Дом с участком неразделимы. Значение принципа "единой судьбы" и "единого объекта" в ипотечном законодательстве российской федерации Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов

Доброе утро, Александра Николаевна!

В числе основных принципов земельного законодательства в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ провозглашен такой, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие этого принципа ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Одновременно в п. 3 ст. 3 подчеркнуто, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Следуя логике и смыслу приведенных норм, получается, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании имущественных отношений, предметом которых является земельный участок, имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой связи возникает ряд вопросов, разрешение которых может вызвать трудности на практике. В частности, могут ли быть завещаны земельный участок и строение разным лицам, что до настоящего времени не редкость на практике? Насколько действительно такое завещание и вправе ли нотариус выдать свидетельства о праве на наследство отдельно на земельный участок и отдельно на строение? В этом отношении представляет интерес дело, рассмотренное Видновским городским судом по спору между наследниками по закону и завещанию.

После смерти Л. осталось наследство в виде садового участка и возведенного на этом участке строения. Садовый домик был завещан дальней родственнице Н., а земельный участок унаследовала по закону дочь умершей С. Последняя обратилась в суд с иском о признании завещания недействительным, считая, что не может быть завещано строение в отрыве от земельного участка, поскольку это делает невозможным использование как земельного участка, так и строения по своему назначению и ведет к различного рода спорам и конфликтам.

Решением городского суда, оставленным без изменения в кассационном порядке, в иске о признании завещания недействительным было отказано.

Таким образом, при разрешении настоящего дела суды первой и второй инстанций дали положительный ответ относительно возможности завещания земельного участка и строения разным лицам и действительности такого завещания.

Принятое городским судом решение не вызывает сомнений, и в пользу его можно привести следующие соображения.

Во-первых, указанные выше положения Земельного кодекса Российской Федерации не могут затрагивать общие правила наследования, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. Земельные участки и строения нельзя рассматривать как вещь и принадлежность, а также как сложную вещь в виде единого целого. Между ними, безусловно, имеется известная связь, которая в соответствии со ст. 35 ЗК РФ должна учитываться при отчуждении строений и земельных участков, однако с точки зрения гражданского права земельные участки и прочно связанные с ними объекты, то есть строения, - это самостоятельные объекты права собственности (ст. 130 ГК РФ). Поэтому нет никаких оснований для признания завещания недействительным, если завещатель сделал отдельные распоряжения по поводу земельного участка и строения, либо только некоторых из них, по своему усмотрению.

Во-вторых, следует отметить, что подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, закрепивший принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, содержит оговорку - "за исключением случаев, установленных федеральными законами". Таким исключением можно считать раздел V "Наследственное право" ГК РФ, нормы которого не содержат каких-либо ограничений по распоряжению гражданином на случай смерти земельными участками и строениями. Ничего чрезвычайного ситуация, когда право собственности на земельный участок и строение переходит к разным лицам, не содержит, выход из нее в достаточной степени урегулирован главой 17 ГК РФ.

Единство и дифференциация права собственности. Начиная с времен первой кодификации советского гражданского законодательства, а затем после второй его кодификации, воплощенной в действующих Основах и кодексах, право собственности конституируется с опорой на соответствующее ему законодательно закрепленное общее понятие. Подводимые под это понятие научные конструкции непрерывно обновлялись. Но, как свидетельствует сопоставление ст. 58 ГК РСФСР 1922 г. со ст. 19 Основ гражданского законодательства 1961 г., легальное его формулирование оставалось неизменным. Оно не менялось, несмотря на то, что, вместо многоукладной, в стране создается единая социалистическая экономика, а одновременно с ликвидацией одних типов собственности безоговорочно утверждаются другие. И хотя такая ситуация оставляет впечатление внешней противоречивости, она безусловно оправдывается неумолимой внутренней логикой. Если нельзя обойтись без общего понятия права собственности, применимого к разным формациям, то тем более неоспорима потребность обобщенного выражения разных видов этого права, сопутствующих одному и тому же обществу, а следовательно, проистекающих из единого государственно-волевого источника. Что же касается обеспечиваемого подобным образом практического эффекта, то достаточно сослаться на содержащееся в законе общее разрешение таких связанных с правом собственности вопросов, которые, как, например, вопрос о моменте перехода этого права или о некоторых способах его защиты, при всей разнохарактерности реальных собственнических правоотношений вполне допускают единообразное их урегулирование.

Но одновременно с единством законодательное формирование права собственности может быть охарактеризовано и как непрекращающийся процесс его дифференциации. Оставляя в стороне многочисленные частности и не выходя за пределы классифицирования видов права собственности по типологическому принципу, следует выделить четыре наиболее знаменательных для этого процесса стадии.

Первая стадия совпадает с проведением первой кодификации советского гражданского законодательства, в которой различалась собственность государственная, кооперативная и частная (ст. 52 ГК РСФСР 1922 г.). Аналогичная классификация проводилась и в юридической литературе 20-х годов . Отступления от нее допускали лишь те авторы, которые, выявляя специфические признаки кооперативной собственности, все же не находили коренных ее отличий от собственности частной либо в полном объеме, либо в границах образуемого кооперативными организациями паевого фонда .

Вторая стадия открывается принятием Конституции СССР 1936 г., ст. 5, 7, 9 и 10 которой провозгласили существование в нашей стране социалистической собственности в двух формах (государственной и кооперативно-колхозной), личной собственности колхозного двора и отдельного гражданина, собственности мелких частных хозяйств единоличных крестьян и кустарей. Такое же разграничение было применено и в появившихся вслед за Конституцией научных публикациях и учебных материалах . Известную модификацию в эту схему внесли лишь отдельные попытки, отправляясь от сходства предметов личной и мелкой частной собственности, доказать их однопорядковость также с социально-пра-вовой точки зрения .

Третья стадия начинается с момента издания Основ гражданского законодательства, воспроизведших перечень тех же видов собственности, которые фигурируют в Конституции СССР 1936 г., но разграничивающих уже не две, а три формы социалистической собственности, выделив в особую форму, наряду с государственной и кооперативно-колхозной, также собственность профсоюзов и других общественных организаций (ст. 20, 24). Отдельные научные предвестники этого законодательно закрепленного новшества появлялись и ранее , как не обошлось и без критического отношения к нему в некоторых последовавших затем научных выступлениях . Но в целом советская цивилистическая доктрина такую градацию восприняла.

Четвертая стадия обусловлена принятием Конституции СССР 1977 г. Она также относит к социалистической собственности имущество профсоюзов и других общественных организаций, подчеркивая, однако, что (ст. 10). Не упоминается в ней собственность мелких частных хозяйств единоличных крестьян и кустарей, а речь идет лишь о допущении индивидуальной трудовой деятельности в сфере кустарно-ремесленных промыслов, сельского хозяйства, бытового обслуживания населения и др. (ст. 17).

Дальнейшее изложение поэтому и может быть сосредоточено на социалистической собственности в двух ее формах, составляющих основу экономической системы СССР, и производной от нее личной собственности.

§ 2. Социалистическая собственность

Право государственной собственности. Создание государственной социалистической собственности, разработка методов управления ею, формирование особых средств ее юридической защиты знаменовали невиданный по размаху процесс широкого развертывания новых общественно-правовых явлений, нуждавшихся в тщательном изучении и глубоком осмыслении. При этом уже со времени перехода к новой экономической политике на первый план выдвигаются никогда с тех пор не терявшие актуальности две фундаментальные проблемы: о сущности государственной собственности в СССР и о правах госорганов (трестов и иных самостоятельных организаций) на закрепленные за ними части государственного имущества. Та и другая проблемы находились в центре внимания как внутри страны, так и в зарубежных откликах на складывавшийся у нас новый строй экономико-правовых отношений.

Если в стадии проведения революционной национализации со страниц зарубежной печати не сходили сетования на ломку всяческой собственности в советских республиках, то с переходом к нэпу некоторые иностранные и едва ли не все белоэмигрантские юристы сменовеховского толка, трактуя впервые тогда вводившийся хозрасчет с реставраторских позиций, объявляли единственными и притом именно частными собственниками переданного им имущества экономически обособившиеся от государства отдельные его самостоятельные органы.

Сходная концепция приобрела известную распространенность и в некоторых внутрисоветских публикациях . Здесь она строилась на предположении, что закрепленное ст. 58 ГК РСФСР общее понятие права собственности на самом деле воплощает определение права частной собственности. А поскольку в отношении имущества, не изъятого из оборота с их участием, госорганы обладают всеми предусмотренными ст. 58 ГК правомочиями, они и должны признаваться частными собственниками такого имущества. В отличие от этого, имущество, изъятое из оборота, получало со стороны приверженцев тех же взглядов двоякую оценку. Согласно одной из них, вследствие закрепления его за государственными трестами без права распоряжения оно вылилось в некий государственный майорат и предстает как нечто вроде созданного государством заповедного имущества. Согласно другой, даже изъятые из оборота объекты поступают в частную собственность по мере допустимого их включения в товарный оборот. Когда же подобная возможность не возникает или, возникнув, не реализуется, то, ввиду технического использования объектов такого рода госорган, хотя и лишен права частной собственности, становится тем не менее их публичным собственником. Но в обоих случаях собственность государства исчезает, заменяясь собственностью госорганов, с подразделением сообразно правовой дифференциации ее материальных объектов на публичную и частную под эгидой понятия.

Если, однако, в изложенных суждениях государственная собственность рассматривается как частная со стороны имущественных правомочий госорганов, то в меновой концепции она получала такую же квалификацию, но уже стороны правомочий самого государства. Соответственно общему взгляду на правоотношение как юридическую форму, сопутствующую лишь товарной стихии, сторонники этой концепции расценивали и право собственности всего только в качестве независимо от его классовой природы и порождающих его конкретно-исторических условий. Отсюда и вывод, что, поскольку государственное имущество включается в сферу циркуляции товаров, оно принадлежит государству на таком же праве собственности, как и любому частному лицу. И наоборот, в той мере, в какой государственное имущество находится вне товарной сферы, оно вообще перестает быть предметом собственности, всецело подчиняясь. Иными словами, в пределах сохранения у нас товарных отношений государство является собственником товара, ничем не отличаясь от всякого другого частного собственника. Но вследствие того, что сфера товарного обращения постепенно сокращается, начинает и право государственной собственности, заменяясь сперва в определенных масштабах, а в перспективе и целиком техникой организации производства. Итак, либо право частной собственности, либо вообще никакого права - таково конечное основанное на меновой концепции умозаключение, полностью согласующееся с ее отношением к общей проблеме отмирания государства и права .

Защита подобных воззрений, даже когда меновая концепция заняла на какой-то отрезок времени господствующие позиции в советском правоведении, разумеется, не упраздняла исследования государственной собственности как специфически социалистической, а не абстрактно-товарной категории. И когда в первой половине 30-х годов развернулась достаточно острая дискуссия вокруг составленного П. И. Стучкой и Г. Н. Амфи-театровым проекта Основных начал гражданского законодательства, то одно зафиксированное в нем положение никаких споров не вызывало. Это положение гласило: . Понятно также, что историческая новизна государственной собственности в СССР, полная несовместимость укоренившихся представлений с собственностью такого типа, которая, составляя всенародное достояние, управляется на началах демократического централизма, требовали образования в ходе ее исследования новых понятий, разработки адекватных ей специальных юридических конструкций. Между тем отдельные юристы пытались и в этом вопросе идти традиционными путями, стремясь преломить общественно-правовые образования эпохи диктатуры пролетариата сквозь призму уходящих в прошлое юридических доктрин.

В ряду подобных попыток особенно показательно теоретическое построение Б. С. Мартынова, который для объяснения правовой природы государственной собственности соединил две весьма солидных по возрасту концепции, полностью взаимоисключаемых догматически, но, несмотря на это, спокойно совмещавшихся в одних и тех же публикациях 1924 - 1927 гг. С одной стороны, в качестве образца он привлекает римского фидуциария и английского trastee, утверждая, что, что поэтому, и что. С другой стороны, поскольку образующиеся на почве государственной собственности имущественные правомочия зачастую оказывают неодолимую сопротивляемость стремлению втиснуть их в традиционные юридические формы, Б. С. Мартынов призывает к отказу от римских правовых понятий. Однако вслед за этим призывом он обращается к средневековым юридическим категориям, возрождая теорию разделенной собственности на том основании, что. Для формулирования своих конечных выводов в этом направлении автор прибегает к прямому заимствованию не только идей, но и терминологии постглоссаторов, заявляя, что.

Но ведь фидуциарная и разделенная собственность - не одно и то же! Фидуциарий вообще не является действительным собственником, чего нельзя сказать об участниках разделенной собственности, особенно если рассматривать их сообща. Как же могло произойти ошибочное отождествление несовпадающих догматических понятий при столь совершенном овладении всем арсеналом средств догматической юриспруденции? Причины этой интригующей загадочности слишком серьезны, чтобы относиться к ним с ироническим высокомерием.

Неотделимая от государственной собственности внутренняя ее природа характеризуется тем, что, образуя единый фонд имущества, эта собственность управляется путем закрепления обособленных имущественных комплексов за отдельными госорганами. Указанные объективные свойства не имеют аналога в системе понятий, привычных для научного инструментария, которым в то время пользовался Б. С. Мартынов. Но их неоспоримая реальность, как бы она ни преображалась в индивидуальном сознании, не могла пройти бесследно для проводившегося теоретического анализа. Обратив внимание на оба отмеченных момента, Б. С. Мартынов и выдвинул одновременно две теории, каждая из которых казалась ему имеющей право на существование. При этом фидуциарная теория искаженно интерпретировала единство государственной собственности, а порядок управления ею не менее ошибочно отражался в теории разделенной собственности. По существу же несводимые к воспринятым традиционным понятиям логически, они противоречили также сущности общественных отношений, послуживших поводом к их разработке. Это, однако, не помешало им явиться предтечей двух новых построений, которым в истории советской цивилистики была уготована гораздо более заметная роль.

Фидуциарная теория имела своим продолжением выдвинутую в конце 20-х годов А. В. Венедиктовым теорию товарной собственности государства. Как полагал тогда А. В. Венедиктов, в товарных отношениях могут участвовать лишь собственники товаров, а потому и государство для включения своего имущества в сферу товарного оборота посредством государственных трестов должно признавать за ними по крайней мере формальное право собственности. Он писал, что. Но очерченной областью и исчерпывается право собственности треста, ибо вне товарного оборота, в отношениях государства с его органами права собственности к нему не находит применения>. Поскольку за пределами товарооборота государственное имущество выступает, здесь и не возникает вопрос о том, кто является собственником предоставленного тресту имущества, - таким собственником является государство. Именно поэтому, заявил А. В. Венедиктов, .

Сходство изложенных взглядов с фидуциарной теорией очевидно. Но оно не устраняет и коренных различий между ними. Не говоря о том, что Б. С. Мартынов обосновывал свои выводы методом конструктивно-догма-тическим, тогда как А. В. Венедиктов шел преимущественно путем раскрытия экономических предпосылок включения государства в сферу товарного оборота, они ориентировались и на существенно различные принципиальные установки. Для фидуциарной теории государство и его органы - противостоящие друг другу самостоятельные субъекты. Для теории товарной собственности госорган - это само государство, лишь формально выступающее в виде обособленного лица с наделением его правами собственника как условия, без которого участие в обмене товарами исключено.

Это обстоятельство и дало А. В. Венедиктову основание утверждать, что воззрения, которые он тогда отстаивал, не колеблют ни единства фонда государственной собственности, ни единства государства и его органов. Но как только внимание исследователя переключается на вопрос о том, в чем суть различия внутри этого единства, учитывая одинаковую реальность первого и второго, как тотчас же обнаруживается вся глубина противоречивости теории товарной собственности. Не считаться с фактом такого различия, она, конечно, не могла, но, считаясь с ним, пыталась свести его к чисто формальному моменту, к своеобразному приему юридической техники, чтобы устранить какую бы то ни было почву для коллизии с принципом единства фонда государственной собственности. И все же этот принцип оказался нарушенным, так как и рассматриваемая теория не обошлась без признания права собственности за госорганами, хотя и с оговоркой о том, что последнее является всего лишь формальным правом. Таким образом, тот же комплекс противоречий, который отражен во взглядах его предшественников, оказался непреодолимым и для А. В. Венедиктова: единство фонда государственной собственности приводило его к отрицанию реальности имущественных прав госорганов, к признанию их правами чисто формальными; различие же внутри этого единства вело к тому, что названные формальные права объявлялись вместе с тем правом собственности, ибо никакого иного права, способного обеспечить участие госорганов в товарообороте, автор тогда еще себе не представлял.

В то время, однако, как фидуциарная теория нашла продолжение в теории товарной собственности, сопутствовавшая ей теория разделенной собственности, сохранив прежнее наименование, сменила в середине
30-х годов догматический вариант на глубоко отличный от него вариант социологический. Сторонники этого варианта прямо заявляли о единстве фонда государственных имуществ. Так, Л. Я. Гинцбург писал, что . Он отмечал также, что единство не исключает . Более того, передачу госорганам отдельных частей государственного имущества он рассматривал как такую объективную необходимость, лишь при строжайшем следовании которой становится достижимым максимально возможный при их использовании производственно-хозяйственный эффект. Но, обращаясь к юридическому опосредствованию этих организационно-экономических предпосылок, Л. Я. Гинцбург не обнаруживал других путей, кроме признания права собственности как за государством, так и за его органами. А отсюда с неизбежностью следовала трактовка права государственной собственности как поделенного между разными субъектами. При этом сперва отмечается лишь, что между ними правомочий по распоряжению и эксплуатации государственного имущества>. Затем от разделенности имущества между госорганами автор переходит к его разделенности между госорганами и государством: <...>. Что же касается итогового вывода, то он сформулирован следующим образом: - отдельным хозорганам> .

Начиная с времен первой кодификации советского гражданского законодательства, а затем после второй его кодификации, воплощенной в действующих Основах и.кодексах, право собственности конституируется с опорой на соответствующее ему законодательно закрепленное общее понятие.

Подводимые под это понятие научные конструкции непрерывно обновлялись. Но, как свидетельствует сопоставление ст. 58 ГК РСФСР 1922 г. со ст. 19 Основ гражданского 1 законодательства 1961 г., легальное его формулирование оставалось неизменным. Оно не менялось, несмотря на то, что, вместо многоукладной, в стране создается единая социалистическая экономика, а одновременно с ликвидацией одних типов собственности безоговорочно утверждаются другие. И хотя такая ситуация оставляет впечатление внешней противоречивости, она безусловно оправдывается, неумолимой внутренней логикой. Если нельзя обойтись без общего понятия права собственности, применимого к разным формациям, то тем более неоспорима потребность обобщенного выражения разных видов этого права, сопутствующих одному и тому же обществу,

27 О чем свидетельствуют и определения права собственности, приводимые в учебной литературе последнего времени. См., в частности: Советское гражданское право. Под ред. П. Е. Орловского и С. М. Корнеева. В 2-х т. М., 1969-1970, т. 1, с. 270; Советское гражданское право. Под ред. О. А. Красавчикова. В 2-х т. М„ 1972-1973. Т. 1, с. 236; Советское гражданское право. Под ред. В. А. Рясенцева. В 2-х т. М., 1975-1976. Т. 1, с. 270.

28 Научная дискуссия о понятии права собственности; наряду с общей проблематикой, затрагивает и некоторые сравнительно частные вопросы. В их числе особый интерес представляет вопрос о структуре правоотношений собственности. Обычно эта структура характеризуется по модели абсолютного правоотношения управомоченного с противостоящими ему всеми третьими обязанными к воздержанию лицами (см. подробнее: Р а и х е р В. К. Абсолютные и относительные права. - В кн.: Известия экономического факультета Ленинградского политехнического института, 1928, вып. 1, с. 273-306.- Названная работа содержит самое интересное в нашей литературе освещение упоминаемых в ее заглавии понятий). Предпринимались малорезультативные попытки выявить для правоотношений собственности на" средства производства одновременно с пассивными также активных субъектов, относя к их числу лиц, прилагающих свой труд к чужим средствам производства (А с к н а-з и и С. И. Основные вопросы теории социалистического гражданского права. Автореф. докт. дис. Вести. Ленингр. ун-та, 1947, № 12, с. 95-100). Некоторые " цивилисты вслед за отдельными специалистами в области общей теории права объявляют право собственности таким субъективным правом, которое вообще пребывает вне правоотношения (см., например: Г е н к и н Д. М. Право собственности в СССР, с. 32-47). Наиболее развернутую критику этой концепции см.: Флейшиц Е. А. «Абсолютная» природа права собственности.- В кн.:-Проблемы гражданского и административного права. М., 1962, с. 220 и ел.

а следовательно, проистекающих из единого государственно-волевого источника. Что же касается обеспечиваемого подобным образом практического эффекта, то достаточно сослаться, на содержащееся в законе общее разрешение таких связанных с правом собственности вопросов, которые, как, например, вопрос о моменте перехода этого права или о некоторых способах его защиты, при всей разнохарактерности реальных собственнических правоотношений вполне допускают единообразное их урегулирование.

Но одновременно с единством законодательное формирование права собственности может быть охарактеризовано и как непрекращающийся процесс его дифференциации. Оставляя в стороне многочисленные частности и не выходя за пределы классифицирования видов права собственности по типологиче-. скому принципу, следует выделить четыре наиболее знаменательных для этого процесса стадии.

Первая стадия совпадает с проведением первой кодификации советского гражданского законодательства, в которой различалась собственность государственная, кооперативная и частная (ст. 52 ГК РСФСР 1922 г.). Аналогичная классификация проводилась и в юридической литературе 20-х годов. 29 Отступления от нее допускали лишь те авторы, которые, выявляя специфические признаки кооперативной собственности, все же не находили коренных ее отличий от собственности частной либо в полном объеме, либо в границах образуемого кооперативными организациями паевого фонда. 30

Вторая стадия открывается принятием Конституции СССР 1936 г., ст. ст. 5, 7, 9 и 10 которой провозгласили существование в нашей стране социалистической собственности в двух формах (государственной и кооперативно-колхозной), личной собственности колхозного двора и отдельного гражданина, собственности мелких частных хозяйств единоличных крестьян и кустарей. Такое же разграничение было применено и в появившихся вслед за Конституцией научных публикациях и учебных материалах. 31 Известную модификацию в эту схему внесли лишь отдельные попытки, отправляясь от сходства предметов личной и мелкой частной собственности, доказать их однопорядковость также с социально-правовой точки зрения. 32

Третья стадия начинается с момента издания Основ гражданского законодательства, воспроизведших перечень тех же

29 См., например: Аскназии С. И. Очерки хозяйственного права СССР. Л., 1926, с. 40-41; В а вин Н. Г. Право собственности. Комментарий к ст. 52-70" Гражданского кодекса. М., 1923, с. 3-5.

30 См., например: Терехов А. Советское кооперативное право. Харьков, 1924, с. 88-89.

31 См., например: Гражданское право. Коллектив ВИЮН, т.1, с. 163-167. . -

32 См., например: Мажитова Р. Ф. Основные проблемы права личной собственности в СССР. Автореф. канд. дис. М., 1949, с. 8.

видов собственности, которые фигурируют в Конституции СССР 1936 г., но разграничивающих уже не две, а три формы социалистической собственности, выделив в особую форму, наряду с государственной и кооперативно-колхозной, также собственность профсоюзов и других общественных организаций (ст. 20, 24). Отдельные научные предвестники этого законодательно закрепленного новшества появлялись и ранее 33 , как не обошлось и без критического отношения к нему в некоторых последовавших затем научных выступлениях. 34 Но в целом советская цивилистическая доктрина такую градацию восприняла.

Четвертая стадия обусловлена принятием Конституции-СССР 1977 г. Она также относит к социалистической собственности имущество профсоюзов и других общественных организаций, подчеркивая, однако, что «основу экономической системы СССР составляет социалистическая собственность на средства производства, в форме государственной (общенародной) и колхозно-кооперативной собственности» (ст. 10). Не упоминается в ней собственность мелких частных хозяйств единоличных крестьян и кустарей, а речь идет лишь о допущении.индивидуальной трудовой деятельности в сфере кустарно-ремесленных промыслов, сельского хозяйства,-бытового обслуживания населения и др. (ст. 17).

Собственность - это особенное понятие, которое очень часто встречается в юридической практике. Понятие права собственности предусматривается гражданским законодательством РФ, и оно включает в себя три возможных вида действий, которые имеет право осуществлять лицо: владеть, распоряжаться и пользоваться. Рассмотрим далее содержание права собственности, а также его основные виды и формы, с которыми можно столкнуться на практике.

Общее понятие

Прежде чем приступать к рассмотрению содержания и видов права собственности, необходимо определить его понятие. Если рассматривать его в объективном смысле, то нужно отметить, что данное право представляет собой целую систему законодательных норм, которые не только закрепляют, но еще и охраняют все те отношения, которые связаны с присвоением результатов производства, и средств, которые позволяют собственнику совершать действия по владению, распоряжению и пользованию имуществом.

При рассмотрении того же понятия в субъективном смысле следует определить то, что оно представляет собой определенный спектр полномочий собственника обозначенного имущества по отношению к его принадлежности и возможности определенных типов поведения в отношении него.

Данное понятие регулируется положениями, закрепленными содержанием Гражданского кодекса РФ.

Рассматривая содержание права собственности, надо определить то, что его основная суть состоит в том, что конкретный собственник имеет право на совершение любых действий в отношении того имущества, которое принадлежит ему. Более того, они могут быть произведены исключительно по его собственному усмотрению. Законодатель отмечает, что совершаемые действия ни в коей мере не должны противоречить законодательству, действующему в РФ в настоящий момент. Более того, они не могут нарушить законные интересы и права других лиц.

Следует отметить, что на практике содержание права собственности заключается не только в совершении перечисленных трех типов действий. На деле законный собственник также имеет право на устранение иных лиц от процесса распоряжения его имуществом, принадлежащим ему на вполне законных основаниях. Данное право завуалировано в содержании ст. в которой сказано о том, что собственник может совершать действия исключительно по своему усмотрению. Все остальные лица, которые так или иначе имеют отношение к данному имуществу, имеют право на совершение тех действий, которые будут разрешены собственником, и только в той форме, в которой он посчитает нужным.

Следует отметить, что кроме трех рассмотренных выше прав, собственник конкретного имущества имеет и некоторые обязанности. К их числу относится, прежде всего, бремя содержания имущества, что заключается в обязанности самостоятельно производить ремонтные и строительные работы по отношению к объекту, ведения расходов относительно него, а также самостоятельного несения риска в случае уничтожения имущества или его гибели.

Как уже отмечалось выше, в содержание рассматриваемого понятия входят определенные правомочия: владение, распоряжение и пользование. Рассмотрим далее значение каждого из них более детально.

Право владения означает то, что лицо, которое наделено им, имеет полное право обладать собственностью в физическом смысле, содержа у себя.

Право пользования подразумевает под собой закрепленную гражданским законодательством возможность заниматься извлечением полезных свойств из определенной вещи, находящейся в собственности. Данное действие может быть совершено как путем ее личного потребления, так и эксплуатации.

Рассматривая содержание правомочий в праве собственности, необходимо также обратить свое внимание на такую составляющую, как право распоряжения. Оно представляет собой возможность самостоятельного определения дальнейшей юридической судьбы конкретной вещи, находящейся в собственности. Если говорить более простыми словами, то данное правомочие подразумевает под собой возможность ее передачи, дарения, продажи, обмена и совершения любых других действий в отношении нее.

Способы возникновения

Рассматривая юридическое содержание права собственности, необходимо определить основания, на которых оно может возникнуть. Таковыми модно назвать определенные факты, имеющие юридический характер, которые в своей практике специалисты делят на производные способы и первоначальные.

Говоря о первоначальных основаниях, следует определить то, что к их числу относятся те случаи, когда рассматриваемое право возникает впервые и, как правило, на вновь созданную вещь. Она может быть изготовлена собственником или, например, будучи бесхозной, быть обращенной в его пользование. Сюда же следует отнести случаи находки клада, а также обретения чего-либо на основании приобретательской давности.

Говоря о производных способах, законодатель подразумевает такие пути приобретения объектов, как национализация, приватизация, выкуп, приобретение данного права на имущество организации или предприятия в случае его ликвидации или реорганизации, обращение взыскания на определенное имущество и т. п.

Право собственности также имеет свойство прекращаться. Это происходит в тех случаях, когда оно в отношении одного и того же объекта возникает у третьего лица вследствие наступления определенных фактов, имеющих юридический характер. В некоторых случаях данное действие может происходить, независимо от воли самого владельца (обращение взыскания на конкретное имущество или выкуп культурных ценностей и т. п.)

Субъекты и объекты

По ГК РФ содержание права собственности включает в себя как субъекты, так и объекты. На основании положений, представленных данным нормативным актом, объектом данного права могут выступать абсолютно все виды имущества, в число которого входит как недвижимое, так и движимое. Законодатель толкует данное понятие ограничительно, из чего можно сделать вывод о том, что объектами такого права могут выступать исключительно вещи, т. е. осязаемые объекты.

Что касается субъектов, то правом собственности могут обладать как отдельные граждане, так и лица, обладающие признаками юридических. Более того, в числе таковых имеют право выступать даже целые муниципальные образования и само государство - Российская Федерация, а также отдельные его субъекты.

В зависимости от видов субъектов права собственности, содержание права собственности предусматривает ее деление на три типа: государственную, муниципальную и частную. Конституционным законодательством установлено то, что все три вида собственности равноценно защищаются на государственном уровне. Рассмотрим далее более детально каждый из них.

Муниципальная собственность

Говоря о муниципальной собственности, следует отметить то, что данное понятие подразумевает под собой определенный имущественный комплекс конкретного муниципального образования, который состоит из земельных участков, а также недвижимого и движимого имущества. Следует отметить, что в понятие "недвижимое имущество" муниципального образования входят не только строения, но еще и коммунальные сети.

Ведение операций, связанных с распоряжением муниципальной собственностью, возлагается на органы местного самоуправления, но исключительно в тех объемах, что предусмотрены их компетенцией, а также в порядке, определенном на законодательном уровне.

Муниципальная собственность включает в себя и другое понятие - собственность города (или любого другого образования). В перечень объектов, на которые может распространяться данный тип собственности, входят все те, которые являются жизненно важными для населенного пункта. К их числу относят дороги, объекты исторического и культурного наследия, здания, а также конструкции, которые нужны для обеспечения хозяйственных и социальных нужд города. Сюда также следует отнести полезные ископаемые, имеющие общегородское значение, площади, инженерные сооружения, а также системы энергетического и водного обеспечения.

Правовой статус объектов, на которые установлена муниципальная форма собственности, закреплен в Законе РФ "О принципах организации местного самоуправления".

Государственная собственность

В ГК РФ сказано о том, что содержание права государственной собственности состоит в том, что под нее подпадают все те объекты, которыми владеет как само государство на федеральном уровне, так и его отдельные субъекты - территориальные образования. Следует отметить, что современное законодательно категорически запрещает производить разделение собственности субъектов и всего государства, что предписано в постановлении, изданном Верховным Судом РФ №3020-1.

Реализацию права государственной собственности на деле осуществляют исключительно органы, которые занимаются исполнением власти на местах или на федеральном уровне. Законодатель отмечает, что они обязаны действовать исключительно в рамках дозволенной им компетенции. Исходя из этого, следует сделать вывод, что в настоящее время данные обязанности возлагаются на Федеральное агентство по управлению имуществом федерального типа, которое основано под правительственным началом, а также само Правительство государства.

Что касается перечня того имущества, которое может быть определено в государственную собственность, то его круг не ограничен. Более того, в содержании права собственности сказано о том, что им может быть любое имущество. Следует отметить, что некоторые виды имущества могут находиться исключительно в собственности рассматриваемой группы. К их числу в первую очередь относится имущество, которое находится в распоряжении Вооруженных Сил РФ.

Необходимо отметить то, что имущество, за которым закрепляется статус государственной собственности, может быть закреплено за определенными организациями, функционирующими на федеральных началах. Они имеют право пользоваться и распоряжаться вверенными объектами. В том случае, если какие-либо объекты не закреплены за отдельными образованиями, то они считаются составляющими федеральную казну или бюджет отдельного субъекта страны.

Рассматривая содержание и объекты права собственности, необходимо обозначить то, что все те, над которыми установлена государственная собственность, имеют некоторую специфику. Заключается она прежде всего в том, что изъятие имущества из оборота в данный вид собственности может производить исключительно государство, причем происходит это, как правило, на принудительных началах. Процесс установления режима использования таких объектов могут определять исключительно органы власти.

Частная собственность

Рассматривая содержание права собственности граждан (частной), в первую очередь следует отметить то, что она представляет собой право на распоряжение, владение и использование определенного имущества, которым наделяются как юридические образования, так и отдельные лица. Определено, что данные виды правомочий должны реализоваться на свободной основе, за исключением моментов наступления некоторых случаев, предусмотренных законодательством. В том случае, если в отношении определенного имущества установлена частная собственность, то государство полностью гарантирует ее защищенность от внешних посягательств.

Законодателем определено, что частная собственность может быть установлена как в отношении определенных объектов, так и на средства производства.

Отдельное внимание нужно уделить такому объекту, как земля. В законодательстве указано, что содержание права собственности на землю предусматривает, что такой объект может быть определен во все три рассматриваемых вида.

Следует отметить, что институт частной собственности в национальном праве существовал довольно давно, но в советские времена был отменен. Его возобновление было произведено в 1990 году. Институт частной собственности довольно обширен. В нем можно наблюдать несколько ее разновидностей: семейную, акционерную, собственность общественных организаций, а также паевую неакцизную. Как показывает практика, все перечисленные разновидности подразумевают под собой установление данного права в отношении целых групп людей, действующих под общими началами, однако содержание субъективного права собственности в данном случае не меняется. Его особенность состоит в том, что каждый член коллектива обладает равноценными правомочиями и не имеет права совершать какие-либо сделки в отношении имущества без согласия на то остальных совладельцев.

Общая собственность

Рассмотрев содержание права собственности и субъектов права собственности, необходимо определить, что наряду с общепринятыми формами данного понятия в современной юридической практике имеется также общая, которая предусматривает установление на одно имущество нескольких законных владельцев. Данное понятие предусмотрено содержанием ст. 244 Гражданского кодекса РФ.

Право общей собственности может возникнуть тогда, когда в право распоряжения, владения и пользования вступают сразу несколько лиц. Законодатель отмечает, что для признания данного права общим одновременного наличия нескольких собственников недостаточно - объект обязательно должен быть неделимым.

Общая долевая

Данное понятие принято использовать тогда, когда некий объект, который находится в общей собственности, разделен на неограниченное количество долей, каждая из которых имеет своего хозяина.

Следует отметить, что данный тип собственности имеет некую характерную черту, которая особенно ярко проявляется в процессе владения и распоряжения вещью - данные действия можно производить исключительно с согласия всех совладельцев. В том случае, если данное соглашение не может быть достигнуто, такое действие совершается через суд. Разделение имущества, пребывающего в общей собственности долевого типа, также производится с согласия всех участников.

Общая совместная

Рассматривая понятие, содержание права собственности и формы собственности, необходимо уделить внимание такому типу владения, как общее совместное. Следует отметить, что данный тип владения возникает исключительно в силу закона (например, между супругами) и не предусматривает разделение между собственниками. Определение долей может быть совершено только в том случае, если по совместному решению производится ее трансформация в общую долевую или при разводе.

Особенность данного типа собственности состоит в том, то в случае продажи части объекта преимущественным правом на его приобретение обладает сособственник.

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, - собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой "земельно-домовой" вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал - нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на "районный уровень" и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все "прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков", за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье - 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется "О введении в действие Земельного кодекса". И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод - право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.