4. Копия искового заявления об установлении ограниченного права пользования помещения (сервитута).

Стоимость услуг по оценке сервитутов (обременений) в отношении нежилых помещений, зданий

Внимание : окончательный анализ стоимости работ по оценке стоимости сервитута производится после знакомства с Вашей ситуацией и зависит исключительно от объемов и срочности выполнения работ. Обращаем Ваше внимание на то, что указан минимальный перечень необходимых документов, как правило, он более обширен. Окончательный перечень определяется на основе возникшей ситуации и прочих обстоятельств.

Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут.

УТВЕРЖДЕНО
решением Правления Некоммерческого
партнерства «Российская коллегия оценщиков»
(Протокол №10 от «08»сентября 2005 года)

I. Общие положения

1.1. Настоящие методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (далее - Методические рекомендации) разработаны в соответствии с нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), регулирующими отношения по установлению соразмерной платы за сервитут.

1.2. Для целей настоящих Методических рекомендаций используются следующие понятия:
Собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков.
Собственники иных объектов недвижимости - лица, являющиеся собственниками любых объектов недвижимости, за исключением земельных участков.
Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.
Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.
Сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости.
Частный сервитут - сервитут, устанавливаемый в интересах и для обеспечения нужд собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, собственников иных объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут может устанавливаться в отношении земельных участков и иных объектов недвижимости (далее при их совместном упоминании - объект недвижимости). Частный сервитут устанавливается соглашением между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, собственником иного объекта недвижимости) и собственником объекта недвижимости, в отношении которого устанавливается сервитут. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Публичный сервитут - сервитут, устанавливаемый законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Публичный сервитут устанавливается в отношении земельных участков. В нормативных правовых актах, указанных в настоящем пункте Методических рекомендаций, может быть установлена обязанность органа, установившего сервитут, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.

Соглашение о сервитуте - договор об установлении сервитута, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, собственником иного объекта недвижимости) и собственником объекта недвижимости, в отношении которого устанавливается сервитут. Соглашением о сервитуте может быть предусмотрена обязанность лица, для обеспечения нужд и в интересах которого сервитут установлен, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.

Соразмерная плата за сервитут - это плата за пользование чужим объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (сервитуте), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и (или) размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка, его временным занятием, и (или) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, возникающими в связи с установлением сервитута.

Соразмерная плата за сервитут выплачивается:
собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, для обеспечения нужд и в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного сервитута), либо
собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, органом государственной власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым актом которого, сервитут установлен (при установлении публичного сервитута).

1.3. Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, собственников иных объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения дренажных работ на земельном участке, забора воды и водопоя, прогона скота через земельный участок, сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков, в пределах земель лесного фонда, использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке, временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

1.4. Получателями соразмерной платы за сервитут (частный и публичный) являются собственники объекта недвижимости, обремененного сервитутом.

Плательщиками соразмерной платы за сервитут в зависимости от вида сервитута выступают:
в случае установления частного сервитута - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, собственники иных объектов недвижимости, для обеспечения нужд и в интересах которых сервитут установлен;
в случае установления публичного сервитута - органы государственной власти, органы местного самоуправления, нормативным правовым актом которых сервитут установлен.

1.5. Собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за сервитут от указанных в абзацах третьем и четвертом пункта 1.4. настоящих Методических рекомендаций плательщиков, в зависимости от вида сервитута, в следующих случаях:
в случае установления частного сервитута - если иное не предусмотрено федеральным законом;
в случае установления публичного сервитута - если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.
1.6. Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический), а также ее величина могут быть установлены соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Величина соразмерной платы за сервитут при ее единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной плате при условии ее периодической выплаты. Такая эквивалентность устанавливается с учетом неравноценности между собой будущих разновременных выплат. В случае единовременной выплаты собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, соразмерной платы за сервитут, последующий собственник данного объекта недвижимости, получивший его с обременением в виде сервитута, не имеет права на получение соразмерной платы за сервитут, за исключением случаев ее увеличения, предусмотренных пунктом 1.7. настоящих Методических рекомендаций, в течение срока, на который сервитут установлен.

1.7. Величина соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, величина соразмерной платы за частный сервитут может быть изменена по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; величина соразмерной платы за частный и публичный сервитут может быть изменена по причинам увеличения или уменьшения ограничений прав собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута и по иным причинам). В случае если выплата соразмерной платы за сервитут носит периодический характер, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен ввиду изменения коньюктуры рынка земли и иной недвижимости, а также роста цен на землю и иную недвижимость.

При этом величина соразмерной платы за частный сервитут может быть изменена по соглашению сторон, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте в части величины соразмерной платы за сервитут; величина соразмерной платы за публичный сервитут может быть изменена принятием органом государственной власти или органом местного самоуправления нормативного правового акта, которым вносятся изменения в нормативный правовой акт, которым сервитут был установлен, в части величины соразмерной платы за сервитут; величина соразмерной платы за частный и публичный сервитут может быть изменена решением суда, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте или в нормативный правовой акт, которым сервитут установлен, по основаниям, установленным ГК РФ и ЗК РФ.

II. Оценка соразмерной платы за сервитут

2.1. Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, ограничением его прав в результате установления сервитута, и (или) убыткам, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, временным занятием его земельного участка, и (или) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, возникающими в связи с установлением сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру таких убытков.

2.2. Величина соразмерной платы за сервитут, определяемая как размер убытков, которые причинены собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и (или) размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с его временным занятием, и (или) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, возникающими в связи с установлением сервитута, рассчитывается путем сложения:
размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - реального ущерба);
размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - упущенной выгоды);
размера убытков, которые причинены собственнику объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

2.3. В случае, когда ограниченное пользование чужим земельным участком в результате установления сервитута имеет характер временного занятия земельного участка (например, при установлении частного сервитута для ремонта трубопровода), величина соразмерной платы за сервитут определяется с учетом особенностей временного занятия земельного участка, а именно невозможности для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в течение определенного периода времени осуществлять свои права в отношении земельного участка, а именно владеть и пользоваться земельным участком, получать доход от его использования, возводить на нем здания, строения, сооружения.

2.4. В случае, когда ограниченное пользование чужим земельным участком приводит к ухудшению качества его земель (например, при установлении частного сервитута для ремонта трубопровода в процессе осуществления ремонтных работ происходит снятие и перемещение плодородного слоя), величина соразмерной платы за сервитут определяется с учетом необходимости восстановления качества земель с целью приведения их в состояние, в котором они находились до ухудшения их качества.

2.5. Расчетная величина соразмерной платы за сервитут может быть выражена отрицательной величиной. Это означает, что в результате обременения сервитутом прав собственника объекта недвижимости убытки собственнику причинены не были.

В таком случае установление сервитута ведет к росту рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен.

(Например, в ряде случаев установление сервитута на земельный участок для прокладки линий электропередачи и последующей их эксплуатации, ограничение в связи с этим прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, может не причинить ему убытков, поскольку собственник такого земельного участка в результате установления сервитута может получить возможность подключения к возведенной линии электропередачи и возможность электрификации зданий, строений и сооружений, находящихся на земельном участке. То есть, выгоды от установления сервитута покрывают причиненные установлением сервитута убытки).

В этом случае собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, не вправе требовать от лиц, указанных в абзацах третьем и четвертом пункта 1.4. настоящих Методических рекомендаций, соразмерной платы за сервитут.

III. Определение размера реального ущерба

3.1. Размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных земельных участков или иного объекта недвижимости в результате установления сервитута, в случае если такой сервитут ограничивает права собственника, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости без учета ограничений прав собственника в результате установления сервитута и рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости с учетом ограничений прав собственника в результате установления сервитута.

3.2. Размер реального ущерба, который причинен собственникам застроенных земельных участков в результате установления сервитута, в случае если такой сервитут ограничивает права собственника, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и земельного участка, без учета ограничений прав собственника земельного участка в результате установления сервитута, и рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом ограничений прав собственника в результате установления сервитута.

3.3. Размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных и застроенных земельных участков в результате установления сервитута, в случае если такой сервитут носит характер временного занятия земельных участков, определяется в размере:
расходов, произведенных собственниками земельных участков до установления сервитута с целью получения дохода от использования земельных участков, который в связи с установлением сервитута собственники земельных участков не получают полностью или частично;
расходов, произведенных собственниками земельных участков до установления сервитута, с целью создания на земельных участках улучшений, которые в связи с установлением сервитута не могут быть созданы полностью или частично.

Для целей настоящих Методических рекомендаций под улучшениями земельных участков понимаются здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельных участков.

При расчете размера расходов, произведенных собственниками земельных участков с целью создания улучшений на земельном участке, учитываются расходы, осуществленные за период времени с момента начала создания улучшений до момента установления сервитута на земельные участки. При расчете размера расходов, произведенных собственниками земельных участков с целью получения дохода от использования земельного участка, учитываются расходы, осуществленные за период времени с момента получения собственником земельного участка дохода предшествующего периода до момента установления сервитута.

3.4. Размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных и застроенных земельных участков в результате установления сервитута, в случае если в связи с его установлением происходит ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц, определяется в размере:
расходов собственника на восстановление права на незастроенный и застроенный земельный участок, нарушенного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Расходы собственника на восстановление права на незастроенный и застроенный земельный участок, нарушенного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяются в размере суммы затрат, которые собственнику земельного участка необходимо произвести на восстановление качества земель с целью приведения их в состояние, в котором они находились до ухудшения их качества (например, суммы затрат на проведение работ по рекультивации земель, по ликвидации последствий их загрязнения, захламления, переуплотнения, иссушения, заболачивания, опустынивания, подтопления, засоления, уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя, порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами и иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления и т. д.).

Если качество земель восстановить невозможно, то размер реального ущерба, причиненного собственникам незастроенных и застроенных земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется в размере:
рыночной стоимости земельного участка - в случае ухудшения качества земель незастроенных земельных участков;
рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и самого земельного участка, - в случае ухудшения качества земель застроенных земельных участков.

IV. Определение размера упущенной выгоды

Под упущенной выгодой собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом, понимается неполученный доход, который собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

Доходом собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом, является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (далее - денежный поток).

При этом под дисконтированием для целей настоящих Методических рекомендаций понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков, по соответствующей ставке дисконтирования.

При определении ставки дисконтирования следует учитывать: безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, связанный с осуществлением на объекте недвижимости предпринимательской деятельности его собственником; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков. При этом безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам).

В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного собственником объекта недвижимости, обремененного сервитутом, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получил бы собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который может получить собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в условиях нарушения его прав.

При этом под периодом восстановления нарушенного производства для целей настоящих Методических рекомендаций понимается срок, в течение которого собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, сможет достичь таких условий землепользования или использования иного объекта недвижимости, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования или условиям использования иного объекта недвижимости, существовавшим у собственника земельного участка или иного объекта недвижимости до нарушения его права (то есть, до установления сервитута).

Основными признаками, по которым определяется идентичность (равенство) условий землепользования или использования иного объекта недвижимости, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельных участков или иного объекта недвижимости, и иные характеристики условий землепользования и использования иного объекта недвижимости.

Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующее признаки обычных условий гражданского оборота:

наибольшая вероятность условий использования объекта недвижимости его собственником;
подтвержденность анализом рынка сделанных предположений;
типичность условий функционирования рынка;
отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

V. Определение размера убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами

5.1. Размер убытков, которые причинены собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:
сумм расходов, которые понес или должен понести собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации);
сумм недополученных доходов собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы в отношении его объекта недвижимости не был бы установлен сервитут.

5.2. Для определения размера убытков, которые причинены собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства Российской Федерации и договоров, заключенных собственником объекта недвижимости, обремененного сервитутом, с третьими лицами, на предмет установления видов и размера ответственности, которую должен понести собственник объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, и на предмет установления видов и размера доходов, которые собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, недополучил в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута.

6.1. Расчет соразмерной платы за сервитут осуществляется на основании договора на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут.

6.2. При проведении расчета соразмерной платы за сервитут
устанавливаются количественные и качественные характеристики земельных участков, обремененных сервитутом, и находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, для чего осуществляется сбор и обработка - правоустанавливающих документов, сведений о других ограничениях правами иных лиц обремененных сервитутом земельных участков, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом;

данных кадастрового и технического учета, относящихся к обремененным сервитутом земельным участкам, находящимся на них объектам недвижимости, иным объектам недвижимости, обремененным сервитутом; информации о технических и эксплуатационных характеристиках обремененных сервитутом земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом; другой информации, связанной с обремененными сервитутом земельными участками, находящимися на них объектами недвижимости, иными объектами недвижимости, обремененными сервитутом, необходимой для установления их количественных и качественных характеристик;
определяется и анализируется рынок, к которому относятся обремененные сервитутом земельные участки, находящиеся на них объекты недвижимости, иные объекты недвижимости, обремененные сервитутом, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также их аналоги и обосновывается их выбор;
осуществляются необходимые расчеты соразмерной платы за сервитут с учетом полученных количественных и качественных характеристик обремененных сервитутом земельных участков, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, результатов анализа рынка, к которому они относятся, а также рисков, и другой информации;
определяется итоговая величина соразмерной платы за сервитут. Итоговая величина соразмерной платы за сервитут выражается в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут.

6.3. Расчет соразмерной платы за сервитут оформляется письменным заключением о величине соразмерной плате за сервитут (далее для целей настоящий Методических рекомендаций - заключение о величине соразмерной платы за сервитут), содержащим итоговую величину соразмерной платы за сервитут.

Итоговая величина соразмерной платы за сервитут, указанная в заключении о величине соразмерной платы за сервитут, в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, признается достоверной и рекомендуемой для выплаты собственникам объектов недвижимости, обремененных сервитутом, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В заключении о величине соразмерной платы за сервитут указывается календарная дата, по состоянию на которую определена соразмерная плата за сервитут.

Итоговая величина соразмерной платы за сервитут, указанная в заключении о величине соразмерной платы за сервитут, составленном в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, может быть признана рекомендуемой для целей выплаты собственникам объектов недвижимости, обремененных сервитутом, если с даты составления заключения о величине соразмерной платы за сервитут до даты ее выплаты (при единовременной выплате) или начала ее выплаты (при периодических выплатах) прошло не более 6 месяцев.

6.4. При проведении расчета соразмерной платы за сервитут используется достоверная и достаточная информация.

Используемая при проведении расчета соразмерной платы за сервитут информация является достоверной, если заключение о величине соразмерной платы за сервитут, составленное на ее основе, позволяет пользователю этого заключения на основании его данных сделать правильный вывод о величине соразмерной платы за сервитут, и принять базирующееся на этом выводе обоснованное решение о выплате соразмерной платы за сервитут.

Используемая при проведении расчета соразмерной платы за сервитут информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к изменению характеристик, использованных при проведении расчета соразмерной платы за сервитут и итоговой величины соразмерной платы за сервитут, установленной в заключении о величине соразмерной платы за сервитут.

6.5. Расчет соразмерной платы за сервитут является обоснованным при условии подтверждения данного расчета и итоговой величины соразмерной платы за сервитут, содержащейся в заключении о величине соразмерной платы за сервитут, необходимыми расчетами соразмерной платы за сервитут, анализом рынка, к которому относятся обремененные сервитутом земельные участки, находящиеся на них объекты недвижимости, иные объекты недвижимости, обремененные сервитутом, их количественными и качественными характеристиками, и другой достоверной и достаточной информацией.

6.6. В заключение о величине соразмерной платы за сервитут рекомендуется, в том числе, включать:
сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость выплаты соразмерной платы за сервитут, описание их признаков;
сведения об основаниях для выплаты соразмерной платы за сервитут;
сведения о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, обремененный сервитутом;
сведения о других ограничениях прав на объект недвижимости, обремененный сервитутом, и самого объекта недвижимости, обремененного сервитутом;
основание возникновения права на объекты недвижимости, обремененные сервитутом, у их собственников;
определение правомочий собственника на объект недвижимости, обремененный сервитутом;
описание объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на объект недвижимости, обремененный сервитутом, разделение имущественных прав на объект недвижимости;
описание улучшений объекта недвижимости, обремененного сервитутом;
фотографии объекта недвижимости, обремененного сервитутом, и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на земельные участки и иные объекты недвижимости.

А если собственник, воспользовавшись необходимостью в использовании участка другим лицом, затребует непомерную цену – его так же достаточно легко поставить перед фактом реальной стоимости этой услуги.

Общая информация

Требование платы за обременение земли уместно во всех случаях, когда часть участка эксплуатируется иным лицом, нарушая свободу . Исключения могут составлять случаи, когда неудобства от пользования, являются ничтожными.

Особенно это касается отношений между соседями, которые подразумевают зависимость друг от друга при проведении тех или иных работ на согласованных смежных полосах территорий (межах).

Плату нужно требовать тогда, когда договорённости об использовании части участка, выходят за рамки устного разрешения и приобретают правомочность, оформленную соглашением сторон или односторонним решением, с приложением судебного постановления.

При составлении соглашения, сумма установленной оплаты определяется сразу и вносится в условия соглашения.

При , сумма оплаты определяется сразу после принятия решения судом, на основании исковых требований и признанных судом нормативов. Плата за обременённость сервитутом всегда взымается в пользу собственника участка .

Различия в оценке частного и публичного сервитута

В соответствии с п.5 ст.274 ГК РФ и п.6 ст.23 ЗК РФ, имеет право требовать плату, но при этом назначенная плата должна быть соразмерной причинённым неудобствам .

Понятие причинённого неудобства является математической величиной и подлежит вычислению в соответствии с имеющимися методологическими положениями. При взаимодействии частных лиц, право требования может быть инициировано исключительно со стороны собственника .

В отличие, от , значительно сложнее поддаётся удовлетворению требований об оплате. В соответствии с п.6 ст.23 ЗК РФ, требование соразмерной платы уместно лишь в тех случаях, когда ограничение собственника в пользовании собственным участком сталкивается с существенными затруднениями.

Таким образом, при проведении изыскательских работ или проведении через участок линейных объектов, стоимость сервитута может быть отрицательной , так как по окончании работ землевладелец не понёс никаких убытков.

Понятие соразмерности является ключевым требованием к объективному подходу и расчёту стоимости в соответствии с методическими требованиями, утверждёнными Росземкадастром.

Подсудность установления и оценки возникает тогда, когда стороны не смогли договориться по взаимному согласию.

Как правило, иск возбуждает сторона, которую не допускают к проведению работ на чужом участке , с обоснованием реальной необходимости использования земель.

Судом учитываются все возможности по снижению доставляемых неудобств по обложению землепользователя ограничением. Суд учитывает и возможности за право пользования участком.

Если стороны не пришли к единому мнению или представили на рассмотрение суда противоречивые сведения, исходящие исключительно из личных интересов, суд имеет право назначить проведение экспертизы по нанесению имущественного ущерба . В этом случае, решением экспертной комиссии будет установлен масштаб пользования и условия его оплаты .

Предоставленная для исчисления стоимости информация, должна отражать реальное положение вещей и быть истинной . В обратном случае, собственник участка может предстать перед судом в качестве ответчика.

Порядок определения платы по соглашению

Если обременение устанавливается по взаимному соглашению на короткий срок – землевладелец вправе установить разумную стоимость услуги по своему усмотрению. Если другая сторона сочтёт его требования завышенными, то для определения стоимости сервитута может использоваться принцип утраты части прав пользования в соответствии с обременением .

Соответственно, расчёт стоимости производится на основании общей рыночной стоимости 1 кв.метра земли в соответствующем районе, регионе, населённом пункте и т.п.

Далее учитывается степень обременённости и размер убытков , в соответствии с размером обременённости. Степень обременённости зависит от масштабов работ, проводимых на участке и размера части участка, который отчуждается от собственника в пользу лица, установившего сервитут.

По имеющимся данным, степень обременения может варьироваться от 0 % (ничтожное обременение) – до 100 %, когда собственник практически не имеет возможности пользоваться участком и ему приходится защищать собственные права в судебном порядке.

Обычно, при установлении публичного сервитута на полный участок собственника, вопрос его имущественных прав решается в административном порядке – путём замены или выкупа земель .

Расчёт стоимости

Для того, чтобы произвести расчёты, в первую очередь необходимо вычислить базовую величину понесённых владельцем убытков . Она заключается в сопоставлении:

рыночной стоимости 1 кв.м земли;
общего объёма земли, отчуждённой от собственника, установлением сервитута, и измеряемой в процентном соотношении к общему объёму участка.

Высчитав рыночную стоимость участка, подлежащего обременению сервитутом, определяют её полную стоимость по праву , но учитывают предел пользования сроком в 49 лет.

Затем, из стоимости обременённого участка, высчитывают срок установленного обременения :

49 лет = 100 % стоимости;
срок установления сервитута = х % стоимости.

Решив уравнение, можно получить базовую стоимость убытков , понесённых собственником. Далее, по методикам Росземкадастра, добавляются другие ставки расчёта стоимости.

К ним относится упущенная выгода и реальный ущерб . Упущенная выгода высчитывается как среднестатистическая единица получаемой от участка выгоды (пользы) – путём дисконтирования денежного потока.

Для этого проводится анализ притока и оттока денежных средств , путём сравнения разных статусов участка: при отсутствии обременения и с обременением сервитутом.

Реальный ущерб определяется разницей рыночной стоимости земель без обременения и с обременением сервитутом.

Общая оценка стоимости составляет сумму следующих величин:

размер реального ущерба, которого не могло быть, при условии отсутствия обременения и который возник исключительно на его основе;
сумма утраченной выгоды, которая могла быть получена без установления сервитута;
реально понесённые убытки в результате ограничения пользованием (по приведённому выше расчёту).

После определения общей стоимости сервитута, стороны договариваются (следуют решению суда) о способах оплаты . По договорённости сторон, собственник может получить всю сумму положенных выплат:

за один раз;
несколькими частями в оговорённый срок;
в качестве помесячной или поквартальной оплаты.

Но при условии получения всей суммы задолго до завершения сроков действия обременения, могут возникнуть некоторые проблемы.

Если работы будут закончены досрочно, то отмена сервитута будет затруднена из-за проведённых взаиморасчётов и может быть чревата новыми судебными разбирательствами. Если же размер ущерба превысит сумму выплат на определённый срок – могут возникнуть аналогичные, проблемы.

Поэтому предусмотрена возможность изменения оплаты и переоценка стоимости сервитута , как по согласию сторон, так и по решению суда.

Итоги

При составлении документа об оценке необходимо оформить его надлежащим образом , с использованием данных из записей кадастрового учёта и с учётом всех имущественных объектов, которые расположены на участке собственника, и в особенности – если они попадают в зону обременения.

Оценка сервитута составляется по образцу договора и включает в себя сведения о сторонах, заключивших соглашение об оплате компенсации за обременение и ограничение пользования участком.

Также в документе должно быть оговорено положение о том, что соответствующая оценка установлена на определённую дату (дату составления) и имеет право на пересмотр обозначенных условий. Впоследствии, при существенном изменении условий рынка, возможна переоценка и переоформление соглашения .