Некоммерческий наем жилья: главные моменты. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма Договор найма специализированного жилого помещения

по договору найма некоммерческого жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящей главой.

2. Предметом договора найма некоммерческого жилого помещения должно быть изолированное жилое помещение.

3. Договор найма некоммерческого жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда некоммерческого использования.

4. Наниматель некоммерческого жилого помещения в многоквартирном доме по договору найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

5. Договор найма некоммерческого жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. По истечении срока договора найма некоммерческого жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма некоммерческого жилого помещения на новый срок в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации для договора найма жилого помещения.

6. Переход права собственности на занимаемое по договору найма некоммерческое жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора найма некоммерческого жилого помещения.

7. Изменение оснований и условий, дающих право пользования некоммерческим жилым помещением, является основанием для внесения изменений в условия договора найма жилого помещения.

8. Примерный договор найма некоммерческого жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 91 4 Права, обязанности и ответственность наймодателя некоммерческого жилого помещения по договору найма

Наймодатель некоммерческого жилого помещения по договору найма имеет права, обязанности и несет ответственность, предусмотренные статьями 65, 66 настоящего Кодекса. В договоре найма некоммерческого жилого помещения должны быть указаны граждане, проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем. Граждане, проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

2. Наниматель некоммерческого жилого помещения по договору найма несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

3. Граждане, проживающие вместе с нанимателем некоммерческого жилого помещения по договору найма, вправе, с предварительным уведомлением наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями Замена нанимателя в договоре найма некоммерческого жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других, проживающих с ним граждан, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма некоммерческого жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем некоммерческого жилого помещения становится один из граждан, проживающих в данном помещении, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Право нанимателя некоммерческого жилого помещения по договору найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

Наниматель некоммерческого жилого помещения по договору найма, общая площадь которого на одного проживающего превышает норму предоставления, с согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое некоммерческое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

в 2013 году Госдума приняла в первом чтении законопроект, который вводит новый институт некоммерческого найма жилых помещений, где наниматель не ставит цели извлечения прибыли, а также договор такого найма.

Документ призван восполнить пробел в законодательстве и ввести понятие некоммерческого найма жилья наряду с уже существующим социальным и коммерческим наймом. В действующем законодательстве нет норм, регулирующих правоотношения, связанные с наймом жилых помещений, в которых наймодатель не ставит цели извлечения прибыли.

Законопроект вводит такое понятие, как «жилищный фонд некоммерческого использования», под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма.

Также в Жилищный кодекс предлагается ввести термин «наемный дом», то есть многоквартирный дом, все помещения в котором принадлежат одному лицу, и квартиры сдаются для проживания. Как отмечают законодатели, в настоящее время существующий понятийно-терминологический аппарат позволяет описывать только отношения, связанные с наймом отдельного жилого помещения, а не целого дома, в связи с чем есть риск продажи квартир в нем.

Предполагается, что для «предоставления в некоммерческий наем будут строиться многоквартирные дома, однако представляется целесообразным предусмотреть возможность предоставления такого статуса также и отдельным жилым домам или комплексам жилых домов, расположенных на одном или смежных земельных участках». Органы местного самоуправления будут вести учет таких сведений, как адреса домов, информация о собственнике, наймодателе и видах договоров, по которым предоставляются квартиры.

Жилье на условиях некоммерческого найма будет предоставляться лицам, которые не могут быть признаны малоимущими. Речь идет в первую очередь о людях с невысоким уровнем дохода. Договоры с ними будут заключаться на срок от 3 до 10 лет с преимущественным правом нанимателя заключить такой договор на новый срок. Может быть заключен и краткосрочный договор сроком до одного года.

Размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма, как отмечается, будет выше, чем по договору социального найма, но существенно ниже, чем при проживании на условиях коммерческого найма. В сумму войдут расходы на строительство или приобретение дома, расходы на его содержание и капремонт. Причем размер квартплаты «может изменяться не чаще, чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера платы».

Кроме того, предлагается внести поправки в Кодекс об административных правонарушениях, установив штрафы за нарушение наймодателем требования об обязательной государственной регистрации договоров найма жилых помещений. Для граждан размер административного взыскания составит 1,5 тысячи до 2 тысяч рублей, для до В то же время Жилищный кодекс ничего не предложил гражданам, которые не могут быть отнесены к категории малоимущих, но и не могут воспользоваться ипотекой и тем более приобрести жилое помещение на рынке. Они оказались как бы в мертвой зоне. В такую ситуацию попали 60–70 процентов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это в основном работники бюджетной сферы. Они не могли из-за высоких цен даже снять квартиру. Им необходимо помочь решить жилищную проблему – предложить помещения в государственном или муниципальном фонде некоммерческого использования. Сложилась ситуация, когда, с одной стороны, есть острая потребность в фонде некоммерческого использования, а с другой стороны, в Жилищном кодексе такая норма отсутствует.лжностных лиц – от 3 тысяч до 4 тысяч рублей, а для юридических лиц – от 30 тысяч до 40 тысяч рублей.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Право на жилую площадь у совместно проживающих с нанимателем возникает лишь при условии включения каждого в договор коммерческого найма. Включение в письменный договор возможно лишь с согласия наймодателя и при соблюдении нормы жилья на одного человека (ст. 679).

В отличие от бессрочного социального найма здесь закон определил сроки договора: короткий, КРАТКОСРОЧНЫЙ - до одного года, ДЛИТЕЛЬНЫЙ - до пяти лет (ст. 683). Если введен срок пользования, то вводится и преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Однако инициатива в продлении договора - у наймодателя, которую он должен проявить за три месяца до окончания срока действия договора.

Пятилетний срок найма жилого помещения - традиционный срок для жилищных отношений. Прежде в коммерческой аренде срок устанавливали стороны.

При краткосрочном договоре у нанимателя меньше прав, он лишается:

* права быть вписанным персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих;

* права вселять временных жильцов и поднанимателей;

* преимущественного права на возобновление договора на новый срок;

* права на замену нанимателя в договоре;

* льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения.

Права и обязанности НАНИМАТЕЛЬ как кредитор вправе требовать от наймодателя выполнения работ по капитальному ремонту жилого дома и как должник обязан выполнять работы по текущему ремонту занимаемого жилого помещения. НАНИМАТЕЛЬ как должник обязан вернуть другой стороне по истечению срока или выбытии к другому месту жительства занимаемое помещение в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии, а как кредитор требовать от наймодателя высокого уровня технического и санитарного текущего обслуживания, оплаченного им.

Наймодатель как кредитор вправе требовать от нанимателя использования помещения по назначению и соблюдения прав и интересов соседей, а как должник обязан расторгнуть договор по инициативе нанимателя. На стороне нанимателя остальные совместно с ним проживающие (члены семьи, лица, прекратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору) по договору социального найма жилья и договору коммерческого найма, где состоялось дополнительное соглашение с нанимателем о солидарной ответственности, выступают как сокредиторы и содолжники.

Договор - синаллагматический, т.е. обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента.

Договор найма жилого помещения - консенсуальный договор - вступает в силу с момента соглашения о передаче еще до реальной передачи жилого помещения во владение и пользование нанимателю.

Для договора социального найма жилья в числе оснований возникновения жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, как и прежде, лежит совершение двух самостоятельных действий будущего нанимателя и сонанимателей: во-первых, предъявление наймодателю полученного ими ордера на жилое помещение; во-вторых заключение договора в письменной форме с наймодателем, который принял ордер как основание для заключения договора. Нарушение письменной формы договора не влечет его недействительности (ст. 167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162).

Наймодатель вправе - расторгнуть по основаниям и в порядке, установленном в законе договор социального найма.

По ГК наймодателем может быть уполномоченное собственником лицо. В домах государственного и муниципального жилищного фонда предусмотрены ограничения права распоряжения подведомственным жилищным фондом в интересах собственника.

Расторжение 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же они продолжают использовать помещение не по назначению и нарушать права соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Договор ссуды.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск гибели или повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить это, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь. Договор прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации ю/л-ссудополучателя.

ЖК РФ Статья 91.15. Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

1. Жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, которые приняты на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, заявления которых о предоставлении таких жилых помещений были учтены наймодателем в соответствии со статьей 91.14 настоящего Кодекса и которые соответствуют при заключении указанных договоров установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с настоящего Кодекса условиям, в порядке очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, если иное не установлено частью 2 настоящей статьи.

2. Вне очереди жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, из числа граждан, указанных в части 2 статьи 57 настоящего Кодекса.

3. Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления с учетом положений статьи 58 настоящего Кодекса. Если в заявлении гражданина, принятого на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, указано, что он согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее установленного размера общей площади жилого помещения, в том числе менее нормы предоставления, размер общей площади предоставляемого жилого помещения может быть менее установленного размера, в том числе менее нормы предоставления, но не менее учетной нормы.

4. Граждане, указанные в частях 1 и настоящей статьи, при заключении договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования представляют наймодателю:

1) подтверждение органом, осуществляющим учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, принятия указанных граждан на учет, выданное в письменной форме указанным органом не ранее чем за три месяца до даты заключения данных договоров;

2) документы, подтверждающие соответствие указанных граждан категориям граждан, установленным в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, в случае заключения данных договоров в отношении жилых помещений в наемных домах социального использования, нанимателями которых могут быть граждане установленных категорий.

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон договора аренды квартиры (найма жилого помещения) за 2018 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Новый образец 2019 года

ДОГОВОР

НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. ________г “______” ________________

Мы, Нижеподписавшиеся:

1. ПРЕДМЕТ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю помещение, состоящее из ____ комнат (ы), (в ______ комнатной квартире) расположенное по адресу г. ___________________, улица ___________________________________ дом ____ корпус ___ дробь ___ строение ____ квартира ______ за плату, во временное пользование в целях проживания.

1.2. Помещение принадлежит Наймодателю на основании:

1.3 . В течение всего срока найма совместно с Нанимателем в квартире будут проживать:

__________________________________________________________________________

1.4. Срок найма указанного помещения устанавливается с _____ _____________200 ___ г.

по _____ ____________200___г.

1.5. В случае согласия сторон, срок Договора продлевается самостоятельно.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1. НАЙМОДАТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ:

• Предоставить указанное помещение Нанимателю с _____ ____________ 200 __ года.
• Обеспечить свободный доступ Нанимателю в помещение;
• Посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением Нанимателя не менее чем за 24 часа до предполагаемого посещения;
• Оградить Нанимателя от имущественных и иных претензий третьих лиц, которые также обладают правами собственности на нанимаемое помещение.

Наймодатель также подтверждает, что помещение не находится под арестом, не является залогом или предметом судебного разбирательства и он является его полноправным собственником.

2.2. НАНИМАТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ:

• Использовать данное помещение только по назначению, указанном в пункте 1.1.
• Не сдавать помещение в субаренду и не передавать права пользования третьим лицам, а также не подселять иных лиц без согласия Наймодателя;
• Получить письменное разрешение “Наймодателя” на содержание животных в квартире, при этом “Наниматель” несет полную ответственность за ущерб, нанесенный квартире его домашними животными.
• Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя;
• Не устанавливать какое-либо оборудование (замена замков, личинок замка, укрепление дверей, установка сигнализации, и т.п.) без предварительного согласия с Наймодателем.
• Принять на себя полную материальную ответственность в случае своей безусловной вины за взятое внаем или пользование данное жилое помещение и за все возможные последствия настоящего найма или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства, возникшие в соответствии с п. 5.2;
• Принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в помещении, содержать его в исправности и чистоте.
• Соблюдать правила пожарной безопасности;

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ.

3.1. Месячная оплата за использование помещения составляет____________________________

рублей РФ, все расчеты производятся в рублях РФ.

3.2. В дальнейшем оплата будет производиться ежемесячно, далее не позднее____ числа каждого текущего месяца.

3.3. На момент подписания настоящего Договора, Наниматель передал Наймодателю сумму в размере ___________________________ рублей РФ

3.4. Размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обеих сторон.

3.5. Коммунальные платежи осуществляет____________________.

3.6. Оплату междугородних, международных, мобильных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета оплачивает _____________________

3.7. Абонентскую плату за использование телефонной линии оплачивает _______________________

3.7.1. Абонентскую плату за внутрисетевые телефонные соединения согласно установленному тарифу и выставленному счету (подчеркнуть: Повременной, Комбинированный, Безлимитный) оплачивает _______________________

3.8. Электроэнергию оплачивает _________________________

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

4.1. При досрочном прекращении найма и расторжении настоящего Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.

4.2 . Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора возможно в случаях нарушения Наймодателем или Нанимателем своих обязательств по настоящему Договору.

4.3. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Наймодателя, раннее указанного срока истечения, в силу его личных, непредвиденных обстоятельств, но при соблюдении Нанимателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.2; 3.2; 3.7; 3.8; 3.9, Наймодатель обязуется вернуть Нанимателю часть ранее внесенной оплаты пользования жилым помещением за фактически непрожитое время, при этом Наймодатель обязан предоставить Нанимателю проживать в квартире в течение пятнадцати календарных дней сверх оплаченного периода на безвозмездной основе.

4.4. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Нанимателя, но при соблюдении Наймодателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.1; 3.5, авансируемая арендная плата, за непрожитые, предоплаченные дни Нанимателю не возвращается.

4.5. За несвоевременную оплату найма Наниматель оплачивает пени из расчета 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты более десяти дней Наймодатель имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке

4.6. Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данной квартирой.

4.7. Наймодатель подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

4.8. Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. При возникновении спорных ситуаций, не предусмотренных условиями настоящего Договора, Наймодатель и Наниматель решают их самостоятельно путем обоюдной договоренности или в установленном законом порядке.

5.2. При возникновении форс-мажорных обстоятельств, а именно: введение военного либо чрезвычайного положения, стихийные бедствия, изменения в действующем законодательстве, делающих невозможным исполнение сторонами обязательств по настоящему Договору или существенно влияющих на их исполнение, а также действие иной непреодолимой силы, стороны не несут ответственности за исполнение своих обязательств по настоящему Договору.

5.3 . Перечисленные в пункте 1.3. настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по его исполнению наравне с Нанимателем.

5.4. Настоящий Договор составлен в ______ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ.

________________________________________________________________________________

Показания счетчика электроэнергии на дату въезда ________________________________________________________________________________

7. ПОДПИСИ СТОРОН .