Оценка права пользования. Расчет рыночной стоимости права пользования Расчет рыночной стоимости права пользования

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495 ) 649-41-49; (495 ) 649-11-65

При получении имущества в безвозмездное пользование у организации возникают доходы, учитываемые при налогообложении прибыли, в виде имущественного права пользования полученным в безвозмездное пользование имуществом. Для того чтобы рассчитать размер этих доходов, организация должна воспользоваться положениями ст. 40 НК РФ, в которой изложены принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. С какими сложностями столкнется компания при применении указанной статьи?

Почему возникает объект обложения налогом на прибыль?

Согласно ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Для российских организаций под прибылью подразумеваются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с гл. 25 НК РФ. К доходам в целях применения указанной главы относятся:

— доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав;

— внереализационные доходы.

Перечень внереализационных доходов приведен в ст. 250 НК РФ. В него среди прочего попали доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, поименованных в ст. 251 НК РФ (п. 8). В п. 2 ст. 248 НК РФ указано: при определении налоговой базы по налогу на прибыль имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество или имущественные права передающему лицу. Работает ли данное правило в случае получения имущества в безвозмездное пользование?

Заглянем в Гражданский кодекс, где безвозмездному пользованию посвящена гл. 36. В п. 1 ст. 689 ГК РФ обозначено, что представляет собой договор безвозмездного пользования. В соответствии с таким договором одна сторона обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Считаем, что, получив имущество в безвозмездное пользование, организация не производит ответных действий. Тот факт, что она должна будет вернуть имущество обратно по истечении определенного срока, не свидетельствует о возникновении встречного обязательства по отношению к обязательству ссудодателя передать имущество в пользование. Не свидетельствует об этом и необходимость проведения ссудополучателем капитального и текущего ремонта полученного имущества, а также несение расходов по его содержанию (см. Постановления ФАС ВВО от 04.12.2008 по делу N А82-12138/2007-20, ФАС ВСО от 31.03.2009 N А33-4100/08-Ф02-1119/09). Несение обществом расходов на содержание имущества и поддержание его в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, является исполнением обязательств ссудополучателя, предусмотренных ст. 695 ГК РФ.

Теперь разберемся, что именно получает организация безвозмездно. Как указали московские налоговики, получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом (Письма от 24.02.2009 N 16-04/016166, от 29.12.2008 N 19-12/121865). Значит, для целей налогообложения получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права (см., например, Письма Минфина России от 18.03.2009 N 03-03-05/41, от 28.01.2009 N 03-11-09/22). С этим согласны и судьи. По мнению Президиума ВАС РФ, применение п. 8 ст. 250 НК РФ не ограничено только имущественными правами, представляющими собой требования к третьим лицам, он применяется также при безвозмездном получении права пользования вещью (п. 2 Информационного письма от 22.12.2005 N 98).

Можно ли воспользоваться льготой?

Требование о включении в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль, доходов в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав не распространяется на случаи, поименованные в ст. 251 НК РФ. С 01.01.2010 вступил в силу Федеральный закон от 25.11.2009 N 281-ФЗ, согласно которому п. 2 ст. 251 НК РФ, где перечислены целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, не признаваемые в целях налогообложения прибыли, дополнен новым пп. 16. Этим подпунктом предусмотрено, что не учитываются при определении налоговой базы имущественные права в виде права безвозмездного пользования государственным и муниципальным имуществом, полученные по решениям органов государственной власти и органов местного самоуправления некоммерческими организациями на ведение ими уставной деятельности. Таким образом, новая льгота распространяется исключительно на некоммерческие организации (например, ТСЖ).

Если организация ЖКХ является унитарным предприятием, у нее может возникнуть соблазн воспользоваться нормой, установленной пп. 26 п. 1 ст. 251 НК РФ. Согласно этому подпункту при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств и иного имущества, которые получены унитарным предприятием от собственника имущества этого предприятия или уполномоченного им органа. Поскольку в Налоговом кодексе (п. 2 ст. 38), в отличие от Гражданского кодекса (ст. 128), имущественные права не относятся к имуществу, указанная льгота не распространяется на доходы в виде полученных имущественных прав. То же самое касается пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ, на основании которого не учитываются в целях налогообложения прибыли доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно:

— от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) передающей организации;

— от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) передающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) получающей организации.

Следовательно, пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ также не предусматривает отражение в составе доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли, доходов в виде безвозмездно полученного имущества (Письмо Минфина России от 16.10.2009 N 03-03-06/1/667). С этим согласны и судьи (см., например, Постановления ФАС ВВО от 04.12.2008 по делу N А82-12138/2007-20, ФАС ВСО от 31.03.2009 N А33-4100/08-Ф02-1119/09).

Как определить размер дохода?

В п. 8 ст. 250 НК РФ указано: при получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ. В то же время эта цена не должна быть ниже рассчитываемой в соответствии с гл. 25 НК РФ остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). О том, каким образом следует определять доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав, в Налоговом кодексе не сказано. По мнению Минфина, при получении имущества в безвозмездное пользование необходимо ориентироваться на установленный п. 8 ст. 250 НК РФ принцип определения дохода (Письмо от 16.10.2009 N 03-03-06/1/667). Такой же точки зрения придерживаются арбитры (см., например, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98, Постановления ФАС ВВО от 04.12.2008 по делу N А82-12138/2007-20, ФАС СЗО от 01.10.2009 по делу N А42-7203/2008).

Чиновники считают: при определении дохода в связи с получением в безвозмездное пользование имущества необходимо учитывать рыночные цены на аренду идентичного имущества (Письма Минфина России от 10.08.2009 N 03-03-06/4/65, УФНС России по г. Москве от 23.06.2009 N 16-15/063442, от 28.05.2009 N 16-15/053909). Речь идет о сравнительном способе определения рыночной цены, или, как его еще называют, о методе аналогии. Именно этот метод используется, если есть такая возможность, в противном случае рыночная цена определяется путем применения доходного способа (метода цены последующей реализации). Если и этот метод не подходит, остается еще затратный способ определения рыночной цены. Учтите, нормы Налогового кодекса в отношении перечня методов определения рыночной цены носят закрытый характер и расширительному толкованию не подлежат (Постановление ФАС МО от 15.09.2009 N КА-А40/7522-09).

Ключевой момент. Сравнительный, доходный и затратный методы определения рыночной цены применяются последовательно — каждый последующий метод используется только в случае невозможности применения предыдущего метода.

Если есть с чем сравнить, или О Методе аналогии

В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг (далее — ТРУ), указанная сторонами сделки, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Так как договор безвозмездного пользования имуществом является безвозмездной сделкой, рыночную цену следует определять с учетом положений, установленных п. п. 4 — 11 ст. 40 НК РФ. Рыночной ценой ТРУ согласно п. 4 ст. 40 НК РФ признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) ТРУ в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Определения. Рынком ТРУ признается сфера обращения этих ТРУ, определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) ТРУ на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории РФ или за пределами РФ (п. 5 ст. 40 НК РФ). Идентичные товары — это товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки (п. 6 ст. 40 НК РФ). Однородными считаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми (п. 7 ст. 40 НК РФ).

На основании п. 9 ст. 40 НК РФ при определении рыночных цен ТРУ учитывается информация о заключенных на момент реализации этих ТРУ сделках с идентичными (однородными) ТРУ в сопоставимых условиях. Если организация сдает в аренду имущество, идентичное (однородное) тому, которое получено в безвозмездное пользование (например, нежилое помещение), доходы можно определить исходя из стоимости этой аренды (Постановление ФАС ВВО от 05.06.2007 по делу N А39-3251/2006). В том случае, если налогоплательщик идентичное (однородное) имущество в аренду не сдает, можно попробовать найти информацию о рыночных ценах на услуги по сдаче в аренду аналогичного имущества, используя официальные источники информации.

Где взять эту информацию? В п. 8 ст. 250 НК РФ указано, что информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки. В п. 11 ст. 40 НК РФ зафиксировано: при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках. Перечень официальных источников информации о рыночных ценах законодательством РФ не определен. В качестве официального источника информации может выступить отчет (экспертное заключение) независимого эксперта.

Обратите внимание! Отчет независимого эксперта обязательно должен содержать данные о рыночной цене идентичных (однородных) ТРУ, реализуемых в сопоставимых условиях в определенный период времени.

Кроме того, по мнению Минфина, при определении рыночных цен можно использовать информацию о ценах, опубликованную в официальных изданиях, в частности, органов, уполномоченных в области статистики, ценообразования (Письмо от 01.08.2008 N 03-02-07/1-333).

С целью использования полученной информации необходимо установить:

— идентичность (однородность) имущества, сдаваемого в аренду и полученного в безвозмездное пользование;

— сопоставимость условий сделок по передаче имущества в аренду и в безвозмездное пользование. Для целей определения сопоставимости условий сделок учитываются разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены. Условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену этих ТРУ, либо может быть учтено с помощью поправок.

Так, например, ценовая политика арендной платы за нежилые помещения зависит от местоположения, инфраструктуры, технических характеристик этих помещений, иных экономических выгод (Постановление ФАС ПО от 19.10.2009 по делу N А57-2886/2009). Судьи ФАС СЗО обозначили, что нужно учитывать экономические условия и специфические черты сдаваемых в аренду площадей, колебания потребительского спроса на них, иные существенные обстоятельства и условия договоров аренды, влияющие на размер арендной платы, в том числе сроки сдачи в аренду (долгосрочная или краткосрочная аренда), размер площадей, назначение площадей (офис, производство, столовая, торговый зал и т.д.), место их расположения (цокольный этаж, различные этажи здания), комфортабельность, доступность прохода, инсоляция, техническое и санитарное состояние на момент заключения договоров, необходимость вложения денежных средств для переоборудования и ремонта помещений и иные обстоятельства, имеющие значение для определения цены сделки (Постановление от 26.10.2009 по делу N А66-7485/2008). Специфическими чертами являются техническое состояние, функциональная пригодность, оснащенность, наличие коммуникаций в помещении (Постановление ФАС ВСО от 25.08.2009 по делу N А33-14644/08).

К сведению. Подавляющее большинство судебных разбирательств касается определения рыночной цены права пользования нежилыми помещениями. Поэтому в качестве примеров мы приводим именно такой объект безвозмездного пользования.

Сдаем полученное в аренду, или О методе цены

последующей реализации

Использование обычного (сравнительного) метода не всегда возможно. Причины таковы:

— отсутствие на соответствующем рынке ТРУ сделок по идентичным (однородным) ТРУ;

— отсутствие предложения на указанном рынке таких ТРУ;

— отсутствие либо недоступность информационных источников для определения рыночной цены.

В такой ситуации организация может воспользоваться расчетным методом — методом цены последующей реализации. Порядок применения этого метода прописан в абз. 1 п. 10 ст. 40 НК РФ: рыночная цена ТРУ, реализуемых продавцом, определяется как разность цены, по которой такие ТРУ могут быть реализованы покупателем этих ТРУ, и обычных в подобных случаях затрат, понесенных этим покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены указанным покупателем у продавца ТРУ) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя ТРУ, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя. Использование доходного метода возможно в том случае, если организация, получив имущество в безвозмездное пользование, передаст его в аренду за плату другому лицу. Тогда доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом можно определить исходя из стоимости идентичных услуг, предоставленных уже организацией-ссудополучателем своим арендаторам, за минусом расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, и прибыли, получаемой в аналогичных ситуациях арендодателями. В данном случае трудности может вызвать поиск информации о прибыли (рентабельности), возникающей у арендодателей, если только организация не сдает в субаренду имущество, полученное ею в аренду на платных условиях.

Последний шанс, или О затратном методе

Этот метод применяется при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене ТРУ, в последующем реализованных покупателем). В такой ситуации рыночная цена ТРУ, реализуемых продавцом, определяется как сумма понесенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. В качестве затрат учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию ТРУ, обычные в подобных случаях затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные аналогичные затраты (абз. 2 п. 10 ст. 40 НК РФ).

Затратный метод организации ЖКХ пригодится в том случае, если в безвозмездное пользование передается специфическое имущество (единственное в своем роде либо передача которого в аренду не практикуется). Пример — Определение ВАС РФ от 30.01.2009 N ВАС-465/09. Суды установили, что отношения сторон по сделке носили индивидуальный характер и спорное имущество использовалось исключительно для выполнения заказов общества, а также отсутствовала последующая реализация спорных услуг и информация о цене подобных услуг. Поэтому арбитры решили, что рыночная цена могла быть определена только затратным методом.

Как указано выше, размер обычной для конкретной сферы деятельности прибыли определить непросто. Однако еще сложнее, на наш взгляд, рассчитать размер произведенных затрат. Это по силам сделать в отношении товаров, работ и услуг. А вот какие затраты могут быть учтены при передаче имущества в пользование? Предлагаем оставить этот вопрос открытым.

Итак, определение величины доходов в связи с получением в безвозмездное пользование имущества — дело достаточно проблематичное. С этим сталкиваются не только налогоплательщики, но и налоговые органы. Если налогоплательщик не сформирует доходы, налоговики при проверке доначислят налог. То же самое они сделают, если решат, что величина определенного налогоплательщиком дохода занижена. При этом налоговые органы должны будут документально подтвердить правомерность произведенного ими расчета, что, как показывает арбитражная практика, им в большинстве случаев не удается. Выходит, если организация не может по объективным причинам определить величину дохода, скорее всего, это не получится и у налогового органа. Поэтому налоговый риск организации, принявшей имущество в безвозмездное пользование и не начислившей налог на прибыль на стоимость имущественного права Прекращение заемного обязательства отступным Признание налоговой проверки недействительной

Объектом недвижимого имущества

ВВЕДЕНИЕ

Согласно Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1"О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" предприятия и объекты речного и морского флота являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

Собственником и соответственно арендодателем гидротехнических сооружений является государство в лице уполномоченных органов исполнительной власти.

Для государства морские и речные причалы – это один из элементов транспортной портовой инфраструктуры, который обеспечивает развитие других отраслей экономики, в том числе промышленности и внешней торговли.

Создание и эксплуатация портов позволяет государству получать системный не только от непосредственной эксплуатации причалов, передачи их в аренду и от налогообложения смежных сфер частного бизнеса и получения доходов в других областях, напрямую или опосредованно связанных с использованием причала. Таким образом, общий доход собственника причала формируется из нескольких источников, одним из который является получение арендной платы за причал.

В случае вовлечения в сделку федерального государственного имущества является обязательным проведение оценки объектов оценки в соответствии с Федеральным законом от29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При передаче в аренду имущества объектом оценки является право собственности и право пользования имуществом по договору аренды.

Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта недвижимости.

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) установлены три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В соответствии с ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В курсовой работе для оценки права собственности рекомендовано применять метод анализа дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода. Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки прав собственности на свободные земельные участки, объекты незавершенного строительства, объекты реконструкции, другие объекты недвижимости, в том числе морские причалы.

Для оценки величины рыночной стоимости права пользования (годовой ставки аренды) по договору аренды ГТС рекомендовано использовать метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод) в рамках доходного подхода. Капитализируемый чистый операционный доход по своей сути является чистой арендной платой и рассчитывается путем произведения рыночной стоимости права собственности и коэффициента капитализации.

Рыночная стоимость права пользования по договору аренды на оцениваемое ГТС определяется суммированием чистой арендной платы и суммы эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащей возмещению арендодателю.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

Объект оценки.

Объектом оценки является право собственности и право пользования по договору аренды на следующие объекты:

Причал морского порта

Виды определяемых стоимостей объекта оценки.

Исполнителем определяется рыночная стоимость объекта оценки, предусмотренная Федеральным стандартом оценки № 2, которая отображает стоимостную оценку заинтересованности собственника в сохранении своих прав на объект оценки.

Цель определения стоимости объекта оценки.

Соответствующий вид стоимости на проведение оценки определяется для установления стоимостных характеристик объекта оценки, необходимых при заключении договора аренды на ГТС.

В качестве итогового результата должны быть получены:

выраженная в виде числа величина рыночной стоимости прав собственности на ГТС на дату определения стоимости;
выраженная в виде числа величина рыночной арендной платы на дату определения стоимости применительно к расчетному периоду и расчетной единицы, с учетом периодичности платежей.

Требования к содержанию отчета.

В отчете должны быть отражены:

· Анализ наиболее эффективного использования объектов оценки. При оценке рыночной стоимости права собственности анализ наиболее эффективного использования объекта должен производиться исходя их характера использования ГТС, предусмотренного Федеральным законом РФ от 08.11.2007 № 261 «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и проектом договора аренды. В обоих случаях должно быть учтено физическое состояние ГТС на дату оценки и планы арендодателя по его ремонту и реконструкции.

· Использование менее трех подходов к оценке должно быть обосновано исполнителем. Причиной отказа от применения сравнительного подхода к оценке может быть отсутствие локального рынка подобных объектов (отсутствие информации о фактически совершенных сделках/офертах на продажу по сопоставимым аналогам оцениваемого объекта и т.п.).

Требования к определению стоимости прав пользования объектом оценки (годовой ставки аренды)

Способ установления:

на ГТС в целом;
на 1 квадратный метр площади ГТС.

Условия фиксации либо изменения арендной платы в течение трехлетнего расчетного периода: ставка арендной платы постоянная, рассчитанная в ценах на дату проведения оценки, выраженная в числовом виде.

Срок действия договора аренды до 49 лет.

Расчет чистой арендной платы должен базироваться на согласованной рыночной стоимости права собственности, полученной различными подходами.

Норму возврата на вложенный капитал, очищенную от инфляции, построить на основе коммулятивной модели без учета риска, связанного с инвестированием в строительство объектов недвижимости.

Ответственная (несущая издержки) сторона за содержание и эксплуатацию ГТС:

Сторона ответственная (несущая издержки) за уплату налога на имущество, страхование, уплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование, накладных расходов, расходов на проведение работ по оценке, инвестиционных затрат на воспроизводство основных средств, за поддержание глубин в пределах 20 метров от ГТС– арендодатель;

Сторона ответственная (несущая издержки) за проведение текущих, капитальных ремонтов объектов аренды – арендатор.

Состав и порядок расчета затрат на ГТС (за 1 год):

1. Отчисления на текущий ремонт принять в размере 0,5% от полной восстановительной стоимости (ПВС) в год.

2. Отчисления на капитальный ремонт рассчитываются в следующем размере от определенной исполнителем ПВС объекта аренды на основании затратного подхода на дату начала финансового года (периода), в течение которого будет арендовано имущество:

0,008 для морских гравитационных причальных сооружений из бетонных массивов;

0,006 для морских железобетонных, бетонных и каменных причальных сооружений;

0,017 для морских металлических причальных сооружений;

0,23 для морских деревянных причальных сооружений;

0,014 для иных морских причальных сооружений;

0,036 для речных деревянных сооружений: эстакад, ряжевых набережных, больверков;

0,027 для речных деревянных сооружений кроме эстакад, ряжевых набережных, больверков;

0,005 для речных железобетонных, бетонных и каменных причальных сооружений;

0,018 для речных металлических причальных сооружений;

0,022 для иных речных металлических причальных сооружений.

3. Возмещение затрат на оплату налога на имущество принять в соответствии с фактическими расходами арендодателя.

4. Затраты на поддержание глубин в пределах 20 метров от причальной стенки принять в соответствии и рыночными условиями. с параметром заносимости

Нормативные документы «Правила технической эксплуатации портовых сооружений и акваторий» РД 31.35.10-86

5. Накладные расходы принять с учетом фактических затрат балансодержателя.

6. Размер страховых отчислений принять как произведение действующего страхового тарифа по договору страхования имущественного комплекса арендодателя и полной восстановительной стоимости объекта.

7. Возмещение затрат на оплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование принять в соответствии с нормативными документами и рыночными условиями.

Итоговые результаты расчета представить в следующем виде:

· Общая сумма платежа за пользование объектом аренды (без учета НДС);

· Сумма эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащая возмещения арендодателю (без учета НДС);

· Величина чистой арендной платы (без учета НДС).

Дополнительные условия.

Ставка арендной платы рассчитывается без учета инфляции.

Основные сведения об объекте оценки:

Объект оценки (причал) является государственной федеральной собственностью.
Балансовая (первоначальная) стоимость причала составляет 2 300 000 рублей.
Назначение причала – для перевалки навалочных грузов
Причал представляет собой заанкерованный больверк с лицевой стенкой из стального шпунта ШК-1, забитого по синусоиде.
Основные размеры причала:

Длина – 192,4 м. с учетом открылков 203,7 м

Ширина – 16.4 м.

Проектная глубина – 1.7 м.

Навигационная глубина – 1.4 м.

Причал оснащен отбойными устройствами, швартовыми тумбами, крановым путем и тремя электроколонками.
Сооружение годно к эксплуатации с нормативным режимом эксплуатации.
Подъездные железнодорожные пути отсутствуют.
Причал имеет глубины меньше проектных.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ

Действия арендной ставки

Особенности прогноза

В соответствии с принципом наиболее эффективного использования, наилучшим вариантом использования причала принять отстой судов.
Длину расчетного судна принять равной 150 м.
Прогнозный период – 3 года, постпрогнозный период – 4-й год.
В течении прогнозного и постпрогнозного периода величину тарифа на отстой судов принять постоянной (28,1 руб/пог.м. в сутки, без НДС)

Валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования осуществляется по следующей формуле:

D в t = ∑ V в t T в t

где n – число услуг, планируемых к предоставлению за t-й период планирования;

V в t – планируемый объем предоставления i-ой услуги за t-й период планирования;

T в t – тариф на предоставление i-ой услуги за t-й период планирования.

Таблица 1 «Прогноз суммарного времени отстоя судов»

	Показатель
Число суток в месяце	Коэффициент полезного использования	Число возможный линий к постановке судов	Число суток отстоя в месяце (судо-суток)
март	(*)	0,6
апрель		0,6
май		0,6
июнь		0,6
июль		0,6
август		0,6
сентябрь		0,6
откябрь		0,6
ноябрь		0,6
декабрь		0,6
январь		0,6
февраль		0,6
март	(*)	0,6
Итого:	365	-	-	Итого:

(*) – от даты оценки до конца текущего месяца

Выручка от отстоя судов на причале рассчитывается как произведение прогнозного суммарного времени отстоя судов и тарифа на отстой судов.

Таблица 3 «Расчет рыночной стоимости объекта

Доходным подходом

Расчет валового дохода
Наименование показателя	единицы измерения	2011/2012	2012/2013	2013/2014	Постпрогнозный период 2014/2015
период	-
Суммарное время отстоя судов	судо-суток
Ставка на отсой	руб/пог.м. в сутки
Длина судов при постановке в одну линию	пог.м.
Выручка от отстоя судов	руб/год
Расчет операционных расходов
Заработная плата	руб/год
административно-управленческого персонала	руб/год
- з/пл руководителя	руб/год
- з/пл. гл. бухгалтера	руб/год
вспомогательного персонала	руб/год
- з/пл специалиста по отстою судов	руб/год
Аренда офиса	руб/год
-площадь офиса	м.кв.
-ставка аренды офиса	руб/м.кв. в год
Амортизационные начисления	руб/год
- полная восстановительная стоимость	руб/год
- норматив	%
Налог на имущество	руб/год
-остаточная стоимость на конец периода	руб/год
- ставка налога на имущество	%
Страхование	руб/год
- норматив страхования от остаточной стоимости	%
Расходы на текущий ремонт причала	руб/год
Операционные расходы	руб/год

Валовая прибыль	руб/год
ставка налога на прибыль	%
налог на прибыль	руб/год
Чистая прибыль	руб/год
Амортизационные отчисления	руб/год
Капитальные вложения	руб/год
Чистый денежный поток	руб/год
коэффициент капитализации для расчета терминальной стоимости	%
Терминальная стоимость	руб
Коэффициент приведения к дате определения стоимости (1/(1+Y) t-0.5)		0,949	0,854	0,769
Дисконтированный денежный поток	руб
Рыночная стоимость права собственности объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом (V дох)	руб
* без учета НДС

ВЫВОД:

Объекта недвижимости

Величина рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода определяется суммированием величины остаточной стоимости строительства и рыночной стоимости земельного участка.

Величину рыночной стоимости объекта оценки представить в табличном виде

Таблица №10 «Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Таблица 11 «Согласование результатов оценки»

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Таблица 12 «Расчет чистой арендной платы »

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подвести итог, сделать выводы о причинах различия в величине рыночной оценки, полученной с применением разных подходов к оценке, о влиянии различных параметров на величину рыночной стоимости права собственности и права пользования.

Расчет рыночной стоимости права пользования

Наталия МАРТЫНЮК

В договоре безвозмездного пользования имуществом, или, иначе говоря, ссуды зачастую видят выход из многих неудобных с налоговой точки зрения ситуаций. Но в скором будущем ссуда благодаря Высшему Арбитражному Суду рискует стать невыгодной, заставив получателя имущества платить больше налога на прибыль.

Ситуации, в которых прибегают к ссуде, разнообразны. К примеру, у вновь созданной фирмы нет средств на аренду помещения и покупку офисной техники, зато все это есть у учредителя. Отдавать имущество фирме в собственность учредитель не хочет – ведь в случае чего она будет отвечать им по своим долгам. Поэтому он, никак это не оформляя, предоставляет фирме все ей необходимое на то время, пока она не встанет на ноги. В результате по данным учета расходы на уборку помещения, картриджи и бумагу для принтера, бухгалтерскую программу у фирмы есть, а ни помещения, ни принтера, ни компьютера нет. Инспекторы наверняка «вычеркнут» такие расходы из расчета налога на прибыль как экономически неоправданные или даже фиктивные.

Еще директора и прочие не последние в фирме сотрудники очень любят за ее счет подключать свои сотовые телефоны и вести по ним деловые беседы. Ничуть не меньше им нравится разъезжать на собственном автомобиле по делам фирмы, тратя ее деньги на заправку и текущий ремонт. Итог тот же: у фирмы есть расходы на мобильную связь и транспорт, но ни одного сотового телефона или автомобиля ни на балансе, ни в аренде нет.

Выход зачастую видят в оформлении имущества как полученного в безвозмездное пользование. Похоже на бесплатную аренду – одна сторона по договору ссуды должна передать имущество в безвозмездное пользование другой стороне, а последняя обязана ее вернуть в том состоянии, в котором получила, но с учетом нормального износа (п. 1 ст. 689 ГК). Для ссуды даже действуют некоторые из правил, установленных Гражданским кодексом для аренды (они перечислены в п. 2 ст. 689 ГК). В отличие от предоставления имущества в заем при ссуде право собственности к ее получателю не переходит.

Нередко предпочитают оформлять ссуду и фирмы, которые на время бесплатно отдают покупателям своей продукции оборудование, предназначенное для ее дальнейшей продажи. Так, например, производители напитков считают, что они будут расходиться лучше, если снабдить магазины и кафе холодильниками.

На первый взгляд ссуда во всех подобных ситуациях очень удобна: и пользование имуществом оформлено, и право собственности на него передавать не нужно, и никто никому ничего не платит. Ссудополучатель обязан содержать имущество и поддерживать его в исправном состоянии, в том числе проводить текущий и капитальный ремонт (ст. 695 ГК). Связанные с выполнением этой обязанности расходы смело можно считать экономически оправданными, включать в состав прочих и уменьшать на них налогооблагаемую прибыль (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК).

Красная тряпка безвозмездности

От нехороших налоговых последствий пользования имуществом, которого нет в учете, договор ссуды, безусловно, избавит. Однако, решив таким способом эту проблему, вы получите массу новых. Да еще и доставите их собственнику имущества – если это фирма или предприниматель на общей системе налогообложения. Им придется платить больше налога на прибыль или НДФЛ, поскольку переданную в безвозмездное пользование вещь в налоговых целях нужно исключить из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК).

Но это еще не самая большая беда. Любая безвозмездность «автоматом» обращает на себя внимание проверяющих. К ссуде у них тоже найдутся претензии. В налоговой службе убеждены, что ссудодатель безвозмездно оказывает получателю имущества услугу. Это убеждение чревато неприятностями для обеих сторон договора безвозмездного пользования.

От ссудодателя инспекторы потребуют заплатить НДС с рыночной стоимости «услуги» по предоставлению имущества в пользование. Они сошлются на подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса, который приравнивает безвозмездное оказание услуг к их реализации, являющейся объектом НДС. Налоговую базу в таких случаях нужно определять как рыночную стоимость услуги, рассчитанную по правилам статьи 40 (п. 2 ст. 154 НК).

У ссудополучателя налоговики усматривают налогооблагаемый доход от безвозмездного пользования имуществом, равный сумме экономии на плате за пользование. Основанием для этого они считают пункт 8 статьи 250 Налогового кодекса. Он относит к внереализационным доходы в виде безвозмездно полученных имущества, работ, услуг и имущественных прав. Размер дохода нужно рассчитывать исходя из рыночных цен по правилам все той же 40-й статьи.

Причем налог на прибыль инспекторы начислят, даже если имущество в ссуду фирме предоставляет учредитель с долей участия больше 50 процентов. Ведь от налога свободна только стоимость безвозмездно полученного от таких учредителей имущества (подп. 11 п. 1 ст. 251 НК), а здесь чиновники настаивают на бесплатной услуге.

Рыночной стоимостью этой «услуги» инспекторы считают рыночную арендную плату. «Доход посчитать несложно – есть договоры аренды [аналогичного имущества], по ним можно определить, какую сумму экономит организация, получающая имущество в безвозмездное пользование, – объяснял начальник отдела в Управлении налогообложения прибыли ФНС Владислав Синилов на семинаре еще в конце прошлого года. – Но этот вопрос пока еще не урегулирован с Минфином до конца. Мы ориентируем на то, что доход должен быть, но официальных разъяснений не даем».

С тех пор вопрос с Минфином налоговики, видимо, урегулировали. По словам замначальника отдела налогообложения прибыли департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина Людмилы Полежаровой, к которой мы обратились за разъяснениями, сейчас ФНС в «проектах ответов» на частные запросы говорит о безвозмездно полученной услуге и расчете дохода исходя из рыночной арендной платы. И в Минфине с этим согласны, хотя официально эту свою точку зрения высказали только однажды, и тоже лишь в ответе на частный запрос (письмо от 23 сентября 2004 г. № 03-03-01-04/1/57). Возможно, всенародного признания этой позиции ведомства избегают потому, что для нее нет законных оснований.

Не услуга

В определение, которое дает услуге Налоговый кодекс, ссуда никак не укладывается. Услуга – это деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процес-

се ее осуществления (п. 5 ст. 38 НК). Ссудодатель если какую деятельность и проводит, то только по передаче имущества. «Потреблять» же ее результаты, то есть пользоваться имуществом, получатель начинает уже после ее окончания. В этом ссуда схожа с арендой. А на то, что аренда – не услуга, давно указал Высший Арбитражный Суд (постановления от 22 июля 2003 г. № 3089/03 и 11668/01). То же самое, но только в целях расчета налога на прибыль, признал и Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (постановление от 10 июня 2002 г. № А05-1139/ 02-75/22).

Вопрос о том, можно ли считать услугой именно ссуду и нужно ли ее получателю платить налог на прибыль, год назад решали в Федеральном арбитражном суде Центрального округа. Ответ судей однозначен: ссуда – не услуга. Поэтому нет у ее получателя и никакого налогооблагаемого дохода (постановление от 2 сентября 2004 г. № А64-660/ 04-16).

Ссылка на эти судебные решения хороша только для того, чтобы отбиваться от претензий инспекторов по налогу на прибыль. С НДС все несколько хуже: в тексте 21-й гла- вы Налогового кодекса аренда упоминается как услуга. А значит, здесь лучше указывать не на сходство между ссудой и арендой, а на различия между ними, то есть на то, что это все же разные вещи (об этом – ниже). Тогда вам легче будет доказать, что ссуда услугой не является. А дело это непростое, потому что до сих пор те немногие суды, которые рассматривали этот вопрос, занимали сторону налоговых чиновников (постановления ФАС Северо-Западного округа от 3 августа 2004 г. № А56-1488/04, от 12 ноября 2004 г. № А56-8127/04, от 20 февраля 2001 г. № А56-24227/ 00, ФАС Центрального округа от 2 сентября 2003 г. № А54-619/03-С18).

И сравнить-то не с чем

Ссуда и аренда – вещи хотя и похожие, но очень разные. Причем отличаются они не только тем, что ссуда всегда безвозмездна, а аренда – всегда за плату. Так, по договору аренды можно передать иной объем прав на имущество – не только право пользования им, но и еще право владения (ст. 606 ГК). Причем в любом случае у арендатора больше прав, чем у ссудополучателя – например, у первого еще есть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Вправе арендатор и получить от арендодателя возмещение стоимости согласованных с ним и сделанных за свой счет неотделимых улучшений. И арендная плата включает в себя и плату за эти дополнительные по сравнению с ссудой права. Поэтому и нельзя для расчета налогов при ссуде брать рыночную арендную плату – ее платят вовсе не за то же самое, что получает фирма, берущая имущество в безвозмездное пользование.

Выходит, аренду нельзя назвать не только идентичной, но и однородной «услугой» (более того, ее вообще невозможно назвать услугой – доказано упомянутыми постановлениями ВАС). Тем временем рыночную цену статья 40 Налогового кодекса предписывает определять именно как цену, сложившуюся на рынке идентичных товаров, работ или услуг (а если нет идентичных, то однородных). Идентична же либо однородна ссуде может быть только ссуда похожего имущества. А у всех договоров безвозмездного пользования не то чтобы цена была равна нулю, у них и цены-то как таковой нет. Поэтому можно утверждать, что либо рыночная стоимость для расчета НДС и внереализационного дохода при ссуде – нулевая, либо ее вообще не существует как таковой.

Прибегать к таким методам определения рыночных цен, как методы последующей реализации и затратный (п. 10 ст. 40 НК), в этой ситуации возможно далеко не всегда. Их использование статья 40 допускает только при отсутствии на рынке идентичных услуг, в нашем случае – договоров ссуды аналогичного имущества. Более того, метод последующей реализации, в котором участвует цена дальнейшей продажи, к услугам вообще неприменим. Как «полученную» услугу можно перепродать, если у ее результата нет материального выражения и он потребляется в процессе оказания самой услуги? Да никак.

Недостаток такого подхода в том, что он не проверен судебной практикой. Да и годится он, только если согласиться с утверждением, что ссуда – услуга. Для несогласных – другой вариант.

Неоценимые права

Если что при ссуде безвозмездно и передается, так это право пользования вещью (ст. 656 ГК относит его к имущественным правам). Передача имущественных прав, в том числе и безвозмездно – тоже объект НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК). Стоимость безвозмездно полученных имущественных прав так же, как и стоимость бесплатных услуг, является внереализационным доходом в налоговом учете (п. 8 ст. 250 НК).

Почему же тогда в Минфине и ФНС настаивают на сомнительном утверждении о том, что ссуда – это услуга? Очень просто: механизма определения дохода от безвозмездно полученных имущественных прав пункт 8 статьи 250 Налогового кодекса не устанавливает. Не найти его и в других статьях кодекса. Расчет рыночной стоимости имущественных прав по правилам 40-й статьи (как в случае с бесплатными товарами, работами и услугами) 25-й главой тоже не предусмотрен. Да он был бы и невозможен, ведь статья 40 содержит порядок определения рыночной цены только товаров, работ и услуг, но не имущественных прав. Тем временем доход – это только та экономическая выгода, которую можно оценить (ст. 41 НК). А раз правил оценки дохода от безвозмездно полученных имущественных прав нет, то и оценить его нельзя. Значит, никакого налогооблагаемого дохода у получателя ссуды нет.

То же самое с НДС: объект в виде передачи имущественных прав (в том числе и безвозмездной) есть, а правил определения налоговой базы по этому объекту в 21-й главе нет. То есть налоговая база как обязательный элемент налога законом не установлена, НДС посчитать невозможно, а значит, и не нужно (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 17 НК).

Ничего не меняют и принятые недавно поправки в главу 21 Налогового кодекса, которые начнут действовать 1 января 2006 года (подробно о них читайте на стр. 52). Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав будет устанавливать статья 155 Налогового кодекса. Однако ее новая редакция содержит правила расчета базы по передаче не любых имущественных прав, а лишь отдельных их видов. Права пользования имуществом там нет. При желании его можно «подтянуть» под упоминаемые там арендные права, но и это ничего не даст. Налоговую базу по их передаче новая редакция статьи 155 велит считать по общим правилам, закрепленным в статье 154, то есть исходя из цен, определенных в соответствии с 40-й статьей. А она осталась без изменений и по-прежнему умалчивает о том, как можно было бы определить рыночную цену имущественных прав.

Фемиде подавай налоги

Как видно, аргументов против того, чтобы ссудодателю начислять НДС, а получателю имущества в безвозмездное пользование – признавать доход, хватает с лишком. Увы, похоже, что все они для судей – пустой звук.

На одном из недавних семинаров, где побывал эксперт «Расчета», главный консультант Управления анализа и обобщения судебной практики Высшего Арбитражного Суда Виктор Бациев сообщил, что высшие арбитры намерены вскоре издать обзор практики разрешения споров по налогу на прибыль. И среди прочих предполагают в него включить пункт о том, как нужно решать споры о необходимости платить налог на прибыль при получении имущества в ссуду. По словам консультанта, прогноз для фирм неутешительный: в проекте обзора есть вывод о том, что у получателя ссуды возникает налогооблагаемый доход по пункту 8 статьи 250 Налогового кодекса в виде безвозмездно полученного имущественного права. А как этот доход посчитать, высшие арбитры еще только решают.

Если обзор будет утвержден в таком виде (что, как специально оговорил Виктор Бациев, вовсе не обязательно), то он аукнется еще и ссудодателям. Ведь признание того, что при ссуде есть передача имущественного права, станет для арбитражных судов косвенным аргументом в пользу того, что есть и объект НДС.

Чем ссуду заменить

Если так все и будет, то, чтобы и лишних налогов не платить, и с налоговиками не спорить, ссуду во многих случаях станет выгодней заменять каким-либо возмездным договором. Это может быть договор аренды с чисто символической арендной платой. Заявить, что она занижена, инспекторам будет не так-то просто. Ведь проверять цены на «рыночность» они могут лишь в четырех случаях, которые названы в пункте 2 статьи 40 Налогового кодекса. Среди них – сделка между взаимозависимыми лицами. То есть если имущество вашей фирме сдаст учредитель с долей участия больше 20 процентов, то возможность придраться к размеру арендной платы у инспекторов все же будет.

Если же учредителю все равно, что предоставить фирме во временное пользование – имущество или необходимые на его покупку деньги, – то лучше выбрать последнее, оформив беспроцентный заем. Налог на прибыль с суммы экономии на процентах фирмам уже давно не грозит (постановление от 3 августа 2004 г. № 3009/04), а НДС предоставление займов не облагается. Правда, здесь есть риск, что дела у фирмы будут идти плохо и заем она вернуть не сможет.

Договор аренды можно заключить и с работником. Арендная плата не облагается ЕСН (п. 1 ст. 236 НК). Правда, НДФЛ с нее удерживать придется. Если работник не будет против, то можно разбить его зарплату на две части: одна так зарплатой и останется, а вторую фирма будет выдавать в качестве арендной платы. Правда, по документам это будет выглядеть как понижение зарплаты, которое на бумаге нужно как-то обосновать – к примеру, уменьшением трудовых обязанностей. Это, кстати, и на ЕСН позволит сэкономить. Но одновременно уменьшит взносы на накопительную часть пенсии работника, что может ему не понравиться.

Производителям, которые снабжают покупателей своей продукции оборудованием для ее продажи, избавиться от безвозмездности легче. Они могут вовсе не заключать договор ссуды, а несколько дополнить основной договор поставки. В нем нужно предусмотреть обязанность производителя не только поставить товар, но и передать оборудование. И указать, что стоимость его использования входит в цену товара. Получится, что оборудование передано не безвозмездно, а за плату. А значит, на его стоимость можно начислять амортизацию и уменьшать на ее суммы налогооблагаемую прибыль, а с суммы виртуальной «арендной платы» начислять НДС не нужно.

А есть ли безвозмездность?
Казалось бы, безвозмездность ссуды налицо и следует хотя бы из ее второго названия – безвозмездное пользование. Но это с точки зрения гражданского законодательства. А в целях расчета налога на прибыль 25-я глава Налогового кодекса дает свое определение безвозмездности (п. 2 ст. 248). И если его понимать буквально, то ссуда под него никак не подпадает.
Определение таково: имущество, работы, услуги и имущественные права нужно считать полученными безвозмездно, если их получение не связано с возникновением у фирмы-получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для него работы или оказать ему услуги). А по договору безвозмездного пользования у получателя имущества такая обязанность возникает – он должен вернуть это имущество (очевидно, путем его передачи), когда прекратит действовать договор.
Это утверждение на первый взгляд кажется сомнительным, потому что по идее речь в этом пункте идет о предоставлении передающей стороне другого блага, а не возврате ранее полученного. Однако прямо это из формулировки пункта не следует. Самое же главное, что такое его прочтение в похожей ситуации признал суд, да не какой-нибудь, а Высший Арбитражный. В постановлении от 3 августа 2004 г. № 3009/04 он указал, что беспроцентный заем нельзя считать полученным безвозмездно, поскольку заемщик обязан вернуть такую же сумму, что получил. Правда, ситуация с займом хоть и похожа, но имеет одно отличие: заемщик получает имущество в собственность, а ссудополучатель – нет. Однако этот нюанс не имеет значения, поскольку пункт 2 статьи 248, упоминая передачу, не оговаривает, что речь идет исключительно о передаче в собственность.
Есть и еще один довод в пользу того, что с налоговой точки зрения ссуда небезвозмездна. Ссудополучатель обязан нести расходы по содержанию и обеспечению сохранности имущества и в отличие от арендатора проводить по мере надобности не только текущий, но и капитальный ремонт. То есть, хотя прямой платы за пользование имуществом нет, получатель некие расходы по договору несет, причем тем самым избавляя от них ссудодателя.

Доказательство для смелых
Обладая некоторой смелостью, можно указать желающим получить НДС налоговикам на то, что при ссуде нет не только оказания услуг, но и передачи имущественных прав. Право пользования имуществом, которое есть у ссудодателя в силу его права собственности, у него и остается, правда, временно ограниченное договором. А у ссудополучателя возникает свое право пользования, которым тот обладает в силу договора ссуды. Иначе получилось бы, что возвращая имущество по прекращении договора, фирма-ссудополучатель обратно передает и право пользования им. И что, ей тоже платить НДС с передачи имущественных прав? Почему-то на этом налоговики не настаивают.
Поэтому можно говорить о том, что объект НДС – это только такая передача имущественных прав, которой не сопутствует передача имущества. К примеру, реализация участником долевого строительства своей доли. Или цессия, то есть уступка права требования долга. Она предполагает именно передачу этого права, которая, собственно, и является предметом договора (ст. 382 ГК). При ином подходе дошло бы до абсурда: НДС пришлось бы платить, к примеру, комитенту, который передает товар комиссионеру на реализацию. Ведь вместе с ним комитент передает еще и право владения и распоряжения этим товаром.
Но в случае арбитражного спора рассчитывать только на эти аргументы опасно: судьи могут просто не захотеть разбираться в таких «дебрях».

Вы бухгалтер, но директор вас не ценит? Считает, что вы только тратите его деньги и переплачиваете налоги?

Станьте ценным спецом в глазах руководства. Научитесь работать с дебиторкой.

У Центра обучения «Клерка» новый .

Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат.