На сегодняшний день кредитные организации всё больше сталкиваются с потребностью оценки залога, нахождения его рыночной и справедливой стоимости. Для минимизации рисков при кредитовании под залог необходимо разработать и реализовать мероприятия по проведению оценки залога, который в будущем при неблагоприятном стечении обстоятельств может стать отступным.

Также острый вопрос оценки возникает при переоценке основных средств, так как в приложении 9 к Положению ЦБ РФ от 16.07.12 N 385-П "О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации" (далее - Положение N 385-П) говорится, что кредитная организация имеет право не чаще одного раза в год (на конец отчётного года (по состоянию на 1 января года, следующего за отчётным (далее - нового года)) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости в соответствии с законодательством РФ.

Отсюда возникают вопросы: чем текущая стоимость отличается от рыночной и возможно ли самостоятельно определить рыночную стоимость?

Несмотря на важность данной темы, ЦБ РФ не даёт практических рекомендаций по данному вопросу. Поэтому банкам приходится полагаться на наработанный практический опыт.

Понятия стоимости, возникающие при оценке

Для начала разберёмся в различных понятиях стоимости, возникающих при оценке.

Текущая (восстановительная) стоимость объектов - сумма денежных средств, которая должна быть уплачена кредитной организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта (Положение N 385-П).

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (федеральный стандарт оценки N 2).

Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже актива или при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату оценки (МСФО (IFRS) 13).

Можно сделать вывод об идентичности рыночной и текущей стоимости. Однако между справедливой и рыночной существует различие: рыночную стоимость не всегда возможно определить, а справедливая стоимость, наоборот, может быть определена во всех случаях.

Рассмотрим данный вопрос на основании подходов, используемых в деятельности оценщиков.

Подходы, используемые в деятельности оценщиков

Существуют три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

При написании методики оценки рыночной стоимости банк должен найти золотую середину между требуемыми трудозатратами и объективностью результатов. Проанализируем по порядку данные подходы.

Затратный подход

Он основывается на себестоимости. Вначале собирается информация o внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. Далее объект подразделяется на элементы, которые могут быть оценены по отдельности. На последнем этапе суммируются ранее полученные стоимости элементов и выводится стоимость объекта. Информация для расчёта рыночной стоимости затратным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости - сохранившиеся сметы строительных работ, рыночные цены на строительные материалы, зарплата строителей, затраты на оборудование и т.д. Данный подход трудозатратный, что делает применение затратного подхода к оценке стоимости имущества практически невозможным для банковских сотрудников. Однако применение затратного подхода к оценке стоимости имущества оправданно в случае, когда применение сравнительного подхода невозможно или возможность его применения ограничена. При этом такой залог встречается достаточно редко, например небольшой лесопильный комплекс в тайге.

Доходный подход

Подход основывается на ожидаемом доходе от использования объекта оценки. Для начала рассчитывается сумма всех поступлений от оцениваемого объекта, которая корректируется на все возможные недополучения. После чего вычитаем расходы, связанные с объектом оценки, и получаем чистый доход, который, в свою очередь, преобразовывается в текущую стоимость. Информация для расчёта рыночной стоимости доходным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости необходима средняя рыночная ставка по аренде на аналогичные объекты. Анализируемый подход наиболее актуален при оценке нематериальных активов. К оценке залогового имущества доходный подход может применяться при определённых условиях: данное имущество является доходоприносящим; данное имущество является ликвидным, т.е. наличие достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней c момента возникновения основания для обращения взыскания на залог (гл. 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 4 "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности").

Если говорить о залоговом имуществе, то чаще всего у банка находятся в залоге недвижимость, автотранспорт и стандартное оборудование, поэтому потребность выше указанных подходов может возникнуть редко.

Сравнительный подход

Подход основывается на приведении сопоставимых параметров аналогов к параметрам объекта оценки. Количество необходимых аналогов зависит от объекта оценки, желательно не менее трёх объектов. Приведение параметров объекта может быть процентным или стоимостным. Информация для расчёта рыночной стоимости сравнительным подходом берётся с рынка купли-продажи; необходимо взять минимум три сделки. Данный подход наиболее универсальный, лёгкий в применении, информативный, потому что он в большей степени позволяет изучить текущую ликвидность объекта оценки, так как стоимость определяется на основании сопоставления сделок.

Применять расчёт всех трёх подходов для оценки залога чаще всего не оптимально с точки зрения трудозатрат. Однако для определения стоимости основных средств, наоборот, применение всех подходов высокоэффективно, так как мы обладаем полной информацией для оценки.

Пример 1

Произведём расчёт стоимости сравнительным подходом (методом сравнения продаж) наиболее популярного залога - офисного помещения, являющегося собственностью части отдельно стоящего здания общей площадью 56,2 кв. м (находящегося на 5-м этаже 7-этажного здания, в хорошем состоянии).

Расчёт состоит из трёх этапов:

1) анализа рынка и подборки аналогов объекта оценки;

2) корректировки параметров аналогов к параметрам объекта оценки;

3) расчёта рыночной стоимости по скорректированным значениям.

На первом этапе происходит поиск аналогов объекта оценки по сайтам объявлений, базам данных риелторских компаний, в любом другом источнике, в котором размещаются объявления по купле-продаже. Аналог находится по следующим принципам:

• объекты, выставленные на продажу как можно ближе к дате оценки объекта, не более шести месяцев с даты размещения объявления;
• объект не должен отличаться площадью от объекта оценки более чем в три раза;
• объект не должен иметь больших различий в цене за 1 кв. м - более чем на 50% от минимальной цены.

На втором этапе рассчитываются следующие корректировки:

• поправка на дату продажи;
• поправка на местоположение;
• поправка на техническое состояние отделки помещения;
• корректировка на объём передаваемых прав на объект недвижимости;
• корректировка на условия продажи;
• корректировка на этаж расположения;
• поправка на площадь;
• корректировка на назначение объекта.

На третьем этапе производится сам расчёт рыночной стоимости объекта.

В качестве рыночной стоимости одного квадратного метра объекта оценки принимается скорректированная величина. Далее рыночная стоимость корректируется на скидку при продаже, так называемое уторговывание. Общепринятый размер данной корректировки - 5%.

На сайте объявлений "продам-куплю" найдено пять аналогов для нашего объекта оценки. Оцениваемый объект довольно популярен на рынке, поэтому сложностей с аналогами не возникло:

1-й офис - 4900 тыс. руб., площадью 69,4 кв. м, в хорошем состоянии, на 4-м этаже 6-этажного здания;

2-й офис - 2450 тыс. руб., площадью 35 кв. м, в отличном состоянии, на 4-м этаже 5-этажного здания;

3-й офис - 4098 тыс. руб., площадью 68,3 кв. м, в плохом состоянии, на 6-м этаже 7-этажного здания;

4-й офис - 3296 тыс. руб., площадью 41,2 кв. м, в хорошем состоянии, на 5-м этаже 6-этажного здания;

5-й офис - 3536 тыс. руб., площадью 41,6 кв. м, в хорошем состоянии, на 2-м этаже 6-этажного здания.

В цены аналогов вносим следующие корректировки:

Поправку на площадь. Произведём с помощью построения уравнения зависимости стоимости 1 квадратного метра от площади помещения, для этого необходимо рассмотреть новые предложения на рынке и построить уравнение зависимости. Второй, четвёртый и пятый аналоги корректируем со знаком "минус". Данная корректировка очень трудозатратна, поэтому выгоднее подбирать более идентичные аналоги;

Поправку на техническое состояние отделки помещения, которая рассчитывается методом прямого анализа характеристик. Для начала ищем компанию, занимающуюся ремонтом, узнаём размер средней стоимости ремонта 1 кв. м. Корректируем второй и четвёртый аналоги (2500 руб. за 1 кв. м).

Для удобства и быстроты составим и заполним таблицу (см. табл. 1).

Таблица 1

Расчёт рыночной стоимости объекта оценки

Параметры сравнения		Объект оценки	Объект-аналог
Цена предложения
Площадь помещения к продаже
Цена предложения за единицу площади	руб./кв. м
Вид права
Финансовые условия			Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Цена предложения или продажи			Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Дата продажи
Местоположение
Местоположение (район города)		Центр. район	Центр. район	Центр. район	Центр. район	Центр. район	Центр. район
Техническое состояние
отделки помещения				Отличное
Основное назначение
помещений
Уровень этажа
Корректировка на площадь
Корректировка на отделку				= (2500 х 35) = -87 500	= (2500 х 68,3) = 170 750
Скорректированная стоимость				2 450 000 - 87 500 = 2 297 675	4 098 000 + 170750 = 4 336 746
Скорректированная цена за единицу площади	руб./кв. м
Среднее значение скорректированной стоимости 1 кв. м	руб./кв. м
Среднеарифметическое значение скорректированной стоимости 1 кв. м	руб./кв. м
Скоррект. РС			72826 х 56,2 = 4 261 421
Корректировка на уторговывание
РС объекта недвижимости

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости согласно сравнительному подходу составляет 4 048 000 руб. с НДС, без НДС - 3 431000 руб.

Рыночная стоимость нужна не только для определения стоимости объекта для принятия залога к учёту, но и служит для уменьшения резервов на возможные потери по ссудам, рассчитываемые в соответствии с главой 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности".

А для постановки на внебалансовый учёт 91312 "Имущество, принятое в обеспечение по размещённым средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов" необходимо определить именно залоговую стоимость.

Для того чтобы упростить расчёт залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают нормативные залоговые дисконты, которые учитывают все корректировки для конкретного вида залогового имущества, его ликвидность и срок кредитования.

Наиболее важной корректировкой является ликвидность обеспечения. Если залог без снижения цены может быть быстро реализован на рынке, тогда банк, вероятно, предоставит ссуду, объём которой составляет значительный процент от стоимости обеспечения. C другой стороны, если залог - это специальный механизм, предназначенный именно для данной компании и не имеющий вторичного рынка, то кредитор может вообще отказать в предоставлении кредита. Ошибки в определении уровня ликвидности достаточно критичны для банка.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Многие банки при определении ликвидности отталкиваются от необходимого времени для продажи заложенного объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Так как информация о точных сроках реализации различных объектов в открытом доступе отсутствует, ключевым способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка (на рынке недвижимости с риелторскими компаниями), которые непосредственно занимаются реализацией данных объектов на рынке.

В идеале банку стоит закрепить экспресс-оценку ликвидности обеспечения (определение ликвидности через выставление баллов за основные характеристики предмета залога, влияющие на ликвидность) в методике работы с залогом.

Выделим основные характеристики объекта залога, влияющие на его ликвидность, на примере коммерческой недвижимости:

• функциональное назначение помещения (офисное, торговое, складское и прочее);
• общая площадь помещения;
• полезная площадь в соответствии с функциональным назначением;
• месторасположение (выгодно ли в соответствии с функциональным назначением);
• год постройки;
• наличие ремонта (как давно его произвели);
• аналитика рынка недвижимости (динамика стоимости недвижимости в течение пяти лет);
• состояние правоотношений.

Данная корректировка очень субъективна, уровень ликвидности формируется в лучшем случае на уровне логического обоснования.

Также большое значение имеет срок залога. Обеспечение будет более ценным для кредитора в том случае, если срок залога близок к сроку ссуды, и наоборот - когда оно носит более долгосрочный характер, чем кредит. Поступления от его реализации могут служить для погашения ссуды, так как обеспечение реализуется за деньги.

Ещё одним фактором является степень риска, связанная с залогом. Чем больше колебания его рыночной стоимости или чем меньше уверен кредитор в оценке его стоимости, тем менее привлекателен залог сточки зрения кредитора. Таким образом, ликвидность, срочность и риск определяют привлекательность различных видов залога для кредитора, следовательно, сумму процентов по кредиту и сумму самого кредита.

Пример 2

Рассмотрим влияние дисконтирующего коэффициента на залоговую стоимость на примере трёх случайно взятых банков (см. табл. 2).

Таблица 2

Сравнение залоговой стоимости имущества в банках с разным дисконтирующим коэффициентом

Из таблицы 2 видно, что в результате использования коэффициента дисконтирования сумма одного и того же залога в разных банках отличается в 2-3 раза.

В связи с тем что системная неопределённость в вопросе оценки стоимости залога существует, каждый банк применяет свою методику расчёта или свои нормативные значения залогового коэффициента. Иногда с целью получения большей прибыли банк увеличивает залоговую стоимость для сокращения резервов на возможные потери по ссудам с помощью уменьшения залогового дисконта.

Отметим, что у банка, применяющего гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога, появляется конкурентное преимущество. В качестве примера можно привести варьирование залогового дисконта в зависимости от результата системы скоринговой оценки, построенной на показателях размера компании, её финансовой независимости, ликвидности и доходности.

В некоторых банках на данный момент отсутствует методика оценки рыночной стоимости залога. Данный материал призван помочь им в написании такой методики.

В случае вынужденной распродажи заложенного имущества банк- залогодержатель заинтересован в первую очередь в быстром получении выручки для возврата кредита с неоплаченными процентами и компенсации понесенных потерь. Главное здесь - скорость, а не выгодность продажи имущества.

Под залоговой стоимостью объекта имущества понимается та цена, по которой может быть продан объект в сжатые оговоренные сроки на момент обращения взыскания.

При заключении кредитного договора залоговая стоимость назначается банком-кредитором на основе оценки рыночной стоимости, выполненной профессиональным оценщиком. При этом банки применяют разные расчетные модели, одна из них имеет следующий вид :

где 5 р - рыночная стоимость объекта, определенная на момент заключения кредитного и залогового договоров;

К, - коэффициент, учитывающий обесценение объекта во времени (например, вследствие износа) за период от момента заключения договоров до момента вынужденной продажи на торгах;

К деф - коэффициент, учитывающий обесценение объекта по причине нештатных условий эксплуатации и хранения в дефолтной ситуации;

К 1ик - коэффициент ликвидационной скидки на вынужденность и срочность продажи;

З б - издержки банка-кредитора, связанные с обращением взыскания и организацией продажи, включая госпошлину, исполнительский сбор, эксплуатационные и другие расходы.

Относительная разница между рыночной и залоговой стоимостью называется залоговым дисконтом : К зал = 1 - ).

Залоговая стоимость может определяться также на основе ликвидационной стоимости по формуле

где 5 1ИК - ликвидационная стоимость объекта имущества, 5 1ИК = 5 р х х(1-К лнк).

Ликвидационную скидку может также определить приглашенный оценшик как рекомендуемую величину, но обычно она назначается по соглашению между залогодателем и залогодержателем.

При определении рыночной стоимости для целей оформления залога должны быть соблюдены следующие условия:

• 1) дата оценки берется на момент заключения договора о залоге. В форме консачтинга оценшик может спрогнозировать рыночную стоимость на момент истечения срока данного договора;
• 2) каждый объект должен быть оценен в состоянии готовности к продаже новому собственнику, т.е. определяется «стоимость в обмене». Это обстоятельство особенно важно при оценке машин и оборудования, так как приведение их в состояние готовности к продаже потребует учета затрат на демонтаж, упаковку и другие предпродажные операции.

Для оценки объекта недвижимости предприятие-залогодатель должно представить оценщику следующие документы:

Документы, подтверждающие право собственности на каждый объект (свидетельство о государственной регистрации);

• документы, на основании которых приобретена или оформлена собственность (договоры купли-продажи, мены и др., распоряжение вышестоящего органа и др.);
• справка БТИ установленной формы (форма 11а) с указанием объекта оценки;
• технический паспорт строения;
• документ на право пользования земельным участком;
• договоры аренды и субаренды (при их наличии);
• сводный сметный расчет по каждому объекту (при наличии).

Рыночная стоимость недвижимости оценивается для условий продажи ее наиболее типичному покупателю (пользователю) и для наиболее эффективного использования согласно функциональному назначению зданий и сооружений.

Размер ликвидационной скидки зависит в основном от двух факторов: ликвидности имущества и чувствительности (эластичности) спроса к цене у данного имущества. Остановимся подробнее на этих факторах.

Ликвидность означает способность объекта имущества как товара быть проданным в течение малого отрезка времени без потери своей реальной стоимости. Ликвидность измеряется продолжительностью торговой экспозиции в нормальных условиях продажи. Чем меньше торговая экспозиция, тем выше ликвидность товара при прочих равных условиях.

Ликвидность непосредственно зависит от уровня спроса на товар, масштабов его использования (потребления). Факторы ликвидности у разных видов имущества разные.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: назначение объекта недвижимости; его функциональность; удобство местоположения для использования по назначению; физическое состояние и эксплуатационные параметры; наличие коммуникаций; развитость рынка недвижимости в регионе и населенном пункте и др.

Например, среди нежилых зданий и помещений в городах более ликвидными являются офисные и торговые здания и помещения, ниже ликвидность у складских зданий и еще ниже ликвидность у производственных зданий и помещений.

Основные факторы ликвидности для машин и оборудования следующие: назначение и степень универсальности применения; широта функциональных возможностей; технический уровень и качество; топливная и энергетическая экономичность; техническое состояние и малая изношенность; соответствие назначения развивающимся отраслям в регионе и в стране; численность потребителей данной техники в регионе; развитость соответствующего сегмента регионального рынка и др.

Информация о степени ликвидности и продолжительности торговой экспозиции по группам аналогичного оборудования при нормальных условиях продажи собирается от дилерских компаний, систематизируется для последующих расчетов. В качестве примера приведены данные о ликвидности некоторых видов машин и оборудования (табл. 10.2).

Таблица 10.2

Степень ликвидности у некоторых товарных групп машин и оборудования

ликвидности	Время экспозиции, мес.	Примеры товаров
		Офисная мебель, легковые автомобили в хорошем состоянии, автомобильные запчасти, бытовые и офисные холодильники, кондиционеры, средства связи
		Оборудование деревообрабатывающее, экструдеры, оборудование холодильное, оборудование торговое, компрессоры, грузовые автомобили, автобусы, железнодорожные вагоны
Ниже средней		Оборудование полиграфическое, оборудование металлообрабатывающее универсальное, офисная техника, оборудование мукомольное, оборудование котельное, прессы
		Металлургическое и литейное оборудование, энергетическое оборудование

Среднюю продолжительность торговой экспозиции в месяцах для определенного вида товара можно рассчитать также исходя из годового объема продаж этого товара в одной торговой организации:

где 0 - годовой объем продаж при нормальных условиях продажи по средней рыночной цене, шт.

Объем продаж должен оцениваться только из одной торговой или сбытовой точки в данном регионе или населенном пункте.

Если на территории региона (города) данным товаром торгуют несколько дилеров, то их данные об объеме продаж усредняются, но нс суммируются.

Второй фактор, который учитывается при выборе ликвидационной скидки, - чувствительность, или эластичность, спроса, а следовательно, и торговой экспозиции к цене.

Известно несколько эмпирических математических моделей для расчета коэффициента ликвидационной скидки, предложенных разными авторами. Наиболее логичным представляется подход, опирающийся на анализ ценовой эластичности спроса, применяемый в теории ценообразования. Согласно этому подходу связь между спросом и ценой представляется кривой спроса, а чувствительность спроса к изменению цены оценивается коэффициентом ценовой эластичности спроса. Коэффициент ценовой эластичности спроса показывает, на сколько процентов изменится спрос при изменении цены на 1% при неизменных прочих условиях.

Кривая спроса, во всех точках которой коэффициент ценовой эластичности спроса постоянен, описывается обратной степенной функцией

где 0 - спрос (объем продаж) при цене Ц;

К эл - коэффициент цеповой эластичности спроса;

с - постоянный параметр уравнения, равный условному значению спроса при Ц = 1 или К эл = 0.

Если в приведенном выше уравнении спрос 0 заменить на время торговой экспозиции Т, то получим уравнение зависимости времени торговой экспозиции от цены;

Вообще эластичность спроса по цене на некоторый товар зависит от остроты потребности у покупателей в данном товаре, покупательной способности и ограниченности приобретения другого заменяющего товара. Поэтому эластичность спроса по цене у разных групп товаров разная.

Чтобы установить коэффициент ценовой эластичности спроса, необходимо получить опытные данные о времени экспозиции при продаже каких-либо аналогичных объектов как минимум в двух ситуациях: 1) при продаже по средней рыночной цене; 2) при продаже по сниженной цене.

Коэффициент ценовой эластичности спроса может быть рассчитан по данным отмеченных выше двух ситуаций следующим образом:

где Т н - время нормальной торговой экспозиции при продаже по средней рыночной цене Ц р;

Т с - время сокращенной торговой экспозиции при продаже по сниженной цене Ц с. Это время, например, задается процедурой судебного исполнения.

Эластичность спроса от цены считается высокой, если > > 1,5; повышенной при К Э1 = 1,2 - 1,4; средней при К эл = 0,8 - - 1,3; низкой при К 31

Для одного вида товара можно записать уравнения для нормальной и сокращенной экспозиций:

Поделив одно выражение на другое, после преобразований получим:

Если известны время нормальной и сокращенной экспозиций, то сниженная цена получается по формуле

Отсюда получаем выражение для расчета коэффициента ликвидационной скидки:

Зависимость коэффициента ликвидационной скидки (в процентах) от коэффициента снижения времени торговой экспозиции (в процентах) при разных коэффициентах ценовой эластичности спроса представлена на рис. 10.1.

Рис. 10.1.

Из рис. 10.1 видно, что чем меньше коэффициент ценовой эластичности спроса, тем больше следует назначать ликвидационную скидку при прочих равных условиях. Так, чтобы сократить время экспозиции на 50%, потребуется снизить цену на 25% при К эл = 2, на 50% при К Э1 = 1, на 75% при К Э1 = 0,5.

Сведения о фактических ликвидационных скидках получают на основе анализа результатов проведенных открытых торгов. Например, в табл. 10.3 приведены результаты анализа более ста состоявшихся торгов объектов по трем сегментам рынка недвижимости, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам. При этом был применен метод парных продаж. Время сокращенной экспозиции равно примерно двум месяцам.

Пр и мер. Необходимо определить коэффициент ликвидационной скидки и ликвидационную стоимость металлорежущего станка. По результатам оценки рыночная стоимость (средняя рыночная цена) станка равна 120 тыс. руб. По данным, полученным от дилерской компании, время экспозиции аналогичных

Таблица 10.3

Коэффициент ликвидационной скидки для зданий и помещений

Источник. Вопросы оценки. - 2001. - № 1. - С. 30.

станков в нормальном режиме продажи составляет около четырех месяцев. Необходимо продать станок в течение трех месяцев. Коэффициент ценовой эластичности спроса для данных станков соответствует среднему уровню эластичности и принят равным 1,1.

Решение. Сниженная цена станка равна

тыс. руб. Коэффициент ликвидационной скидки равен 1 - (92,38/ /120) = 0,23, или 23%. Таким образом, ликвидационная стоимость станка принимается равной сниженной цене, т.е. 92,38 тыс. руб.

Контрольные вопросы

• 1. В чем заключается назначение залога имущества и в каких целях он применяется?
• 2. Какие объекты имущества могут быть предметом залога, а какие нет?
• 3. Какова залоговая привлекательность у нематериальных активов, недвижимости, машин и оборудования, ценных бумаг?
• 4. В чем заключается формальное условие для начала обращения взыскания на заложенное имущество со стороны зал о годержателя?
• 5. В каких случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда?
• 6. Каков порядок распродажи заложенного имущества на открытых торгах?

• 7. Как устанавливает кредитор сумму необходимой залоговой стоимости под конкретный размер кредита?
• 8. Что такое залоговая стоимость объекта имущества и как она назначается?
• 9. Какими признаками должна обладать рыночная стоимость при оценке для целей залога?
• 10. Что такое ликвидность имущества и какой показатель ее характеризует? Какие факторы влияют на ликвидность движимого и недвижимого имущества?
• 11. Какой смысл имеет коэффициент ценовой эластичности спроса?
• 12. Какие факторы учитываются при назначении коэффициента ликвидной скидки для определения залоговой стоимости имущества?

Практические задания

• 1. Необходимо определить залоговую стоимость имущества под кредит банка. Кредит дается на два года под 20% годовых при ежегодном возврате кредита равными долями. Расчет стоимости выполняется исходя из неблагоприятных условий, при которых произойдет невозврат кредита и процентов за срок действия договора. Планируемый коэффициент штрафов и затрат равен 1,2. Сумма кредита равна 810 тыс. руб.
• 2. Необходимо определить сумму кредита с процентами, которую может получить предприятие от банка под залог своего имущества. Банк устанавливает залоговый дисконт 15% от рыночной стоимости, коэффициент штрафов и затрат - 1,2. Рыночная стоимость предлагаемого в залог имущества равна 3580 тыс. руб.
• 3. Необходимо определить коэффициент ценовой эластичности спроса для подержанного металлорежущего станка. За рыночную цену 310 тыс. руб. станок может быть продан в течение четырех месяцев. Если снизить цену на 20%, то срок продажи станка сокращается до трех месяцев.
• 4. Необходимо определить время сокращенной экспозиции при продаже станка по сниженной на 25% цене. Время нормальной торговой экспозиции станков данного типа - четыре месяца. Коэффициент ценовой эластичности спроса равен 0,8.
• 5. Необходимо определить коэффициент ликвидационной скидки для ускоренной продажи здания. Срок нормальной торговой экспозиции зданий данного типа - пять месяцев. Необходимо продать здание за три месяца. Коэффициент ценовой эластичности спроса равен 0,95.

• См.: Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации /Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. - М.: Финансы и статистика, 2008. - С. 26.

Если компании потребовался кредит – обычная практика, когда предприятие развивается, а не топчется на меcте – Вам нужно заранее подумать о залоге. Все банки без исключения относятся к залогу, как к главной и предпочтительной составляющей обеспечения по кредиту. Важным элементом залогового механизма является оценка залога.

Ключевые требования, которые банки предъявляют к залогу: а) его высокая ликвидность, которая дает возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую для банка цену в максимально сжатые сроки; б) легкая отчуждаемость заложенного имущества, что позволяет банку быстро изъять его в нужный момент без особых затрат на демонтаж и транспортировку; в) принадлежность залогодателю на праве собственности (если это не залог третьего лица); г) свобода от ; д) доступность для идентификации, чтобы можно было в любой момент проверить его наличие.

Практика показывает, что банкам интересны, прежде всего, движимое и недвижимое имущество в качестве залогов. На него должен быть устойчивый спрос и относится оно должно к средней ценовой категории, чтобы не было проблем с реализацией. В качестве залогового обеспечения банки принимают:

• недвижимость (здания , сооружения , помещения , земельные участки , права аренды и т.п.);
• долговые обязательства банка (векселя и облигации);
• ценные бумаги , акции , доли в уставном капитале и пр.;
• оборудование (производственное, торговое и пр.);
• технические средства и транспорт;
• запасы готовой продукции, сырья и материалов.

Пунктом 1 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)установлено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Однако данное условие не заявлено в законе как существенное. Одновременно с этим, пунктом 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») установлено, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

Таким образом, стороны залоговых правоотношений обязаны указать согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику.

Участники залоговых отношений определяют оценку самостоятельно, согласовав ее между собой, либо обращаются к оценщику и указывают в задании, какой вид стоимости следует определить.

Закон не определяет, на основании каких критериев должна производиться оценка. Способ согласования стоимости предмета залога законом не предписан. На практике в договоре стороны могут указать стоимость заложенного имущества, не определив ее вид, могут указать несколько видов стоимости. Участники залоговых сделок могут определить стоимость на основании отчета независимого оценщика, либо согласовать самостоятельно, без привлечения профессионала, руководствуясь среднерыночными ценами на аналогичное имущество.

В пункте 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» указано, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

В разъяснение к указанной рекомендации ВАС РФ приведены обстоятельства одного из рассмотренных дел. Как следует из обстоятельств дела, в договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации.

При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации п. 4 ст. 4 Закона РФ от 09.12.1991 № 2005-1«О государственной пошлине» , действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

В пунктах 1 и 2 ст.340 ГК в ред. ФЗ от 21.12.2013г. №367-ФЗ указано, что если иное не предусмотрено законом, то стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

ФЗ «Об ипотеке» упоминает два вида стоимости недвижимости: залоговая стоимость (в пункте 2 статьи 67 указано, что «залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем») и рыночная стоимость (в пункте 3 статьи 9 указано: «В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»). Более нигде в законе не указывается, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре.

В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Законодательного определения залоговой стоимости имущества нет. В науке гражданского права в последнее время получила распространение позиция, согласно которой, встречающийся в нормативных актах термин «залоговая стоимость» следует рассматривать как синоним рыночной стоимости, которую также называют «действительной», «справедливой» и т.п.

Однако такая позиция представляется не совсем верной. В условиях действующих норм и при отсутствии понятия залоговой стоимости, безусловно, следует согласиться с тем, что поскольку нет залоговой стоимости в федеральных стандартах оценки, отсутствуют указания относительно способа определения залоговой стоимости, мы не можем считать ее самостоятельным видом стоимости. Вместе с тем, в отличие от общепринятых синонимов рыночной стоимости, понятие «залоговая стоимость» применяется именно для того, чтобы подчеркнуть особый характер стоимости имущества, находящегося в залоге, противопоставить ее рыночной стоимости. Имеются достаточные предпосылки для выделения залоговой стоимости как вида стоимости. В частности, право должно исходить из реальных потребностей общества. Практика залоговых отношений показывает, что стоимость предмета залога, особенно при реализации имущества с торгов не должна определяться на основании рыночной стоимости.

В своей деятельности банки активно оперирует этим спорным термином. Понятие залоговой стоимости сформировалось из Инструкции Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» ныне утратившей силу, где залоговая стоимость определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации». Банковская практика руководствуется в большинстве случаев именно этими критериями в целях определения залоговой стоимости.

Экономическая потребность в определении и использовании термина залоговой стоимости имеется. Банки, являющиеся залогодержателями, пользуются залоговой стоимостью, несмотря на то, что в настоящее время законом она не признана в качестве самостоятельного вида стоимости и может быть отнесена к обычаю.

Особых указаний для оценки имущества, передаваемого в залог, в настоящее время законом не предусмотрено. В настоящее время, в тех случаях, когда имущество подлежит обязательной оценке в договоре в целях залога должна устанавливаться рыночная стоимость имущества.

Судебная практика свидетельствует о том, что оценка при обращении взыскания на предмет залога должна определяться исходя из рыночной стоимости имущества. Такой позиции придерживается Высший Арбитражный Суд РФ. В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26«Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Несмотря на то, что указанные рекомендации информационного письма Президиума ВАС РФ были выработаны до принятия ФЗ «Об ипотеке», они действуют в настоящее время, по прошествии 16 лет.

В случае отсутствия спора суд, безусловно, укажет цену, согласованную в договоре. Такое положение косвенно свидетельствует о том, что цена в договоре должна быть рыночной. По сути, если в договоре указана не рыночная цена, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену.

П. 2 ст. 348 ГК и п. 1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке» установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Незначительность нарушения предполагается, если на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» ). Для залога движимого имущества подп. 1 п.2 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. В отличие от ФЗ «Об ипотеке» ГКРФ не предусматривает, что правило распространяется только на судебный порядок обращения взыскания.

Таким образом, стоимость предмета залога находится во взаимосвязи с размером неисполненного должником обязательства. Возможность обратить взыскание на предмет залога зависит от соотношения суммы задолженности со стоимостью заложенного имущества, а также просрочки исполнения.

При этом, указанные нормы ст. 348 ГК и ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке» не вносят ясности в анализируемый вопрос, поскольку являются недостаточно конкретными. Сохраняется неопределенность правовой природы стоимости, указанной в договоре о залоге. По-прежнему неясно, от какой именно стоимости исчисляются пять процентов задолженности. Как будет определяться такая стоимость.

Отсутствие определенности в нормах способствует возникновению споров: в суде возможен спор о том, допустимо ли в конкретной ситуации обратить взыскание на имущество. Стороны могут предлагать разные варианты исчисления пяти процентов, трактуя нормы закона в свою пользу: пять процентов от стоимости указанной в договоре, либо пять процентов от рыночной стоимости на момент спора. Как показывает практика, такая стоимость может значительно различаться.

На наш взгляд, нормы ст. 348 ГК и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» следует толковать с применением стоимости, указанной в договоре о залоге. Для этого есть определенные причины. В частности, исходить следует из общего смысла норм и воли законодателя. По нашему убеждению, указанные нормы должны функционировать не только для суда, но и для сторон залоговых правоотношений еще до момента обращения в суд. Исходя из требований закона, стороны должны самостоятельно определить в какой момент и при каких обстоятельствах у них возникает право обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. То есть, задача исследуемых норм в том, чтобы предотвратить преждевременное обращение в суд под страхом отказа в удовлетворении требований.

На основании проведенного анализа считаем необходимым выделить самостоятельную функцию залоговой стоимости: залоговая стоимость в соотношении с суммой долга является критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога.

Примечательно, что первоначальная редакция ст. 348 ГК РФ не предполагала какое-либо соотношение стоимости заложенного имущества с суммой долга по основному обязательству. Поэтому такое соотношение определялось только судами и носило оценочный характер, в связи с чем в некоторых случаях суды весьма неожиданно отказывали в иске.

Одна из целей использования понятия «залоговая стоимость» это определение максимального размера денежного обязательства должника перед кредитором, и означает предельную сумму, которая может быть обеспечена залогом определенного имущества.

При этом термин «залоговая стоимость» в настоящее время предусмотрен только для земельного участка в ФЗ «Об ипотеке». Термин «залоговая стоимость» содержался в статье 3 Закона г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве», согласно которой для целей указанного закона под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно - технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Указанный документ утратил силу в 2002 году, в связи с принятием Закона г.Москвы от 22.05.2002 № 28 . Залоговая стоимость указывалась в законе как отдельный вид стоимости, наряду с рыночной и ликвидационной.

Как видно, нормативно-правовые акты отчасти признают залоговую стоимость как специфический вид стоимости. Однако, залоговая стоимость в настоящее время не является самостоятельным видом стоимости. Полагаем, что указанный пробел, вызывающий споры и неопределенность при регулировании залоговых правоотношений должен быть устранен. Для этого, на наш взгляд, залоговая стоимость должна стать реально действующим видом стоимости, должно быть определено ее место в системе норм о залоге, необходимо сформулировать понятие залоговой стоимости, определить способ ее определения и изменения.

Нами предлагается следующее понятие залоговой стоимости. Залоговая стоимость– стоимость предмета залога, согласованная сторонами в договоре о залоге и определяющая максимальную денежную сумму, которая может быть обеспечена залогом конкретного объекта, а также служащая критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога в соотношении с суммой задолженности по основному договору и отражающая наиболее вероятную цену по которой может быть отчужден предмет залога путем продажи с публичных торгов или путем реализации иным способом, согласованным залогодателем и залогодержателем.

В основе залоговой стоимости лежит рыночная стоимость. Ипотечное законодательство РФ установило, что при обращении взыскания на заложенное имущество, начальная продажная цена устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 4 части 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке»).

Дифференцированное регулирование начальной продажной цены для судебного и внесудебного порядка обращения взыскания, существовавшее длительное время, отсутствие ссылки на вид стоимости, использование терминов, которые не определены законодательством приводят к снижению эффективности залоговых операций.

К сожалению, до настоящего времени шаги в данном направлении не предпринимаются. Изменения вносимые в ГК посвящены иным проблемам залоговых правоотношений. По всей видимости предстоит большая правотворческая работа в целях стабилизации залога как обеспечения исполнения обязательств.

Практика залоговых отношений показывает, что именно вопросу стоимости необходимо уделить должное внимание, выработать единую и логичную структуру правоотношений в области определения стоимости заложенного имущества в целях достижения максимальной эффективности залоговых операций.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – № 32. – ст. 3301.

2. Закон РФ от 09.12.1991 № 2005-1 «О государственной пошлине» //Собрание законодательства РФ. – 01.01.1996. – №1. – ст. 19.

3. Закон г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» // Ведомости Московской Думы. – № 5 (с. 39). – 1998.

4. Закон г.Москвы от 22.05.2002 № 28 «О признании утратившим силу Закона города Москвы от 11 февраля 1998 года № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» и внесении изменений в Закон города Москвы от 21 февраля 2001 года № 6 «О приведении в соответствие с Бюджетным кодексом Российской Федерации отдельных законов города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. – № 6 (ст. 124). – 17.07.2002.

5. Инструкция Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» // Вестник Банка России. – № 91-92. – 31.12.1997.

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник ВАС РФ. - № 3. – 1998.

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2005.

8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 20.07.1998. – № 29. – ст. 3400.

9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 03.08.1998. – № 31. – ст. 3813.

10. Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 23.12.2013. –№ 51. – ст. 6687.

11. Шевелев Б. Существует ли залоговая стоимость? // Бухгалтерия и банки. 2011. № 10. С. 43 - 49.

Методика определения справедливой (рыночной) и залоговой стоимости предмета залога

Методика определения справедливой (рыночной) и залоговой стоимости предмета залога

Определение рыночной стоимости предмета залога

Для определения стоимости предмета залога в рыночных ценах (рыночной цены предмета залога) с учетом правильного определения его ликвидности, необходимо определить:

а. Учетную (балансовую) стоимость предмета залога по балансовому учету залогодателя.

б. Текущую рыночную стоимость предлагаемого в залог имущества, по которой возможна его реализация в максимально разумные (короткие) сроки. Для чего проводятся предварительные исследования следующими способами:

Получение данных о ценах на аналоги предмета залога от предприятий-изготовителей;

Получение справочной информации об уровне цен на аналоги предмета залога от риэлтерских, торговых, снабженческих и иных организаций;

Анализ сведений об уровне цен по информации, представленной в средствах массовой информации и специальных справочниках по товарам и ценам;

Сбор сведений о наличии на рынке товаров, «замещающих» предмет залога и ценах на них;

Анализ таможенных документов, контрактов со спецификациями и.т.д. по товарам, поступающим по импорту;

в. Соответствие фактических характеристик предлагаемого в залог имущества показателям, содержащимся в представленных документах.

г. Удаленность места хранения предмета залога от залогодержателя.

д. Иные характеристики предмета залога, которые могли бы повлиять на изменение рыночной стоимости предмета залога к дате исполнения кредитного обязательства.

При оценке предлагаемого в залог земельного участка следует принимать во внимание такие факторы как:

- форму собственности (частная, постоянное бессрочное пользование, право аренды и пр.)

Разрешенное использование

Ландшафтное расположение участка (близость или наличие на самом участке оврагов оползневых зон);

Наличие/отсутствие и степень развитости инфраструктуры (подъездные пути, внешняя среда, окружающая застройка и пр.);

Улучшения (постройки, коммуникации и пр.),

Наличие или отсутствие, каких либо обременений и прав третьих лиц (аренда, пользование, залог, сервитут).

е. В случаях, когда предметом залога является недвижимое имущество, ценные бумаги (векселя), а при необходимости – иное имущество или имущественные права, условием определения оценочной (залоговой) стоимости недвижимости может являться наличие оценки ее текущей рыночной стоимости, произведенной независимым профессиональным оценщиком за счет залогодателя или третьих лиц.

Размер дисконта, применяемый для определения залоговой стоимости предмета залога

Ставки дисконта в зависимости от вида залога (минимального размера дисконта)

№ п/п	Вид закладываемого имущества	Размер дисконта
	Офисное, торговое, складское и производственные помещения	Высоколиквидные нежилые помещения и здания -не менее 10 % Ликвидные нежилые помещения и здания - не менее 20% Низколиквидные нежилые помещения и здания - не менее 35%
	Жилые помещения, дома	Высоколиквидные жилые помещения и здания -не менее 20% Ликвидные жилые помещения и здания – не менее 30% Низколиквидных жилых помещений и зданий - не менее 45%
	Предприятия как имущественные комплексы	не менее 40%
	Земельные участки	под индивидуальное жилое строительство – не менее 20%
		сельскохозяйственного назначения – не менее 30%
		промышленного назначения (под строительство торговых центров) и т.д. – не менее 20%
	Торговое и промышленное оборудование	Новое оборудование сроком эксплуатации до 3 лет - не менее 30% Оборудование сроком эксплуатации более 3 лет - не менее 45%
	Воздушный, морской и речной транспорт, железнодорожный состав маневрового назначения	не менее 30%
	Автомобильный транспорт	Новый автомобильный транспорт и транспорт сроком эксплуатации до 1 года Не менее 20% Автомобильный транспорт сроком эксплуатации более 1 года и менее 3 лет Не менее 30% Автомобильный транспорт сроком эксплуатации более 3 лет - не менее 35%
	Спецтехника	Спецтехника со сроком эксплуатации до 3 лет – не менее 35% Спецтехника со сроком эксплуатации более 3 лет – не менее 40%
	Незавершенное строительство и производство	В случае готовности объекта не менее чем на 75% -не менее 45% В случае готовности объекта менее чем на 75% - не менее 60%
	Ценные бумаги	Государственные ценные бумаги - «голубые фишки» – не менее 15%.* Первоклассных западных банков и компаний
	Товары в обороте (переработке)	Залог товаров, имеющих высокую ликвидность, торговля которыми осуществляется с открытых биржевых площадок – не менее 30% Залог товаров, имеющих среднюю/ниже средней ликвидность Не менее 50%
	Имущественные права на недвижимость	проекты по строящимся высоколиквидным жилым помещениям и зданиям (жилье бизнес-класса) – приготовности объекта до 50%-не менее 40% При готовности объекта от 50% до 75% - не менее 30% При готовности объекта от 75% до 100% - не менее 25% (от цены на этапе строительства). проекты по строящимся низколиквидным жилым помещениям и зданиям («элитное» жилье) – при готовности объекта до 50% - не менее 50% (от цены на этапе строительства); При готовности объекта от 50% до 75% - не менее 35% (от цены на этапе строительства); При готовности объекта от 75% до 100% - не менее 30% (от цены на этапе строительства).
	Доли в уставном капитале организаций	При наличии независимой оценки, положительных аудиторских заключений и высоколиквидных активов – не менее 30% от стоимости чистых активов; При отсутствии независимой оценки и аудиторских заключений – не менее 45% от стоимости чистых активов

*К термину «голубые фишки» относятся наиболее известные и престижные акции. В настоящее время к данной категории относятся акции следующих компаний: ОАО «Газпром», ОАО «Лукойл», ОАО «МТС», ОАО ГМК «Норильский Никель», ОАО «РАО ЕЭС», ОАО «Ростелеком», ОАО «Сбербанк», ОАО «Газпром нефть», ОАО «Сургутнефтегаз».

Величина минимального залогового дисконта устанавливается, исходя из привлекательности и ликвидности предмета залога на основе анализа следующих факторов:

Ликвидность предмета залога .

Данный фактор учитывает реальную возможность реализации предмета залога и сумму расходов и издержек, дополнительно возникающих при этом.

Стабильность цены предмета залога .

Данный фактор учитывает уровень колебаний рыночных цен на предмет залога.

Сохранность предмета залога .

Данный фактор учитывает условия хранения предмета залога, степень его защищенности от посягательств со стороны третьих лиц (наличие сигнализации и/или охраны), наличия договора страхования и его условий с точки зрения суммы, срока страхования, компании-страховщика и т.д.

Срок реализации предмета залога.

Данный фактор учитывает возможные сроки реализации предмета залога с точки зрения его отчуждения, подтверждения права обращения взыскания на него, сроков и процедуры реализации предмета залога, документального оформления сделки купли-продажи предмета залога и т.д.

Эффективность контроля .

Данный фактор учитывает возможность залогодержателя осуществлять контроль над сохранностью, качеством и количеством заложенного имущества.

Валютные риски .

Данный фактор имеет значение в том в случае, когда валюта кредита и валюта, в которой выражена оценочная стоимость предмета залога, различны.

Определение залоговой стоимости предмета залога из рыночной (справедливой) стоимости

Определение залоговой стоимости предмета залога производится по следующей формуле:

З.С. = Р.C . x (100 – Д)/100